Giữa những diễn biến đa chiều của thị trường bất động sản nửa cuối 2019, nhà đầu tư đang hướng đến phân khúc cho thuê nào? Đâu là "điểm nóng" tại thị trường Hà Nội?

Văn phòng cho thuê khu vực phía Tây 

Theo báo cáo quý 2/2019 của CBRE, tại Hà Nội nguồn cung văn phòng hạng A chỉ có duy nhất dự án mới và hai tòa văn phòng hạng B đi vào hoạt động. Cả 2 đều nằm ở khu phía Tây, đây tiếp tục là khu vực tập trung chính nguồn cung văn phòng của Hà Nội, chiếm 50% tổng nguồn cung tại thời điểm quý 2 năm 2019. 

Về kết quả hoạt động, cả hạng A và B đều diễn biến tích cực. Giá thuê trung bình của ạng A trong quý 2 tăng 5,3% so với cùng kỳ, đạt 26,4 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT). Tương tự, giá thuê trung bình của Hạng B tăng 4,6% theo năm, đạt 14,3 USD/m2/tháng. 

Dự kiến trong năm 2019 - 2020 sẽ có khoảng 260.000 m2 được mở bán, phần lớn vẫn nằm ở khu vực phía Tây và Ba Đình - Đống Đa. 

Những diễn biến của thị trường cũng mang đến tin vui cho nhà đầu tư: các công ty công nghệ đang có nhu cầu thuê mặt bằng lớn, khách thuê thường lựa chọn gia hạn hợp đồng và có nhu cầu thuê dài hạn (thời hạn thuê trên 10 năm), thương chiến Mỹ - Trung kéo theo làn sóng dịch chuyển công ty, văn phòng đại diện sang Việt Nam, khách thuê để đầu tư thường yêu cầu diện tích lớn từ trên 1.000 m2 còn khách thuê tự sử dụng sẽ yêu cầu diện tích phù hợp, thường rơi vào khoảng 500 - 1.300 m2. 

CBRE nhận định khu vực phía Tây sẽ là điểm nóng của thị trường văn phòng cho thuê. Đây cũng là nhận định của Savills, theo ông Bùi Trung Kiên - Giám đốc bộ phận Cho thuê thương mại của Savills: "Với lợi thế về cơ sở hạ tầng, đặc biệt là tuyến metro trong tương lai, khu vực phía Tây sẽ kết nối nhanh đến các quận trung tâm khác. Đây sẽ là khu vực có nguồn cung văn phòng chất lượng lớn nhất tại Hà Nội, khu vực cận trung tâm đang trên đà trở thành một trung tâm hành chính kinh tế lõi". 

Căn hộ cao cấp tăng giá, sức mua khách ngoại luôn vượt "room" 

Trong phân khúc căn hộ cao cấp, CBRE ghi nhận mức giá trung bình 2.345 USD/m2 (khoảng trên 54 triệu đồng/m2) tăng 4% theo quý và tăng 10% theo năm, đây cũng là mức giá trung bình cao nhất trong 5 năm qua. 

Batdongsan.com.vn trong báo cáo quý 2 cũng nhận định, thị trường Hà Nội đã liên tiếp chứng kiến việc thiết lập mặt bằng giá mới, đến nay không hiếm các dự án có giá lên 50 - 70 triệu đồng/m2. 

Việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ cao cấp diễn ra đúng thời điểm nhu cầu đang lên cao. Đời sống người dân ngày một tăng cao đã kéo theo nhu cầu ở trong những căn hộ cao cấp ngày một lớn. 

Mặt khác, thu hút FDI ngày một lớn đã kéo theo nhu cầu về nhà ở cho các lãnh đạo, chuyên gia nước ngoài. Theo CBRE, trong quý 1/2019, đầu tư trực tiếp từ nước ngoài là điểm sáng của nền kinh tế Việt Nam. Tổng vốn FDI bao gồm vốn đăng ký mới, vốn tăng thêm và mua lại cổ phần đạt 10,8 tỷ USD, tăng 86,2% theo năm. Sản xuất và chế biến vẫn là các ngành đầu tư hấp dẫn với tổng FDI đạt 8,4 tỷ USD, chiếm 77,7% tổng vốn FDI. 

Bất động sản tiếp tục xếp hạng lĩnh vực đầu tư hấp dẫn thứ 2, với 778 triệu USD, khoảng 7,2% tổng vốn FDI. Theo khảo sát của các đơn vị phân phối, thời điểm tháng 7/2019, ở nhiều dự án cao cấp tại Hà Nội, room 30% dành cho người nước ngoài đều nhanh chóng được lấp đầy ngay khi mở bán. Đặc biệt, sản phẩm cao cấp của chủ đầu tư có thương hiệu được khách Hàn Quốc, Nhật Bản rất chuộng. 

Đánh giá về sức hút của phân khúc bất động sản cao cấp với người nước ngoài, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: "Nhu cầu của người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tăng mạnh kể từ sau khi Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được mua không quá 30% căn hộ tại một dự án. Do lực cầu lớn nên xuất hiện một số người nước ngoài mua sản phẩm và cho thuê, bán lại. 

Đây là một hiện tượng mới xuất hiện trên thị trường tại Hà Nội và Tp.HCM, phần lớn khách hàng sẽ lựa chọn mua dự án được thực hiện bởi các chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án có uy tín, có thương hiệu. Sau đó là dự án phải có tiêu chuẩn và dịch vụ ở mức tốt". 

Ghi nhận từ thị trường cho thấy, khu vực phía Tây với trung tâm Mỹ Đình đang được khách hàng, nhà đầu tư Đông Bắc Á đặc biệt chú ý. Không chỉ là nơi lý tưởng để ở, khu vực này cũng sở hữu hiệu suất cho thuê ấn tượng. 

Theo báo cáo của CBRE, 6 tháng đầu năm 2018, căn hộ cho thuê phía Tây Hà Nội (trong đó có khu vực Mỹ Đình) đạt tỷ suất sinh lời cao nhất với 5,7%/năm, cao hơn các khu vực khác như Đống Đa - Ba Đình (5,4%), Tây Hồ (5,5%) hay các quận phía Nam (5,4%). 

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch Hội đồng Quản trị HD Mon Holdings phân tích: Lựa chọn sản phẩm bất động sản cao cấp là cách tốt nhất để thu về lãi kép với khoản thu từ việc cho thuê hàng tháng và cơ hội tăng giá. Nếu chọn khu vực Mỹ Đình, tiềm năng tăng giá còn cao hơn nữa. Điều đó phần nào lý giải dự án The Zei dù mới mở bán số khách ngoại đăng ký đặt mua đã gần "kịch khung" 30%. 

Được biết, dù mới ra mắt không lâu nhưng The Zei đã tạo được sức hút trên thị trường nhờ những ưu thế vượt trội, khác biệt so với nhiều dự án cao cấp khác.