Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2022 vừa được CBRE công bố, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tới 55% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm nay. Đây là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này kể từ 2011.

CĂN HỘ GIÁ THẤP HOÀN TOÀN BIẾN MẤT

“Tại Hà Nội, căn hộ giá thấp từ cuối năm 2021 đã hoàn toàn biến mất. Kịch bản này từng xảy ra đối với TP.HCM và đến thời điểm hiện nay lại xuất hiện ở Hà Nội”, ông Kiệt Võ, Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, chia sẻ.

Cũng theo CBRE, doanh số bán hàng tiếp tục vượt nguồn cung mở bán mới giữa bối cảnh nguồn cung mới tương đối hạn chế. Số căn bán được ghi nhận trong quý rơi vào khoảng 10.800 căn. Các dự án nằm trong khu đô thị tiếp tục cho thấy mức hấp thụ khả quan và đóng góp lớn vào doanh số bán hàng.

Giá bán trên thị trường sơ cấp quý 2/2022 được ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm trước do tỷ trọng cao hơn của phân khúc cao cấp trong tổng  cung đang chào bán trên thị trường. Bên cạnh sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị, các dự án cao cấp, hạng sang mở bán ở khu vực quận Tây Hồ, Đống Đa cũng góp phần nâng mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý vừa qua.

Đối với thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá được ghi nhận ở nhiều khu vực. Trung bình cả thị trường, mức giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2, cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án cao cấp ở một số quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm. Do mức giá bán có xu hướng tăng, cũng như nguồn cầu cho thuê chưa hoàn toàn hồi phục nên lợi suất cho thuê ở các khu vực chính tại Hà Nội chưa cho thấy sự phục hồi rõ nét, chủ yếu dao động ngưỡng 4,0%-5,5%.

Theo các chuyên gia, nguồn cung mở bán mới dự kiến tăng trở lại vào năm 2022, đạt khoảng 20.000-22.000 căn tại Hà Nội, thấp hơn so với mức dự báo trước đây do một số dự án lùi thời gian triển khai sang năm 2023 và các năm sau. Với khối lượng nguồn cung mới duy trì vừa phải, doanh số bán hàng tại Hà Nội dự kiến vượt nguồn cung mới trong năm nay. Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội dự kiến sẽ đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm (CAGR) từ 8-10% tới năm 2024.

 GIÁ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CAO HƠN SO VỚI CÙNG KỲ NĂM TRƯỚC

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, nửa đầu năm 2022 có 5.849 căn từ 5 dự án được ghi nhận mở bán mới, tương đương với mức tăng khoảng 3,3 lần so với nửa đầu năm 2021. Riêng quý 2/2022, thị trường ghi nhận thêm 5.553 căn mở bán đến từ 4 dự án mới. Các sản phẩm mở bán mới có mức giá trung bình vào khoảng 7.300 USD/m2 đất, cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước (5.000 USD/m2). Ở thị trường thứ cấp cũng ghi nhận sự tăng trưởng về giá với mức tăng từ 5-17% so với cùng kỳ năm trước, tùy thuộc vào loại hình.

CBRE dự báo trong các quý tới, một số các khu đô thị tại Hà Nội và khu vực xung quanh dự kiến sẽ bắt đầu khởi động hoạt động bán hàng. Tổng nguồn cung mở bán mới năm 2022 có thể đạt khoảng 7.000-8.000 căn.

Ngoài ra, về lượng căn bán được trong năm, mặc dù nhu cầu của cả nhà đầu tư và người mua để ở vẫn đạt mức cao đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, tuy nhiên nửa cuối năm xu hướng này sẽ hạ nhiệt do lãi suất bắt đầu tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng. Xu hướng giá kỳ vọng ghi nhận sẽ tiếp tục tăng mặc dù mức tăng thận trọng hơn do các yếu tố vĩ mô đang điều chỉnh.

Đánh giá về tiềm năng thị trường bất động sản Việt Nam, ông Patrick Liau, Tổng giám đốc CapitaLand, khu vực phía Bắc Việt Nam, cho rằng quốc gia nào xây dựng được nhiều tòa nhà lớn thì đó là tín hiệu đáng mừng, Việt Nam cũng có những dấu ấn tốt ở  thị trường bất động sản dù vẫn còn các rào cản từ lạm phát, pháp lý... Việt Nam được xác định là một quốc gia có khả năng chống chịu tốt vì vậy Việt Nam chưa thấy có cảnh báo đỏ và thị trường bất động sản ở đây cũng vậy. Các nhà đầu tư vẫn đặt niềm tin trong vòng 5 năm tới.

Trong khi đó, bà Hồ Thị Linh Phượng, Giám đốc nghiên cứu thị trường, Tập đoàn Phú Long, cho biết hiện nay nhà đầu tư đang gặp nhiều khó khăn do chi phí xây dựng, lao động tăng, song song với đó doanh nghiệp vẫn phải duy trì mức lãi suất, lợi nhuận nhất định nên giá nhà cũng buộc phải tăng. Đây là một bài toán không dễ dàng trong thời gian tới, mà buộc doanh nghiệp phải tìm ra cách giải quyết, sao cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, mức giá tăng nhưng không tăng quá cao.