Vận hội mới và nỗi lo cho thị trường bất động sản

Tại Diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới" do TheLEADER tổ chức chiều ngày 3/7, các chuyên gia nhận định: Đất nước đang bước vào kỷ nguyên phát triển mới với những thay đổi lớn lao về thể chế, quy hoạch, mô hình kinh tế và chiến lược công nghệ chưa từng có tiền lệ, mang lại những luồng gió mới đầy sinh lực.

Trong đó, lĩnh vực bất động sản đã nhận được sự quan tâm lớn của Chính phủ với việc ưu tiên nguồn vốn và thúc đẩy triển khai giải ngân nhanh cho các dự án hạ tầng lớn trong cả nước, nhằm tạo thuận lợi kết nối; tập trung tháo gỡ cho hơn 1.500 dự án. Việc tổ chức lại không gian phát triển mới tầm quốc gia cùng với những cải cách đột phá nêu trên đang tạo ra những thời cơ chưa từng có cho cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

THỊ TRƯỜNG SẼ "BÙNG NỔ" VỀ NGUỒN CUNG

Phân tích rõ về những cơ hội của thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận: Cơ hội trước hết là việc toàn bộ hệ thống chính trị thay đổi tư duy, xác định rõ các vấn đề cần đổi mới cũng như vai trò của nhà nước, của tư nhân và vấn đề thay đổi công nghệ. Rõ ràng đây là cơ hội mở ra cho tất cả lĩnh vực, trong đó có bất động sản.

Cơ hội thứ hai là sự thay đổi thể chế - vấn đề được Tổng bí thư nhấn mạnh là “điểm nghẽn của điểm nghẽn”. Chúng ta đều thấy được những hành động rất quyết liệt của bộ máy nhà nước, đơn cử như nhanh chóng thay đổi hàng loạt vấn đề liên quan đến bất động sản bằng luật và một loạt nghị quyết chỉ trong một thời gian ngắn. 

Bên cạnh đó, việc bộ máy hành chính tinh gọn hơn, sáp nhập địa phương sẽ giúp các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng hưởng lợi từ quy trình thủ tục ngắn hơn.

"Không chỉ vậy, Việt Nam cũng đang cho thấy những kế hoạch, chủ trương rất cụ thể, rõ ràng, như đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng cũng như tư duy trong nước có thể làm được các dự án lớn mà không nhất thiết phải cần tới doanh nghiệp nước ngoài. Việc phát triển đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam sẽ mở rộng không gian tới các vùng đô thị mới. Cơ hội của doanh nghiệp bất động sản thời gian tới cũng đến từ việc ổn định kinh tế vĩ mô trong thời gian dài vừa qua và dự kiến sẽ tiếp tục trong thời gian tới đây", ông Đính phân tích.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho rằng trong bối cảnh hiện tại, thị trường bất động sản đang mở ra những cơ hội mới đầy tiềm năng. Chủ trương sáp nhập tỉnh, một bước đi chiến lược của Chính phủ, hứa hẹn sẽ tạo ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước.

“Chúng ta có thể kỳ vọng vào sự hình thành của các thành phố vệ tinh hiện đại, những đô thị song sinh sầm uất, từ đó kiến tạo một thị trường bất động sản với động lực tăng trưởng mới. Thêm vào đó, hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia về đường sắt cao tốc, đường bộ cao tốc, cảng biển cùng nhiều công trình khác sẽ khơi dậy một xu hướng đô thị hóa chưa từng có, không chỉ tập trung ở các thành phố lớn mà còn lan tỏa đến nhiều vùng miền trên cả nước. Với sự phát triển của giao thông, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn. Việc di chuyển giữa các tỉnh thành, giữa nơi ở và nơi làm việc sẽ trở nên nhanh chóng và thuận tiện, tạo ra một diện mạo mới cho thị trường bất động sản”, ông Nghĩa bày tỏ.

Từ thực tế hoạt động, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Group, đánh giá: Thời gian qua, thị trường gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là nguồn cung bất động sản bị hạn chế. Tuy nhiên, thủ tục pháp lý trong thời gian tới hứa hẹn sẽ trở nên nhanh chóng, thuận tiện hơn, giúp thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ "bùng nổ” về nguồn cung.

“Trong 5-10 năm tới, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn vừa qua. Trước kia, các dự án với quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, nhưng giờ đây, các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đang xuất hiện. Đây là điều chưa từng có. Cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường mà là sự thay đổi vô cùng lớn”, ông Vũ nhìn nhận.

VẪN TIỀM ẨN “BONG BÓNG” BẤT ĐỘNG SẢN

Tuy vậy, các chuyên gia cũng khẳng định thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều rủi ro. Mặc dù nhiều vấn đề về thể chế đã được tháo gỡ nhưng thể chế chưa thật sự hoàn chỉnh, đòi hỏi sự tiếp tục điều chỉnh và thay đổi trong thời gian tới. Ví dụ như vấn đề giá đất hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc...

"Theo khảo sát của chúng tôi, không ít địa phương đặt ra mức giá đất “trên trời”. Họ làm đúng các yêu cầu của luật pháp nhưng khi chúng tôi xác định lại các giao dịch thị trường để xác định giá thì những giao dịch này có độ “bong bóng” rất cao (bởi chiêu trò của một số thao túng trên thị trường), vô hình chung khi xác định vào bảng giá, có nghĩa là đã hợp lý hóa cái “bong bóng” đấy. Điều này sẽ là điều cực kỳ nguy hiểm, làm giảm sức hút đầu tư khi các doanh nghiệp thuế đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật rất khó tiếp cận với mặt bằng giá bị đẩy lên cao như vậy”, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Trong khi đó thì nội lực của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thật sự mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhiều doanh nghiệp đã bộc lộ các vấn đề và thậm chí, sụp đổ khi sự cố xảy ra. Một số doanh nghiệp có thể vượt qua thời gian qua là những doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị sẵn sàng từ trước đó.

Ngoài ra, cùng với việc thiếu các kênh dẫn vốn bền vững, chất lượng thị trường vốn hiện nay cũng là thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản. Bằng chứng là khi có khủng hoảng, dòng tín dụng “tắc” đã khiến doanh nghiệp lao dốc. Nhìn chung, thị trường bất động sản chưa có chất lượng cao, dễ bị thao túng, dễ dẫn tới tình trạng ảo giá, “bong bóng” do những dự án, quy hoạch chưa thật sự chất lượng, vấn đề điều hành chưa sát sao…

 Bàn về vấn đề này, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, khuyến cáo: Cần suy nghĩ trong 40 năm đổi mới vừa qua, chưa năm nào Việt Nam tăng trưởng 2 con số, sắp tới phấn đấu tăng trưởng hai chữ số (là gấp đôi hiện tại), thì thị trường bất động sản sẽ thế nào, cơ hội lớn đến mức nào? Khả năng sụp đổ cũng rất cao vì không quản lý được, không kịp phản ứng với thay đổi, bởi đó là sự phát triển bất thường và khác thường.

"Tới đây, logic chính sách vẫn như cũ thì khả năng thất bại là 100%, kể cả hệ thống chính sách cho các lĩnh vực truyền thống, bao gồm bất động sản. Nên logic chính sách cần khác đi. Thị trường đất đai và tài chính không cải cách thì mọi cải cách ở nhà nước đều ko tạo động lực cho khu vực tư nhân. Cần lưu ý, triển vọng bùng nổ của thị trường bất động sản là có trong dài hạn nhưng về ngắn hạn, có nhiều rủi ro”, ông Thiên nhấn mạnh.