Tại báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2025, trích dẫn thông tin từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Xây dựng cho biết trong tháng 4/2025, có 6 đợt phát hành trái phiếu từ các doanh nghiệp bất động sản với tổng giá trị khoảng 9.160 tỷ đồng. Sang tháng 5, con số này tăng lên 7 đợt, tổng trị giá 10.504,5 tỷ đồng. Đến tháng 6, dù số lượng giảm xuống còn 5 đợt nhưng tổng giá trị vẫn đạt 7.610 tỷ đồng.

 NHIỀU DOANH NGHIỆP PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU NỔI BẬT

Một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu đáng chú ý là Công ty cổ phần Tập đoàn VinGroup có 3 đợt phát hành với tổng giá trị 6.000 tỷ đồng; Công ty cổ phần Xây dựng, đầu tư bất động sản Việt Minh Hoàng phát hành 1 đợt với giá trị 3.466 tỷ đồng; Công ty cổ phần AAC Việt Nam phát hành 1 đợt với giá trị 500 tỷ đồng; Công ty TNHH Công nghiệp - bất động sản và xây dựng Song Phương phát hành 1 đợt trị giá 388,5 tỷ đồng và Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Văn Phú với lô trái phiếu trị giá 150 tỷ đồng.

Ngoài ra về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý 2/2025 và 6 tháng đầu năm 2025 của Cục Thống kê, Bộ Tài chính cũng chỉ rõ tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 30/6/2025 bao gồm: vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 21,52 tỷ USD, tăng 32,6% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025 ước đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 6 tháng trong 5 năm qua.

Riêng lĩnh vực bất động sản, tổng vốn FDI 6 tháng năm 2025 đạt 5,17 tỷ USD, chiếm 24% tổng vốn FDI đăng ký và tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ năm trước (số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Tài chính) – một tín hiệu tích cực cho thị thường, nhất là phân khúc bất động sản công nghiệp khi các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá Việt Nam là thị trường có tiềm năng phát triển.

Theo Bộ Xây dựng, kết quả này đến từ nhiều yếu tố thuận lợi, như nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát và tỷ giá được kiểm soát; chính sách pháp lý và đầu tư ngày càng hoàn thiện, với các luật sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2025; hệ thống hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, các tuyến vành đai lớn tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh được đẩy nhanh tiến độ, mở rộng không gian đầu tư cho thị trường bất động sản công nghiệp và đô thị vệ tinh.  

Bên cạnh đó, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động, cùng việc phát triển các phân khúc bất động sản mới như logistics, khu công nghiệp thông minh, bất động sản xanh... đã mở ra cơ hội mới cho các nhà đầu tư nước ngoài.

ĐỐI MẶT VỚI ÁP LỰC ĐÁO HẠN

Tuy nhiên, để duy trì và phát huy hiệu quả thu hút dòng vốn FDI trong nửa cuối năm và giai đoạn tiếp theo, Việt Nam cần cải cách thủ tục đầu tư, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án có yếu tố nước ngoài. Đồng thời, tăng cường quy hoạch quỹ đất sạch, đặc biệt tại những tỉnh vệ tinh có tiềm năng phát triển; đảm bảo tính ổn định và minh bạch của hệ thống pháp lý cũng như chính sách thuế dành cho nhà đầu tư nước ngoài. Mặt khác, khuyến khích đầu tư vào các phân khúc bất động sản bền vững, phù hợp với xu hướng phát triển quốc tế.

Song song với thúc đẩy FDI, thị trường trái phiếu bất động sản cũng cần được theo dõi chặt chẽ và có giải pháp hỗ trợ phù hợp. Bộ Xây dựng nhận định rằng mặc dù ghi nhận những tín hiệu tích cực, nhưng mức độ phục hồi vẫn tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn, uy tín, còn thị trường chung vẫn đang đối mặt với áp lực đáo hạn.

Thực tế, theo Công ty CP xếp hạng tín nhiệm S&I (S&I Ratings), nửa đầu năm 2025, khối lượng trái phiếu đáo hạn ở mức tương đối thấp khoảng 56 nghìn tỷ và tập trung chủ yếu ở nhóm bất động sản (chiếm 45%). Tuy nhiên, giá trị đáo hạn sẽ tăng mạnh vào 6 tháng cuối năm với tổng giá trị hơn 149 nghìn tỷ. Trong đó, có 18,4 nghìn tỷ trái phiếu đã thực hiện gia hạn kỳ hạn trước đó.

Cụ thể, ngành bất động sản chiếm gần một nửa lượng đáo hạn trong hai quý cuối năm, tương đương 73 nghìn tỷ đồng. Bên cạnh áp lực đáo hạn, lưu ý rằng giá trị trái phiếu bất động sản chậm thanh toán gốc, lãi trong 6 tháng đầu năm 2025 ước tính khoảng 16 nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, tổng giá trị đáo hạn của nhóm bất động sản trong năm 2026 cũng vẫn tăng cao, lên tới hơn 143 nghìn tỷ đồng trước khi bắt đầu giảm dần từ năm 2027. Diễn biến này cho thấy áp lực tài chính lên doanh nghiệp bất động sản vẫn còn trong 12 – 18 tháng tới.

Dù vậy ở chiều tích cực, S&I Ratings đánh giá việc Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản thời gian gần đây sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp khôi phục triển khai dự án và cải thiện dòng tiền. Khi dự án được khơi thông pháp lý và đủ điều kiện triển khai, doanh nghiệp có thể sử dụng dự án làm tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng.

Đồng thời, việc dự án được phép triển khai cũng tạo thuận lợi cho doanh nghiệp sớm mở bán và có phương án tài chính để trả nợ cho trái chủ. Cùng với xu hướng tăng phát hành của nhóm ngân hàng, nhằm bổ sung vốn trung dài hạn, đà phục hồi của thị trường trái phiếu doanh nghiệp khả năng sẽ tiếp diễn trong nửa cuối năm 2025.

Hơn nữa, để tạo hành lang pháp lý phù hợp hơn, Quốc hội đã thông qua sửa đổi bổ sung Luật Doanh nghiệp có hiệu lực từ tháng 7/2025, điểm đáng chú ý là nội dung về điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ. Cụ thể, doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện có nợ phải trả không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, quy định này loại trừ một số tổ chức phát hành đặc thù, trong đó, có tổ chức tín dụng và doanh nghiệp phát triển bất động sản - hai nhóm thống lĩnh gần như tổng giá trị phát hành thị trường trong các năm qua.

“Động thái này là bước đầu nhằm nâng cao chất lượng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hướng đến việc kiểm soát rủi ro tài chính, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp có năng lực yếu”, S&I Ratings thông tin.