“Chúng ta còn thiếu tài chính nhà ở”

Nhà ở đang là vấn đề cấp thiết đối với nhiều người Việt Nam, đặc biệt tại những thành phố lớn. Việc có được một căn nhà để ở vẫn là niềm mơ ước của không ít người. Đâu là nguyên nhân dẫn đến thực trạng này và giải pháp cho vấn đề là gì?

Sau đây là nội dung cuộc phỏng vấn của chúng tôi với ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Trong những năm gần đây, tại các thành phố lớn ở nước ta, mỗi năm có tới hàng triệu m2 nhà ở được xây mới nhưng cũng chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu về nhà ở của người dân. Ông lý giải thế nào về thực trạng này?

Những người có nhu cầu thực sự về nhà ở Việt Nam hiện nay rất lớn nhưng chủ yếu là những người có thu nhập không cao trong khi giá nhà đất lại quá cao. Một bộ phận lớn người dân có thu nhập trung bình và thấp không có cơ hội tiếp cận thị trường bất động sản. Khoảng cách giàu nghèo được phản ánh rõ nét trong lĩnh vực nhà ở.

Theo tôi, biện pháp tốt nhất để khắc phục thực trạng này là tổ chức đấu thầu dự án thay vì đấu giá đất. Hơn nữa, cần phải có chính sách đánh thuế kinh doanh bất động sản hợp lý. Ở Trung Quốc, người ta đánh thuế lũy tiến theo lãi suất của doanh nghiệp kinh doanh (trên vốn thực tế của doanh nghiệp không tính vốn vay ngân hàng). Vì thế doanh nghiệp không thể đẩy giá bán nhà lên cao quá.

Hiện nay, cách quản lý giá bất động sản tại Việt Nam còn bị thả lỏng. Việc xác định cơ quan quản lý thị trường bất động sản cũng chưa rõ ràng.

Theo ông, đến bao giờ người có thu nhập không cao ở Việt Nam mới có thể tiếp cận thị trường bất động sản?

Điều này phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách của Nhà nước, trong đó có chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội. Chính phủ cũng đã cho phép một số địa phương thực hiện thí điểm xây nhà ở xã hội. Tuy nhiên kết quả vẫn còn khiêm tốn.

Đặc biệt chúng ta còn thiếu tài chính nhà ở. Để thị trường bất động sản có thể phát triển, còn cần một thị trường tiền tệ đi kèm. Các nhà kinh doanh nhà ở phải đi vay để kinh doanh và người mua cũng phải vay, cho nên thị trường tài chính - tiền tệ là giúp cho cả bên mua lẫn bên bán. Bất kể nước nào trên thế giới, những người ít tiền đều không thể một lúc mua được nhà nên cần có sự hỗ trợ của Nhà nước. Song sự hỗ trợ này phải khác xa chính sách bao cấp.

Hiện đã có nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà cho người mua nhà trả góp, một số ngân hàng cho người muốn mua nhà vay tiền dài hạn. Đây là việc rất đúng nhưng chưa ai đề cập vay với lãi suất bao nhiêu. Theo tôi, ngân hàng cũng là một doanh nghiệp kinh doanh, họ phải đảm bảo lợi nhuận, vay dài hạn thì chắc chắn lãi suất phải cao.

Như vậy, cộng với tiền trả lãi ngân hàng, tính ra người mua phải mua nhà với giá cao hơn nhiều so với giá ban đầu. Do đó, cần có sự hỗ trợ của Nhà nước về tài chính nhà ở thông qua việc hỗ trợ lãi suất ngân hàng để người vay được vay với lãi suất thấp, giúp người có ý chí, ý định và cần thiết phải có nhà ở mua được nhà.

Tuy nhiên cũng nhiều người băn khoăn rằng, phát triển nhà ở xã hội sẽ khó tránh khỏi việc hình thành mới những khu nhà “ổ chuột”? Có biện pháp nào khắc phục vấn đề này?

Nhà đầu tư và người thiết kế nhà ở xã hội phải tính đến làm thế nào để ngôi nhà có thể nâng cấp dần dần. Thường thì người ta không thể nghèo mãi, hoặc dù vẫn xếp vào diện nghèo nhưng mức nghèo sẽ thay đổi, ví như bây giờ là 300 ngàn/người/tháng, sau sẽ là 500 – 600 ngàn/người/tháng... Khi cuộc sống được nâng cao, người dân sẽ có nhu cầu đổi nhà hoặc nâng cấp ngôi nhà như thay cánh cửa, làm lại nền... Nếu không tính đến vấn đề này, những cái bây giờ thấy phù hợp, không lâu nữa lại là bất cập.

Hiện nay, người có nhu cầu nhà ở rất đông nhưng không thể giải quyết trong ngày một, ngày hai mà chỉ có thể giải quyết dần dần. Vì thế mỗi người đều phải đóng góp vào việc xây nhà chứ không nên chỉ đợi chính sách, chờ có chỗ ở sẵn. Tại Singapore có mô hình quỹ công tích rất đáng để học tập: mỗi tháng người lao động có nhu cầu mua nhà trích khoảng 10% lương, người chủ sử dụng lao động dành 10% lương của người lao động góp vào quỹ này. Khi mức tích lũy đó tương đương với 30% giá trị ngôi nhà thì người lao động được mua nhà. Nguồn vốn góp với sự tham gia của toàn xã hội là rất lớn, Nhà nước có thể bằng đầu tư để phát triển nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội còn một loại rất cần nữa là nhà cho thuê. Nhà cho thuê phục vụ sự di chuyển lao động trong nền kinh tế thị trường, phục vụ cho nhu cầu trọ học và những vấn đề khác trong cuộc sống xã hội... Nhu cầu thuê nhà hiện nay rất lớn song lại ít được người kinh doanh đầu tư. Đây là một khiếm khuyết của thị trường bất động sản. Người ta quan niệm rằng xây nhà ở để bán thì có lãi suất cao, còn nhà xây cho thuê thì lãi suất thấp lại cần trường vốn. Thực ra, nhà cho thuê có lãi suất thấp nhưng ổn định, không phụ thuộc vào biến động giá cả của thị trường bất động sản như nhà kinh doanh nên mức độ rủi ro thấp. Các nhà kinh doanh bất động sản của Việt Nam do chưa quen với quản lý rủi ro nên họ chỉ kinh doanh mô phỏng theo cách làm của người khác chứ chưa kinh doanh dựa trên sự tiếp thị của mình.

Thị trường bất động sản Việt Nam có tác động gì đến bộ mặt đô thị của nước ta, thưa ông?

Nhu cầu phát triển thị trường bất động sản gắn liền với nhu cầu phát triển đô thị. Những nhà kinh doanh bất động sản là những nhà đầu tiên thực hiện quy hoạch đô thị. Ở nước ngoài, khu đô thị mới phải thực hiện được 6 thống nhất: thống nhất quy hoạch, đầu tư và lấy đất, thiết kế, hạ tầng, quản lý. Còn ở nước ta, do hạn chế về vốn nên nhiều nhà kinh doanh thường chụp giật bằng cách bán nền họăc trong một tổng thể, phân chia cho mỗi đơn vị độc lập thực hiện một phần gây nên sự chắp vá, lộn xộn và không đồng bộ. Việc bán nền rồi mặc cho người mua tự lựa chọn kiến trúc ngôi nhà, tự quyết định thời gian xây dựng, cũng làm cho bộ mặt đô thị méo mó.