Bộ Xây dựng vừa hoàn thành dự thảo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Đây là văn bản chứa đựng những nội dung ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của hàng ngàn hộ dân đang và sẽ sống ở các chung cư.

Đây cũng là cơ sở khiến các doanh nghiệp quản lý nhà chung cư sẽ không có cơ hội tùy tiện tăng giá nhà, vì nếu không "làm ăn nghiêm chỉnh", doanh nghiệp sẽ bị Ban quản trị do người dân bầu ra thanh lý hợp đồng.

Không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng, 50% số căn hộ được bán trở lên, kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại, chủ đầu tư phải chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Người dân sẽ quyết định doanh nghiệp quản lý

Hội nghị này sẽ quyết định quy chế hoạt động của Ban quản trị; bầu Ban quản trị mới; quyết định giá dịch vụ kinh doanh phần diện tích sở hữu chung và quyết định nhiều nội dung quan trọng khác. Hội nghị nhà chung cư sẽ được tổ chức mỗi năm một lần và có thể được tổ chức bất thường theo đề nghị của Ban quản trị hoặc từ 30% số chủ sở hữu có yêu cầu.

Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện chủ đầu tư (bất kể chủ đầu tư không có phần sở hữu riêng trong nhà chung cư) hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư. Ban quản trị có quyền lựa chọn và ký hợp đồng, thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư từ nhiệm kỳ thứ 2.

Theo nguyên tắc, doanh nghiệp này sẽ do chủ đầu tư giới thiệu. Mục 2 về tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư quy định: chủ đầu tư có trách nhiệm yêu cầu các cơ quan cấp điện, nước ngừng cung cấp nếu người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn được quyền lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư (trước khi bàn giao quyền ký hợp đồng này cho Ban quản trị tòa nhà), doanh nghiệp này có thể do chủ đầu tư thành lập theo mức kinh phí đã thỏa thuận trong thỏa ước chung với người dân sinh sống trong nhà chung cư.

Thỏa ước chung này được bên bán hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư và bên mua ký xác nhận, được đính kèm theo và là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cư. Đối với nhà chung cư đã bán trước ngày Quy chế này có hiệu lực thì chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảo bản thỏa ước chung để thông qua trong hội nghị nhà chung cư, làm cơ sở cho việc quản lý sử dụng.

Không được phép tăng phí chung cư tùy tiện

Định kỳ 6 tháng một lần, doanh nghiệp vận hành nhà chung cư phải báo cáo với Ban quản trị và công khai việc thu, chi kinh phí vận hành trên bảng thông báo của từng nhà chung cư với người sử dụng nhà chung cư. Phí vận hành dùng để chu cấp cho các thành viên Ban quản trị và chi phí cho doanh nghiệp vận hành chung cư.

Đối với nhà chung cư không có phần sở hữu chung sử dụng để kinh doanh, dịch vụ thì mức đóng góp được huy động từ các chủ sở hữu. Mức này được phân bổ theo diện tích riêng của từng chủ sở hữu, nhưng mức thu không quá 1.000 đ/m2/tháng. Mức phí này chỉ được tăng khi giá cả thị trường có sự biến động vượt quá 20%. Nhưng muốn tăng phải có sự chấp thuận của Bộ Xây dựng.

Đối với nhà chung có phần sở hữu chung sử dụng để kinh doanh, dịch vụ thì mức đóng góp được sẽ được giảm tương ứng với phần thu nhập từ kinh doanh, dịch vụ, mức giảm cũng căn cứ vào diện tích căn hộ của các chủ sử dụng.

Nếu nhà chung cư phải bảo trì thì các chủ sở hữu căn hộ phải đóng góp 70% kinh phí tương ứng với diện tích riêng. 30% còn lại do địa phương hỗ trợ từ ngân sách. Bộ Tài chính sẽ có hướng dẫn riêng về nội dung này. Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư và Ban quản trị phải lập sổ theo dõi thu chi đối với kinh phí bảo trì và phối hợp thực hiện kiểm tra việc quyết toán và quản lý thu chi theo quy định pháp luật về tài chính.

Theo dự thảo Quy chế, trong vòng 10 ngày kể từ khi ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, chủ đầu tư phải gửi bản hợp đồng tới UBND cấp quận để theo dõi. Được biết Dự thảo này hiện đang được Bộ Xây dựng hoàn thiện lần cuối để có thể ban hành ngay trong năm nay.