TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Chia nhỏ căn hộ: Nên hay không?
Chủ trương cho phép chia nhỏ căn hộ chung cư để bán của Bộ Xây dựng đang nhận được nhiều ý kiến phản hồi trong giới kiến trúc, xây dựng
Chủ trương cho doanh nghiệp chia nhỏ căn hộ chung cư để bán của Bộ Xây dựng đang nhận được nhiều ý kiến phản hồi trong giới kiến trúc, xây dựng.
Ngoại trừ một vài doanh nghiệp bất động sản đang “mắc cạn” ủng hộ quan điểm này, số đông còn lại đều bày tỏ quan điểm không đồng tình với chủ trương của lãnh đạo Bộ đưa ra hồi đầu năm nay. Với họ, cái được trước mắt có thể chỉ là một hai, song trong tương lai hậu quả của một chủ trương nóng vội này là khó lường hết.
Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến nhiều động thái trái ngược xen lẫn bi hài của một số doanh nghiệp, chủ đầu tư. Trong khi một số doanh nghiệp xin chia nhỏ căn hộ có diện tích lớn để dễ bán thì một vài doanh nghiệp tiếp tục rót vốn cho những dự án hạng sang với giá bán mỗi căn hộ lên tới vài triệu USD.
Thực ra, chuyện cũng chẳng có gì đáng nói bởi mỗi doanh nghiệp đều có những chiến lược đầu tư riêng cho mình và việc xây nhà to, nhỏ phụ thuộc vào quyết định của ban lãnh đạo. Thế nhưng, vì là “kiến nghị chia nhỏ căn hộ” sau khi đã được quyết định “xây to đẹp”, nên mới để lộ ra những “điểm yếu” trong chiến lược đầu tư của doanh nghiệp cũng như nhìn nhận, điều hành của cơ quan quản lý.
Theo kiến trúc sư Mai Tuấn An, Giám đốc Công ty Kiến trúc An và Cộng sự, thực tế, việc chia nhỏ căn hộ là căn cứ vào nhu cầu của người sử dụng, của thị trường. Đó chỉ là vấn đề về chính sách xã hội.
Còn dưới góc độ kiến trúc, môi trường sống, những dạng căn hộ 20 -30 m2 chỉ đáp ứng được nhu cầu “chui ra chui vào” trước mắt cho những người sống độc thân. Còn khi xuất hiện thêm các thành viên trong một gia đình thì nó bắt đầu làm xáo trộn môi trường sống của chính chủ nhân mỗi căn hộ đó.
Cũng theo kiến trúc sư An, xét về góc độ thị trường, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, việc mua bán nhà có diện tích nhỏ sẽ dễ hơn, song ở các góc độ khác thì hậu quả là không nhỏ. Đặc biệt, theo ông, dưới góc độ kiến trúc, hệ quả của việc thay đổi nhà cửa có thể chưa được tính đến.
“Với sự phát triển của xã hội, ít nhất mỗi căn hộ phải có tầm nhìn giới hạn từ 15 -20 năm, phải có 2 phòng ngủ, tức là diện tích tối thiểu phải 60 m2 trở lên. Nếu một căn hộ có diện tích 100 m2, chia nhỏ ra thành 2 -3 căn hộ thì sẽ biến thành một khu ổ chuột, một chỗ chui ra chui vào của một bộ phận người dân mà thôi”, ông An nói.
Dẫn chứng cho nghịch lý này, chuyên gia này cho rằng, giả dụ một chung cư thay vì thiết kế 100 căn hộ, nếu chia nhỏ ra cho 200 – 300 căn thì đột biến dân cư cũng sẽ tăng theo. Các dịch vụ hạ tầng, chỗ để xe... của tòa nhà cũng sẽ không đáp ứng được. Điều đó, theo kiến trức sư này vô tình khiến chúng ta quay trở lại nhà ở của hàng chục năm trước, thay vì phải gắn với vấn đề kiến trúc, phải tạo được một môi trường sống lý tưởng.
Đồng quan điểm trên, TS-KTS Trần Trọng Hanh, nguyên Hiệu trưởng trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng, dù có muốn cũng không thể nào chia nhỏ căn hộ được. Bởi, theo ông, mỗi căn hộ, dự án đều đã có thiết kế hạ tầng nhất định, nếu chia nhỏ sẽ khiến cho hạ tầng phải tăng tải lên. Mỗi tòa chung cư giống như một trục đường thẳng, nó cũng chỉ đáp ứng cho một áp lực hạ tầng nhất định.
“Mục tiêu của chúng ta là một xã hội văn minh chứ không phải là cứu một vài doanh nghiệp bất động sản. Nhà ở là hạ tầng xã hội, nó vừa phải đáp ứng nhu cầu vật chất lẫn tinh thần của con người. Nếu chia nhỏ căn hộ để bán sẽ đi ngược với chiến lược phát triển nhà ở vừa được Chính phủ phê duyệt, trong đó phấn đấu tăng diện tích bình quân đầu người về nhà ở lên 22 m2/người, cũng như nhu cầu nâng cao chất lượng sống của con người”, ông Hanh nói.
Ở góc độ chủ đầu tư, không ít doanh nghiệp bất động sản cho rằng, chủ trương chia nhỏ căn hộ là “kéo lùi lịch sử” bởi ai cũng hiểu nhu cầu về nhà ở tất yếu phải ngày một đi lên. Ngay cả chuyện hàng loạt dự án có diện tích lớn, dù đang bị ế ẩm do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, song bản thân sự hiện diện của nó cũng đã nói lên được quan điểm của chính các chủ đầu tư trước đây khi nhìn nhận về sự phát triển của thị trường nhà ở cũng như rộng ra là nhu cầu cuộc sống.
Một số chủ đầu tư bất động sản lớn như VinGroup, Hòa Phát, Constrexim... cũng đều khẳng định, chiến lược đầu tư vào phân khúc căn hộ có diện tích lớn, nội thất đầy đủ, hiện đại vẫn là lựa chọn đúng đắn và họ sẽ không từ bỏ, cho dù thanh khoản của thị trường trong giai đoạn hiện nay vẫn chưa cải thiện nhiều.
Theo Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam Phạm Thanh Tùng, chủ trương chia nhỏ căn hộ suy cho cùng cũng chỉ là giải cứu thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường quá ế ẩm.
Theo ông Tùng, thoạt nghe có vẻ chủ trương này là khá tốt, nhưng thực chất khi thiết kế một căn hộ đều được thiết kế hoàn chỉnh. Nếu thiết kế diện tích nhỏ ngay từ đầu thì có thể được, song xây lớn rồi giờ lại chia nhỏ buộc phải thay đổi toàn bộ cấu trúc của ngôi nhà khiến kết cấu không đảm bảo an toàn, đặc biệt là trong vấn đề phòng chống hỏa hoạn.
“Đó là một động thái lợi bất cập hại, bởi muốn cứu thị trường thì Bộ Xây dựng phải tính toán lại. Làm như vậy là bị động, rồi sẽ khiến Bộ luôn phải chạy theo thị trường. Trong chừng mực nào đó thì chủ trương đó là có lý, nhưng suy cho cùng, đặc biệt là nhìn cho dài hạn đó, chủ trương đó là không khả quan và chắc chắn sẽ khó thành công. Hiện thị trường khó khăn tạm thời nhưng không vì thế mà băm nát quy hoạch đô thị được”, ông Tùng nói.
Ngoại trừ một vài doanh nghiệp bất động sản đang “mắc cạn” ủng hộ quan điểm này, số đông còn lại đều bày tỏ quan điểm không đồng tình với chủ trương của lãnh đạo Bộ đưa ra hồi đầu năm nay. Với họ, cái được trước mắt có thể chỉ là một hai, song trong tương lai hậu quả của một chủ trương nóng vội này là khó lường hết.
Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến nhiều động thái trái ngược xen lẫn bi hài của một số doanh nghiệp, chủ đầu tư. Trong khi một số doanh nghiệp xin chia nhỏ căn hộ có diện tích lớn để dễ bán thì một vài doanh nghiệp tiếp tục rót vốn cho những dự án hạng sang với giá bán mỗi căn hộ lên tới vài triệu USD.
Thực ra, chuyện cũng chẳng có gì đáng nói bởi mỗi doanh nghiệp đều có những chiến lược đầu tư riêng cho mình và việc xây nhà to, nhỏ phụ thuộc vào quyết định của ban lãnh đạo. Thế nhưng, vì là “kiến nghị chia nhỏ căn hộ” sau khi đã được quyết định “xây to đẹp”, nên mới để lộ ra những “điểm yếu” trong chiến lược đầu tư của doanh nghiệp cũng như nhìn nhận, điều hành của cơ quan quản lý.
Theo kiến trúc sư Mai Tuấn An, Giám đốc Công ty Kiến trúc An và Cộng sự, thực tế, việc chia nhỏ căn hộ là căn cứ vào nhu cầu của người sử dụng, của thị trường. Đó chỉ là vấn đề về chính sách xã hội.
Còn dưới góc độ kiến trúc, môi trường sống, những dạng căn hộ 20 -30 m2 chỉ đáp ứng được nhu cầu “chui ra chui vào” trước mắt cho những người sống độc thân. Còn khi xuất hiện thêm các thành viên trong một gia đình thì nó bắt đầu làm xáo trộn môi trường sống của chính chủ nhân mỗi căn hộ đó.
Cũng theo kiến trúc sư An, xét về góc độ thị trường, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, việc mua bán nhà có diện tích nhỏ sẽ dễ hơn, song ở các góc độ khác thì hậu quả là không nhỏ. Đặc biệt, theo ông, dưới góc độ kiến trúc, hệ quả của việc thay đổi nhà cửa có thể chưa được tính đến.
“Với sự phát triển của xã hội, ít nhất mỗi căn hộ phải có tầm nhìn giới hạn từ 15 -20 năm, phải có 2 phòng ngủ, tức là diện tích tối thiểu phải 60 m2 trở lên. Nếu một căn hộ có diện tích 100 m2, chia nhỏ ra thành 2 -3 căn hộ thì sẽ biến thành một khu ổ chuột, một chỗ chui ra chui vào của một bộ phận người dân mà thôi”, ông An nói.
Dẫn chứng cho nghịch lý này, chuyên gia này cho rằng, giả dụ một chung cư thay vì thiết kế 100 căn hộ, nếu chia nhỏ ra cho 200 – 300 căn thì đột biến dân cư cũng sẽ tăng theo. Các dịch vụ hạ tầng, chỗ để xe... của tòa nhà cũng sẽ không đáp ứng được. Điều đó, theo kiến trức sư này vô tình khiến chúng ta quay trở lại nhà ở của hàng chục năm trước, thay vì phải gắn với vấn đề kiến trúc, phải tạo được một môi trường sống lý tưởng.
Đồng quan điểm trên, TS-KTS Trần Trọng Hanh, nguyên Hiệu trưởng trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng, dù có muốn cũng không thể nào chia nhỏ căn hộ được. Bởi, theo ông, mỗi căn hộ, dự án đều đã có thiết kế hạ tầng nhất định, nếu chia nhỏ sẽ khiến cho hạ tầng phải tăng tải lên. Mỗi tòa chung cư giống như một trục đường thẳng, nó cũng chỉ đáp ứng cho một áp lực hạ tầng nhất định.
“Mục tiêu của chúng ta là một xã hội văn minh chứ không phải là cứu một vài doanh nghiệp bất động sản. Nhà ở là hạ tầng xã hội, nó vừa phải đáp ứng nhu cầu vật chất lẫn tinh thần của con người. Nếu chia nhỏ căn hộ để bán sẽ đi ngược với chiến lược phát triển nhà ở vừa được Chính phủ phê duyệt, trong đó phấn đấu tăng diện tích bình quân đầu người về nhà ở lên 22 m2/người, cũng như nhu cầu nâng cao chất lượng sống của con người”, ông Hanh nói.
Ở góc độ chủ đầu tư, không ít doanh nghiệp bất động sản cho rằng, chủ trương chia nhỏ căn hộ là “kéo lùi lịch sử” bởi ai cũng hiểu nhu cầu về nhà ở tất yếu phải ngày một đi lên. Ngay cả chuyện hàng loạt dự án có diện tích lớn, dù đang bị ế ẩm do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, song bản thân sự hiện diện của nó cũng đã nói lên được quan điểm của chính các chủ đầu tư trước đây khi nhìn nhận về sự phát triển của thị trường nhà ở cũng như rộng ra là nhu cầu cuộc sống.
Một số chủ đầu tư bất động sản lớn như VinGroup, Hòa Phát, Constrexim... cũng đều khẳng định, chiến lược đầu tư vào phân khúc căn hộ có diện tích lớn, nội thất đầy đủ, hiện đại vẫn là lựa chọn đúng đắn và họ sẽ không từ bỏ, cho dù thanh khoản của thị trường trong giai đoạn hiện nay vẫn chưa cải thiện nhiều.
Theo Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam Phạm Thanh Tùng, chủ trương chia nhỏ căn hộ suy cho cùng cũng chỉ là giải cứu thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường quá ế ẩm.
Theo ông Tùng, thoạt nghe có vẻ chủ trương này là khá tốt, nhưng thực chất khi thiết kế một căn hộ đều được thiết kế hoàn chỉnh. Nếu thiết kế diện tích nhỏ ngay từ đầu thì có thể được, song xây lớn rồi giờ lại chia nhỏ buộc phải thay đổi toàn bộ cấu trúc của ngôi nhà khiến kết cấu không đảm bảo an toàn, đặc biệt là trong vấn đề phòng chống hỏa hoạn.
“Đó là một động thái lợi bất cập hại, bởi muốn cứu thị trường thì Bộ Xây dựng phải tính toán lại. Làm như vậy là bị động, rồi sẽ khiến Bộ luôn phải chạy theo thị trường. Trong chừng mực nào đó thì chủ trương đó là có lý, nhưng suy cho cùng, đặc biệt là nhìn cho dài hạn đó, chủ trương đó là không khả quan và chắc chắn sẽ khó thành công. Hiện thị trường khó khăn tạm thời nhưng không vì thế mà băm nát quy hoạch đô thị được”, ông Tùng nói.
