Lý giải rõ hơn về nhận định trên tại báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2025, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã nêu ra 5 yếu tố đã và sẽ tiếp tục tác động đến thị trường này.

Thứ nhất, thị trường nhà ở TP.HCM năm 2024 vẫn tiếp diễn tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở, dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Đáng quan ngại hơn là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m² và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp giai đoạn 2020 - 2023 liên tục chiếm khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm. Đặc biệt, từ năm 2024 đến nay thì tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp.

"Thực trạng này dẫn đến thị trường nhà ở TP.HCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị “lộn ngược đầu”. Cụ thể là 6 tháng đầu năm 2025, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền", báo cáo của HoREA nêu rõ. 

Bên cạnh đó, kết quả phát triển nhà ở xã hội của thành phố cũng rất thấp, chỉ có 205.000 m² sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50 m²), mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025.

Thứ hai, giá nhà tăng liên tục, đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m², bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Thứ ba, tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý tại TP.HCM lên đến 220 dự án (gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do HoREA tổng hợp), trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35%, còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý. "Hàng trăm dự án trên nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên khó kéo giảm giá nhà trong ngắn hạn", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định. 

Thứ tư,do thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ dược giãn, hoãn thanh toán trong 2 năm qua theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, nên từ khoảng tháng 8/2025 trở đi, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn có giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng (riêng quý 3/2025, trái phiếu đáo hạn vào khoảng 68.000 tỷ đồng). Đây là áp lực lớn đòi hỏi các doanh nghiệp phát hành phải rất nỗ lực giải quyết để thực hiện nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư trái phiếu.

Thứ năm, do “độ trễ” của cơ chế, chính sách, pháp luật và do “độ trễ” của quy trình triển khai, thực hiện dự án bất động sản đều cần phải có thời gian để đi vào cuộc sống, nên có thể nhận định từ nửa cuối năm 2026 mới là thời điểm thị trường bất động sản sẽ vươn dậy mạnh hơn.

Từ những phân tích trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét một số giải pháp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các doanh nghiệp, cũng như các dự án bất động sản. Qua đó, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững…