Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng ngày càng chặt chẽ, tín dụng dành cho bất động sản ngày càng hạn chế, quỹ đất sạch ngày càng hạn hẹp khiến cơ hội đối với các chủ đầu tư bất động sản sẽ khó khăn hơn, dẫn đến nguồn cung có thể giảm trong 2019.

Phát biểu tại hội nghị Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) (ngày 10/11), ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA nhìn nhận, chúng ta chuẩn bị bước vào giai đoạn khó khăn và trầm lắng hơn. Sẽ có những khó khăn chung cho thị trường nhưng với những doanh nghiệp lớn, có uy tín, có tiềm lực, thì những khó khăn đó sẽ là cơ hội.

Doanh nghiệp cần có kế hoạch bài bản

Ông Nam phân tích: "Tính riêng quý 4/2018, dự kiến tổng lượng giao dịch sơ cấp bán cho khách hàng lên tới 75 - 80 nghìn sản phẩm. Đồng thời lượng giao dịch cũng được dự báo sẽ tăng mạnh nhất trong năm và nhiều hơn so với cùng kỳ 2017. Thực tế, đang có chiến dịch thanh tra, kiểm tra về tham nhũng và những sai phạm liên quan đến đất đai sẽ bị hồi tố. Theo đó, việc cấp phép quy hoạch của các cấp sẽ nghiêm túc hơn. 

Vì vậy, thời gian thực hiện dự án, chi phí, cơ hội cho chủ đầu tư sẽ khó khăn hơn, khiến nguồn cung 2019 có thể giảm nhưng không lo thiếu hàng vì những dự án lớn, đủ cấp phép vẫn được thực hiện và sẽ dễ dàng bán hơn".

Cũng bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản cho rằng, riêng quý 4 là thời điểm Việt Nam nhận được nguồn vốn kiều hối mạnh nhất trong năm. 

Trong khi tương quan so sánh giữa các hình thức đầu tư (chứng khoán, vàng, ngoại tệ, tiền gửi ngân hàng,...) thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt nhất nên nguồn cung bất động sản đang cao. Thị trường trong thời điểm cuối năm sẽ đón nhận nhiều nguồn cung từ các dự án mới, đa dạng các chủng loại sản phẩm.

Do đó, dự báo quý 4/2018, lượng giao dịch sẽ tăng mạnh nhất trong năm, giá cả hàng hóa không biến động nhiều, chỉ tăng khoảng 0,5 - 1% so với quý 3/2018. Tuy nhiên, trong thời gian tới, thị trường sẽ tương đối khó khăn do tình hình kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới không ổn định, quản lý chặt tín dụng bất động sản...

Do đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có kế hoạch phát triển bài bản, cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và giảm chi phí để giảm giá bán.

Thị trường vẫn phát triển tốt trong vài chục năm

Dự báo về diễn biến trên thị trường trong năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định, thị trường bất động sản sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân.

Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất trên thị trường. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn.

Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ; phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.

Dự kiến sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse để định hướng phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.

Bên cạnh đó, xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng. Phân khúc nhà ở xã hội, thiết chế Công đoàn sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển kể từ quý 4/2018 trở đi.

Dự kiến Bộ Xây dựng sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (mới) cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45m2 với tỷ lệ nhất định ở những khu vực phù hợp sẽ tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ. 

Trong đó có loại căn hộ cho thuê giá rẻ; giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật.

"Nhìn về tổng thể, dù thị trường nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng có khó khăn, nhưng những lợi thế hiện nay còn nhiều. Việt Nam có khoảng 96 triệu dân, tốc độ đô thị hóa khá nhanh và làn sóng người dân nông thôn di chuyển lên thành phố lập nghiệp ngày càng lớn. 

Bởi vậy, cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam đều có đà phát triển rất tốt, thậm chí còn phát triển tốt trong 30 - 50 năm nữa. Nguồn cầu và cung vẫn rất lớn và thanh khoản vẫn tốt nếu doanh nghiệp chọn được đúng vị trí, cơ cấu hàng hóa và thời điểm để phát triển dự án, cũng như tận dụng tốt nguồn vốn ngoại", ông Nguyễn Trần Nam nhận định.