Thị trường M&A (mua bán và sáp nhập) bất động sản công nghiệp tại Việt Nam diễn ra “rầm rộ” nhờ vào những chính sách đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, kết nối nhanh hơn giữa các vùng kinh tế trọng điểm, như: hệ thống cao tốc Bắc - Nam và sân bay quốc tế Long Thành.

ĐẤT CÔNG NGHIỆP TĂNG 446 LẦN SAU GẦN 40 NĂM

Việt Nam sở hữu một vị trí địa lý chiến lược, nằm giữa Trung Quốc và Singapore với 3.260 km đường bờ biển, tiếp giáp với biển Đông, một trong những khu vực giao thương đường biển trọng yếu của thế giới.

Khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến được Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho rằng bắt đầu mở cửa từ năm 1986 với chỉ khoảng 335 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp, Việt Nam đã đẩy mạnh lên gần 150.000 ha trong năm 2024 (tăng 446 lần so với năm 1986), dần khẳng định vị thế của mình là một trong những trung tâm sản xuất hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á.

Trước đây, thị trường bất động sản công nghiệp chủ yếu tập trung vào loại hình thuê đất trong khu công nghiệp để hình thành các nhà máy sản xuất. Kể từ năm 2018, thị trường phát triển mạnh mẽ với đa dạng các loại hình như: đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn, kho xưởng hỗn hợp, kho xưởng xây theo yêu cầu và kho lạnh.

Tính tới quý 3/2024, thị trường bất động sản công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc như: Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, và vùng kinh tế trọng điểm miền Nam bao gồm: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì là “điểm sáng” thu hút đầu tư.

Theo thống kê của Cushman & Wakefield, nguồn cung hiện hữu đất khu công nghiệp đạt hơn 41.000 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê sơ cấp trung bình đạt 154 USD/m2/thời hạn.

Nguồn cung hiện hữu nhà xưởng xây sẵn đạt 10.3 triệu m2 sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 76%, giá chào thuê trung bình đạt 4,8 USD/m2/tháng.

Nguồn cung hiện hữu nhà kho xây sẵn đạt 7,7 triệu m2 sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê trung bình đạt 4,6 USD/m2/tháng.

KHOẢNG 3 TỶ USD M&A BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GẦN 5 NĂM

Tính đến tháng 11/2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 27,26 tỷ USD, tăng gần 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc và Hồng Kông là những quốc gia dẫn đầu.

Ghi nhận của Cushman & Wakefield trong giai đoạn 2020 – tháng 9/2024, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản đạt 2,94 tỷ USD, trong đó, bất động sản công nghiệp là loại hình dẫn đầu với tỷ trọng 40% (ước tính 1,18 tỷ USD). Chỉ tính riêng M&A 9 tháng đầu năm 2024, bất động sản công nghiệp chiếm đến 91% trên tổng giá trị giao dịch 178 triệu USD.

Trong giai đoạn gần 05 năm qua (2020 – 9 tháng đầu năm 2024) cho thấy năm 2022 thị trường M&A bất động sản diễn ra sôi động nhất, với tổng giá trị giao dịch các loại hình đgiạt khoảng 12,2 tỷ USD, tiếp đến là năm 2023 với khoảng 09 tỷ USD, năm 2020 khoảng 3,9 tỷ USD, năm 2021 khoảng 03 tỷ USD, 9 tháng đầu năm 2024 đạt khoảng 2,94 tỷ USD.

Cụ thể, trong giai đoạn này, giá trị giao dịch M&A bất động sản ở loại hình bất động sản công nghiệp cao nhất, đạt 1,182 tỷ USD, giao dịch nhà ở đạt 1,061 tỷ USD, giao dịch giao dịch bất động sản văn phòng đạt 575 triệu USD, giao dịch bất động sản bán lẻ đạt 65 triệu USD, bất động sản nghỉ dưỡng có mức giao dịch thấp nhất, đạt 55 triệu USD.

Các thương vụ M&A bất động sản công nghiệp nổi bật trong thời gian qua phải kể đến việc tập đoàn Tripod Technology của Đài Loan vào tháng 5/2024, đã thuê lại 18 ha đất tại KCN Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu, tổng vốn đăng ký 250 triệu USD, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất các loại mạch điện tử và bảng mạch điện tử. Tại Bắc Ninh, tập đoàn Đài Loan Johnson Health Tech cũng đã đăng ký dự án đầu tư với tổng vốn 100 triệu USD vào khu công nghiệp Thuận Thành 1, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể dục thể thao.

Trước đó vào tháng 3/2024, quỹ đầu tư của Singapore là Mapletree Logistics Trust đã chi 68,4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) mua lại 02 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên, có vị trí chiến lược giáp ranh TP.HCM và Hà Nội.

Ngoài các loại hình bất động sản công nghiệp truyền thống như trên, thị trường còn đang chứng kiến các loại hình mới nổi nằm bên trong khu công nghiệp.

Vào tháng 5/2024, VNG Corporation và ST Telemedia Global Data Centres công bố hợp tác về xây dựng và vận hành các dự án trung tâm dữ liệu theo tiêu chuẩn quốc tế tại TP.HCM.

Tháng 7/2024, Daiwa House Logistics Trust đã hoàn tất việc mua lại dự án D Project Tan Duc 2 tại tỉnh Long An với mức giá là 26,5 triệu USD, đánh dấu cột mốc lần đầu tiên quỹ tín thác này sở hữu bất động sản tại Việt Nam.

Ngoài ra, vào tháng 8/2023, Lineage, một trong những quỹ tín thác bất động sản (REIT) công nghiệp đã hoàn tất thỏa thuận liên doanh với đơn vị vận hành kho lạnh SK Logistics để khai thác 02 dự án kho lạnh tại Hà Nội và Hưng Yên. Các cơ sở kho lạnh này phục vụ đa dạng đối tượng khách hàng, bao gồm các chuỗi siêu thị cung cấp thực phẩm đến với các hộ gia đình tại địa phương.

Gần đây, các nhà đầu tư đã bắt đầu quan tâm đến lĩnh vực năng lượng. Vào tháng 6/2024, tập đoàn Sembcorp vừa công bố đã hoàn tất việc mua lại gần như toàn bộ cổ phần tại 03 trong số 04 công ty con của Tập đoàn Gelex thông qua công ty con Sembcorp Solar Vietnam. Với các thương vụ này, Sembcorp sẽ bổ sung tổng cộng 196MW công suất năng lượng điện gió và điện mặt trời vào danh mục hoạt động của tập đoàn.

NHÀ ĐẦU TƯ QUAN TÂM TÀI SẢN CÔNG NGHIỆP VÀ HẬU CẦN

Theo Cushman & Wakefield, trong một thương vụ M&A bất động sản công nghiệp, cả bên mua và bên bán đều đặt ra những mục tiêu và tiêu chí quan trọng trước khi tiến hành giao dịch.

Đối với bên mua là các nhà đầu tư định chế (institutional investors), họ quan tâm đến các tiêu chí như dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, nằm trong các khu công nghiệp tại các thủ phủ công nghiệp hiện hữu và mới nổi như Quảng Ninh, Hải Dương, Vĩnh Phúc.

Đối với bên bán, nhà đầu tư quan tâm đến việc đối tác có tiềm lực tài chính mạnh và khả năng hợp tác lâu dài hay không. Sản phẩm của họ cần đáp ứng các tiêu chí của bên mua, có vị trí thuận lợi trong khu công nghiệp và kết nối tốt với cảng biển, sân bay.

Ngoài ra, các thị trường xuất khẩu lớn như Mỹ và châu Âu hiện đang yêu cầu các sản phẩm công nghiệp đạt tiêu chuẩn công trình xanh. Do đó, bên bán cần chuẩn bị tài sản để đáp ứng các tiêu chuẩn này và được cấp các chứng chỉ công trình xanh.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2024 - 2027, nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng đáng kể, tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường M&A.

Cụ thể, đối với các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc và vùng kinh tế trọng điểm miền Nam, nguồn cung tương lai đất công nghiệp sẽ có thêm 10.600 ha, với tốc độ tăng trưởng 7,5%/năm. Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn sẽ tăng thêm nguồn cung lần lượt là 1,9 triệu m2 sàn và 2,6 triệu m2 sàn, có tốc độ tăng trưởng 5,9%/năm và 10,1%/năm.

Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết đội ngũ Cushman & Wakefield tại Việt Nam vẫn liên tục nhận được các yêu cầu từ các nhà đầu tư đối với các tài sản công nghiệp và hậu cần, thông qua việc mua lại quỹ đất và các bất động sản đang hoạt động.

“Vì vậy, chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất chính là những yếu tố mấu chốt cho quyết định của nhà đầu tư”, bà Trang nhận định.