Để giải quyết được bài toán bất động sản tồn kho cao cấp đang rất khó khăn, một giải pháp được cho là tháo gỡ tồn kho này là cho phép người nước ngoài và Việt kiều sở hữu nhà sẽ tạo ra những lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam…

Tồn kho bất động sản chủ yếu ở phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và tồn kho cũng xảy ra đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi…

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc kinh doanh, CBRE Việt Nam, năm 2022, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tại TP.HCM ngày càng tăng khi chiếm tới 94% nguồn cung mới đưa ra thị trường. Căn hộ bình dân đã biến mất trên thị trường cách đây 3 năm. Tại Hà Nội, tình trạng lệch pha cung – cầu cũng đang lặp lại kịch bản của TP.HCM khi sản phẩm hạng sang và cao cấp đang chiếm tới 56%. Hà Nội trong 3 năm tới đa phần là căn hộ tầm trung, cao cấp trở lên, sản phẩm giá rẻ biến mất.

Theo thống kê chung của HREC, nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam hơn 1 triệu căn hộ và bên cạnh đó nhu cầu sở hữu nhà ở của Việt Kiều lên đến hơn 3 triệu căn hộ.

“GIẢI PHÓNG” ĐƯỢC CĂN HỘ GIÁ TRÊN 10 TỶ ĐỒNG

Tại hội thảo “Nhà ở cho người nước ngoài và Việt kiều” diễn ra chiều 24/2/2023 tại TP.HCM, do câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam (VREC) và câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) tổ chức, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch HREC, cho biết mỗi năm lượng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam rất lớn. Theo đó, lượng nhà đầu tư nước ngoài cũng đến nhiều hơn. Việc làm ăn lâu dài ở Việt Nam nảy sinh họ có nhu cầu sở hữu nhà ở, căn hộ. Tuy nhiên, hiện nay việc người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam còn nhiều vướng mắc về pháp lý.

Theo ông Quốc Bảo, hiện có trên 10 triệu người Việt Nam ở nước ngoài (Việt kiều) trên 200 quốc gia. Trong số này, có 3,8 triệu người đã đến tuổi nghỉ hưu. Đặc điểm của nhóm người ở tuổi này là có tích sản và trong số đó hơn 3 triệu người có nhu cầu trở về Việt Nam sinh sống. Số lượng người có tiền mua căn hộ giá 20-30 tỷ đồng rất nhiều. Lào, Campuchia, Thái Lan cho người nước ngoài sở hữu 99 năm. Việt Nam chỉ cần sở hữu 30-50 năm cũng được.

“Với 3 triệu căn bán được cho Việt kiều, sẽ thu về được lượng tiền rất lớn. Đây là nguồn vốn cho đất nước phát triển kinh tế xã hội, tạo ra công ăn việc làm và đặc biệt, có thể dùng đó để đầu tư cho nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp”, ông Bảo gợi ý.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc kinh doanh CBRE Việt Nam, cho biết người nước ngoài đánh giá rất cao thị trường Việt Nam. Họ cho rằng đây là quốc gia có tiềm năng về đầu tư bất động sản, nhưng khó khăn về pháp lý, tài chính…

CBRE đã thực hiện nhiều giao dịch với người nước ngoài,  nhu cầu của họ rất cao. Trong gần 10 năm qua, với gần 5.000 giao dịch đã được CBRE thực hiện thì có tới 45% thuộc về khách hàng nước ngoài, nhu cầu đứng đầu là thuộc về khách hàng Hồng Kông, Đài Loan, Hàn Quốc, Singaporo... sau đó là châu Âu, Mỹ.

Theo ông Kiệt, bản thân phân khúc khách hàng này cũng đang có sự chuyển dịch rất rõ. Ở TP.HCM, trên 75% nhu cầu ở khu Đông và hiện đang chuyển dịch sang phía Nam và khu trung tâm. Chủng loại sản phẩm cũng thay đổi, khoảng 5-6 năm trước đây họ thích sản phẩm căn hộ có một phòng ngủ, nhưng hiện nay là những sản phẩm 2 -3 phòng ngủ được quan tâm nhiều.

Cũng theo đại diện của CBRE, ngoài nhu cầu "an cư lạc nghiệp", người nước ngoài tại Việt Nam còn có mục đích đầu tư, gia tăng giá trị sản phẩm.

Là một người nước ngoài lâu năm tại Việt Nam, ông Kennth M Atkinson, Chủ tịch Grant Thornton Việt Nam, chia sẻ hiện có khoảng 100.000 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, nếu tính cả những người có visa tạm thời 3 tháng thì con số này lên tới 300.000 người. Việt Nam đang được “bầu” là quốc gia đứng thứ 7 trên thế giới về đáng sống, dù rằng giao thông chưa thuận tiện lắm. So với Trung Quốc, Đài Loan, Hồng Kông thì giá nhà tại Việt Nam đối với người nước ngoài rất ổn, nhưng họ vẫn có nhiều khó khăn trong việc mua nhà ở tại Việt Nam. Hiện sổ đỏ cho người nước ngoài hầu như không có. Và lượng bán trong một dự án bị hạn chế khi quy định không quá 30% căn hộ trong một dự án được bán cho ngừoi nước ngoài

“Nếu nhìn vào Thái Lan, số người Châu Âu làm việc ở đó có nhà rất nhiều. Đều này đã đẩy mạnh phát triển địa ốc cũng như du lịch. Vì khi họ có nhà tại Thái Lan, họ sẽ quay lại hằng năm. Nếu Việt Nam cho họ sở hữu một căn nhà thì họ sẽ quay lại du lịch. Họ cần một lý do để quay lại”, ông Kennth M Atkinson nói.

Thông tin thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Bảo cho biết, tại Singapore 94% người dân có từ một căn nhà trở lên. Thậm chí có người có tới  5-6 căn, họ cho thuê lại hoặc bán cho người nước ngoài. Hiện nay, Singaore cũng đã cho người nước ngoài được mua 2 căn, giấy tờ rất nhanh.

LUẬT QUÁ THIẾU VẮNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Chủ tịch Luật Legal United Law, nhấn mạnh: "Bản thân tôi cũng thấy các thủ tục khó khăn chứ không nói gì người nước ngoài".

Hiện có nhiều câu hỏi mà bản thân doanh nghiệp bán nhà cũng khó trả lời như: Không biết doanh nghiệp có được bán cho người nước ngoài hay không? Có được bán vượt số lượng hay không? Có được bán nhà hình thành trong tương lai hay không?...

Thậm chí, "Có địa phương đồng ý có địa phương không đồng ý về việc có bán nhà hình thành trong tương lai cho khách hàng", ông Tùng cho biết.

"Thách thức quá nhiều", ông Tùng nhấn mạnh và chỉ rõ, thách thức đầu tiên là thiếu vắng các quy định pháp luật cần thiết và quan trọng để các cơ quan nhà nước vận dụng trong thực tiễn, nhất là với người nước ngoài. Cụ thể, đối với Luật Nhà ở, lần đầu tiên cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Na: chỉ vỏn vẹn có 4-5 điều. Hiện đang có Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở cũng chỉ có 7 điều, quá ít, dẫn đến các quy định còn thiếu rất nhiều.

Tiếp theo là "thách thức về sự hiểu biết" về việc vận dụng pháp luật trong thực tiễn xuất phát từ các cư quan chức năng, công chứng (cần phải có sự tổng hợp đầy đủ từ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Quốc tịch, luật Xuất nhập cảnh); thách thức về vay vốn để sở hữu nhà, về hoàn thiện thủ tục 

Ngoài ra, thách thức ngôn ngữ, sự hiểu biết và tính chuyên nghiệp của nhà đầu tư cũng là điều cần tính đến.

"Chúng ta cần cởi mở hơn. Việc sửa đổi các điều luật cần mở thoáng ra thì thị trường mới phát triển", ông Tùng cho biết.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, xét về mức độ trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam có tính tương đồng nhất là Thái Lan nhưng vẫn đi họ sau 20-30 năm, đi sau Singapore 50 -60 năm. Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh chỉ gần 10 năm trở lại đây.

Luật về mua nhà đối với người nước ngoài tại Việt Nam còn hạn chế, giới hạn trong khu vực, vùng làm cho việc tiếp cận sản phẩm của người nước ngoài còn nhiều vấn đề.

Trong khi đó, Luật về bất động sản còn sơ khai. Chính phủ muốn quản lý sở hữu nhà ở của người nước ngoài chặt chẽ. Do đó, cần thời gian để luật hiện tại phát sinh hết vấn đề để hoàn thiện luật. Hiện nay, quy trình đối với bán nhà cho người nước ngoài của hầu hết các chủ đầu tư trong nước về còn nhiều vấn đề.