Nhiều yếu tố đang tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

XUẤT HIỆN TÌNH TRẠNG GIẢM GIÁ

Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ 2 năm 2020 - 2021. Song, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức, bao gồm: lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, vấn đề siết tín dụng bất động sản… Tất cả đang tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Cụ thể, giá bán sơ cấp trên thị trường tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới. thị trường TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá bán lên đến 700 tỷ đồng/căn. Đồng Nai ghi nhận giá bán cao nhất lên đến 107 tỷ đồng/căn.

Ghi nhận của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy giá bán căn hộ dao động từ mức trung bình thấp nhất là 1.556 USD/m2 (tương đương 36 triệu đồng) đến trung bình cao nhất đạt 15.009 USD/m2 (tương đương 348 triệu đồng). Đối với các dự án biệt thự và nhà phố có mức giá lần lượt là 11.000 USD/m2 (tương đương 255 triệu đồng) và 9.300 USD/m2 (tương đương 216 triệu đồng).

Theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch Covid-19 (2020 - 2021) có một số nguyên nhân chính.

Nguyên nhân khách quan là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường...

Những nguyên nhân mang yếu tố tâm lý chủ quan là các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. Riêng tại TP.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Khác với giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm ở một số dự án hoặc phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ… Tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán bất động sản tăng - giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng… cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Ngoài ra, các chuyên gia tài chính cũng cho rằng lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản mới mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn.

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Về khía cạnh người mua nhà, bà Khánh Trang cho rằng việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

“Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng tạo khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội”, bà Khánh Trang khuyến nghị. 

Còn theo bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield Việt Nam, “siết tín dụng” là từ khóa được nhắc đến nhiều trên thị trường bất động sản kể từ đầu tháng 4/2022 khi nhiều ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay bất động sản. Kiểm soát tín dụng là yêu cầu được Ngân hàng Nhà Nước đưa ra để hạn chế đầu cơ, thổi giá. Vì khó tiếp cận tín dụng, nhà đầu tư cá nhân ngần ngại xuống tiền hơn, nhất là đối những sản phẩm có giá trị lớn như nhà phố và biệt thự, dẫn đến tỷ lệ bán giảm so với quý trước.

"Chúng tôi ghi nhận phần lớn chủ đầu tư đã tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng", bà Trang Bùi nói.

6 THÁNG CUỐI NĂM 2022: KHÔNG CÓ ĐỘT BIẾN

Theo dự báo từ DKRA Việt Nam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm 2022 không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP.HCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định trong giai đoạn cuối năm.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022, ở mức 9.000 – 11.000 căn. Tỉnh Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000 – 4.000 căn. Tỉnh Long An khoảng 300 căn. Các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới.

Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 – 5.000 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn. Theo sau là Long An và Bình Dương, dao động khoảng 1.000 căn. TP.HCM dao động khoảng 600 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát.

Theo DKRA Việt Nam, để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp cần tăng cường sự quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường,… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo”.