Thị trường vốn co hẹp đang làm cho nhiều dự án bất động sản bị đóng băng, buộc phải chuyển nhượng

Mới đây, ông Vũ Thanh Phúc, Giám đốc Dự án Công ty Cổ phần Mua bán doanh nghiệp và Kết nối đầu tư quốc tế (ICE), nhận được đề nghị từ một tập đoàn tài chính lớn của Hàn Quốc. Tập đoàn có trụ sở chính tại Pusan này đề nghị ICE giúp kết nối đầu tư với những dự án bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam.

Thị trường vốn co hẹp đang làm cho nhiều dự án bất động sản bị đóng băng, buộc phải chuyển nhượng. Trao đổi với VnEconomy xung quanh vấn đề này, ông Phúc nói:

- Năm 2007 là năm khá sôi động với nhiều vụ chuyển nhượng dự án bất động sản thành công. Bước sang năm 2008, số lượng các dự án thông qua ICE để tìm đối tác chuyển nhượng lại nhiều hơn năm ngoái. Ngược lại, số đối tác thực mua lại giảm và vì vậy tỷ lệ giao dịch thành công không cao như năm 2007.

Nếu căn cứ trên số liệu của công ty chúng tôi, năm ngoái thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản chủ yếu tập trung tại các tỉnh phía Nam thì năm nay, số lượng các dự án thực tế chuyển giao được tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc cũng sôi động không kém.

Tại khu vực phía Bắc, các dự án chào bán tại các tỉnh nhiều hơn con số này ở Hà Nội, nhưng số lượng dự án chuyển nhượng thành công tại Hà Nội lại cao hơn.

Con số cụ thể của năm nay thế nào, thưa ông?

Chúng tôi đang có trong tay 20 dự án bất động sản được ủy quyền trực tiếp và duy nhất từ chủ đầu tư. Ngoài ra còn có trên 30 dự án cũng thông qua chúng tôi để giới thiệu đến khách hàng nhưng chúng tôi không phải đơn vị duy nhất được ủy quyền thực hiện giao dịch dự án.

Từ đầu năm đến nay, Công ty ICE đã kết nối thành công một số dự án, chủ yếu tại Hà Nội và Tp.HCM. Do cung lớn hơn cầu nên chỉ có những dự án có tính khả thi cao mới được khách hàng quan tâm.

Như thế nào là một dự án khả thi?

Dự án khả thi phải đáp ứng được các tiêu chí như có thủ tục hợp lệ, không khúc mắc về giấy tờ, giải phóng mặt bằng... Vị trí thuận lợi, giá cả hợp lý cũng là những điểm chính được quan tâm khi đàm phán.

Sang năm nay, vấn đề tài chính có khó khăn nên hầu hết dự án chuyển nhượng thành công nằm ở nhóm dự án nhỏ, có mức đầu tư thấp. Những dự án có quỹ đất từ 1.500m2 đến 2.500m2 được chuyển nhượng dễ dàng hơn là những dự án lớn, mức đầu tư cao.

Nguyên do gì khiến cho các chủ đầu tư phải chuyển nhượng lại dự án?

Chủ yếu là do năng lực tài chính. Hầu hết các doanh nghiệp đều vay tiền từ ngân hàng để thực hiện dự án. Sang năm nay, thị trường vốn giảm mạnh, doanh nghiệp khó tiếp cận vốn dẫn đến tiến độ thực hiện chậm. Vay không được trong khi nhiều khoản nợ đáo hạn không có tiền trả, doanh nghiệp buộc phải bán lại một phần hoặc toàn bộ dự án.

Rất nhiều dự án triển khai khi thị trường bất động sản đang lên nhưng đến nay, nhu cầu mua căn hộ đã giảm, giá bán cũng đang giảm dần khiến cho lợi nhuận đem lại không cao như trước. Các ngân hàng không còn mặn mà với nhiều dự án loại này.

Ngoài một số nhà đầu từ gặp rủi ro khi thực hiện dự án và phải chuyển nhượng lại, cũng còn một số doanh nghiệp do chuyển hướng kinh doanh hoặc cần vốn cho hoạt động khác đã phải cân nhắc chuyển quyền thực hiện dự án.

Thường thì các dự án được chuyển nhượng theo hình thức như thế nào?

Mặc dù cũng có chủ đầu tư muốn chuyển nhượng hoàn toàn dự án cho đơn vị khác, nhưng chủ yếu vấn là bán một phần dự án cho đối tác.

Rất nhiều chủ đầu tư hiện nay chuyên đi “chạy” dự án rồi nhượng lại. Dự án chuyển nhượng có thể là đã hoàn thành hồ sơ, thủ tục và được cấp phép xây dựng hoàn chình, cũng có thể là đã tiến hành giải phóng mặt bằng.

Nhiều dự án, chủ đầu tư có tiềm lực hơn thì đã xây dựng xong hạ tầng mới bán. Cũng có dự án thì đã hoàn thành móng và kêu gọi các nhà đầu tư thứ phát cùng hợp tác thực hiện dự án rồi bán cho người mua.

Những ai quan tâm đến các dự án loại này?

Cũng khá đa dạng. Có cả doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân và nhà đầu tư cá nhân. Từ năm ngoái đến nay, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã xúc tiến tìm kiếm dự án và cũng đã có khá nhiều dự án bất động sản được chuyển giao quyền đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài.

Các bên liên quan được lợi gì qua hoạt động mua bán này?

Cũng có nhiều ích lợi. Về phía nhà đầu tư thì đương nhiên giúp họ giải quyết được khó khăn, tìm được các đối tác tin cậy để cùng hợp tác làm ăn. Đối với người dân, nguồn cung nhà sẽ tiếp tục tăng lên và cơ hội có nhà ở sẽ cao hơn.

Chúng tôi còn cho rằng thông qua hoạt động này, sẽ phân cấp thành những nhà đầu tư ban đầu, chỉ xây dựng dự án để bán lại cho những doanh nghiệp chuyên xây dựng. Cũng có những doanh nghiệp chỉ tham gia như một nhà đầu tư thứ phát và tất nhiên là có những doanh nghiệp giúp kết nối đầu tư như chúng tôi.

Đó sẽ là xu hướng của thị trường bất động sản?

Tôi nghĩ đúng vậy. Những khu đất dự án trong nội đô các thành phố, diện tích không quá lớn sẽ là thị trường cho các hoạt động chuyển nhượng quyền đầu tư dự án.

Nhiều doanh nghiệp chứng khoán đang có dự kiến nhảy vào lĩnh vực này. Chúng tôi được biết là một số công ty chứng khoán đang xúc tiến hình thành mảng dịch vụ này vì đã tiếp xúc với chúng tôi để tìm cơ hội hợp tác.

Theo nhận định của chúng tôi, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển do lượng cung vẫn thấp hơn cầu. Những chính sách mới như cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam trong 50 năm sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản trong thời gian tới.

* Thị trường chuyển nhượng dự án được cho là sẽ có bước phát triển mạnh sau khi Thông tư số 13 của Bộ Xây dựng ngày 21/5/2008 quy định cơ quan cấp phép đầu tư được quyền cho phép chuyển nhượng dự án khu đô thị, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.