Xây 1 triệu nhà ở giá thấp cho công nhân: Cần “cây đũa thần” hoá giải thủ tục

TP.HCM có hơn 280.000 công nhân làm việc tại 17 khu công nghiệp và khu chế xuất. Nhưng chỉ có 8% công nhân được ở trong khu lưu trú các khu công nghiệp.

 NHÀ Ở LƯU TRÚ CHO CÔNG NHÂN CÒN QUÁ THIẾU

Qua đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 đã cho thấy hiện tượng hàng nghìn công nhân rời bỏ TP.HCM về quê vì mất việc tạm thời, gặp khó khăn chi trả tiền thuê nhà, tiền sinh hoạt… Tình trạng “ngược dòng” này chưa từng xảy ra trước đây, khi chỉ có dòng người từ các tỉnh thành ồ ạt nhập cư vào TP.HCM làm tăng dân số cơ học tại đây. 

Thực tế này gióng lên hồi chuông về nguồn cung nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp tại TP.HCM còn rất thiếu. Vấn đề “an cư” vẫn là cốt lõi của câu chuyện “lạc nghiệp” lâu dài.

Tại talkshow “Nhà ở cho công nhân, chuyện cho đến bao giờ” được tổ chức mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 280.000 công nhân làm việc tại 17 khu công nghiệp và khu chế xuất. Nhưng chỉ có 8% công nhân được ở trong khu lưu trú các khu công nghiệp.

Ngoài ra, số công nhân tại các nhà máy không nằm trong các khu công nghiệp cũng rất lớn. Chỉ tính riêng tại một Công ty TNHH PouYuen Việt Nam (chuyên sản xuất da giày tại quận Bình Tân) có số công nhân khoảng 70.000 người, cao điểm lên tới hơn 100.000 người, nhưng có đến 80% công nhân của công ty Pouyen Việt Nam thuê phòng trọ ở huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Tại TP.HCM cũng đã có nhiều doanh nghiệp đứng ra xây nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở giá thấp dành cho những người thu nhập thấp.

Đơn cử như Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành đã xây xong 200 căn phòng cho công nhân thuê, diện tích 18m2 (cao hơn so với quy định là 10m2), mỗi phòng chỉ có 02 người ở.

Hay như Khu lưu trú công nhân Thiên Phát với 2.200 cư dân, tại khu chế xuất Linh Trung 2 (TP. Thủ Đức). Những khu nhà ở này đảm bảo được chất lượng nhà ở. Đặc biệt trong đợt dịch Covid-19 vừa qua, tỷ lệ nhiễm bệnh tại đây khá thấp và được kiểm soát rất tốt vì chất lượng sống ở đây tốt hơn và an ninh hơn so với các khu phòng trọ khác.

“Điều này cho thấy, nếu công nhân được ở tại những nơi tốt về chất lượng, cơ sở hạ tầng tốt sẽ đảm bảo an sinh cũng như vệ sinh dịch tễ tốt hơn so với thuê phòng trọ tư nhân nhỏ lẻ bên ngoài. Đây là một nhu cầu cũng như một chính sách lớn cần có để đảm bảo an sinh xã hội”, ông Châu nói.

“CỞI TRÓI” PHÁP LÝ VÀ TĂNG ƯU ĐÃI

Ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM, cho biết thời gian tới, TP.HCM sẽ phát triển 01 triệu căn hộ giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân tại thành phố.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nên nói đây là 01 triệu căn hộ giá thấp, vì nói nhà giá rẻ thường đi đôi với chất lượng không đảm bảo. Trong khi đó, nhà giá thấp phù hợp với quan niệm quốc tế về phát triển nhà ở giá thấp (low cost houses: vẫn có các tiện ích, dịch vụ tối thiểu cho cư dân, được quản lý vận hành chuyên nghiệp).

Tuy nhiên, tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp bất động sản không mặn mà phát triển loại hình nhà giá thấp hay nhà ở xã hội.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành (Lê Thành), mục tiêu hoạt động của một công ty là lợi nhuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội lợi nhuận chỉ 10-15%, thấp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại. Thời gian thực hiện dự án nhà ở xã hội là 05 năm. Với 05 năm đó, doanh nghiệp mất đi cơ hội kinh doanh dự án nhà ở thương mại khác.

Dự án nhà ở xã hội cũng có thủ tục hậu kiểm. Do đó, cán bộ Nhà nước làm rất kỹ, vì nếu phát hiện sai sót họ phải chịu trách nhiệm, nên họ “thủ” trước, khiến thủ tục pháp lý để làm một dự án nhà ở xã hội quá lâu, có khi kéo dài 3 năm chưa chắc đã có giấy phép xây dựng.

Khi dự án nhà ở xã hội làm xong, đối với những doanh nghiệp sử dụng quỹ đất công, tài chính công thì việc kiểm toán là hợp lý.

Công ty Lê Thành thực hiện dự án nhà ở xã hội với vốn tự bỏ ra, đất tự bồi thường, thì đây cũng là cống hiến với xã hội nhưng không được công nhận, còn bị kiểm toán lên xuống nhiều lần. Đó là những lý do khiến các doanh nghiệp bất động sản nản lòng, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội không đạt được trong nhiều năm qua.

Về chính sách về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp cho công nhân, ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm, Hiệp hội đã kiến nghị và được Bộ Xây dựng đồng ý về xây dựng đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp, dự kiến trình Chính phủ trong thời gian tới. Mục tiêu là phát triển được loại căn hộ có diện tích 25m2 - 50m2, mức giá không quá 25 triệu đồng/m2.

Nếu đề án này được Chính phủ thông qua, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng có một số cơ chế chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuê đất…. Thí dụ, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi cho dự án nhà ở thương mại giá thấp sẽ được giảm 30-50% so với tiền sử dụng đất phải nộp.

Hiện dự án nhà ở xã hội được giảm thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập doanh nghiệp, Nghị định 100 còn cho phép dự án nhà ở xã hội chỉ cho thuê được giảm 70% VAT, giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo đó, HoREA sẽ kiến nghị dự án nhà ở thương mại giá thấp cũng được hưởng các ưu đãi tương tự, với tỷ lệ có thể thấp hơn nhà ở xã hội và cũng được hưởng lãi suất ưu đãi cho vay…

Chỉ ra những bất cập làm thiếu hụt nhà ở xã hội, ông Châu cho rằng Nghị định 49 (ban hành năm 2021) quy định không đúng với Luật Nhà ở, đó là cho phép các dự án quy mô 02ha trở lên phải làm nhà ở xã hội trong dự án, dự án dưới 2ha không phải thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội nhưng phải đóng tiền sử dụng đất cho toàn bộ 02ha. Điều này là bất cập.

Vì tại TP.HCM, có những dự án quy mô tới hàng chục ha, hàng trăm ha nhưng trong dự án lại không có nhà ở xã hội. Điều này không công bằng, áp dụng pháp luật phải bình đẳng.

Để tạo thêm nguồn cung cho loại hình nhà ở này, ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng Nhà nước cần ưu đãi cho doanh nghiệp vay vốn để xây nhà lưu trú cho công nhân. Tất cả chi phí xây dựng nhà ở công nhân cần được đưa vào chi phí sản xuất hợp lệ, để khuyến khích doanh nghiệp.

Đối với quan điểm lo ngại có hiện tượng đầu tư, mua bán diễn ra ở các dự án nhà ở xã hội, theo ông Nghĩa luật đã quy định chặt chẽ đối với người mua nhà tại dự án, sau đó doanh nghiệp kiểm tra hồ sơ và trình Sở Xây dựng phê duyệt. Người mua nhà sau 05 năm được quyền chuyển nhượng, có trường hợp người mua nhà có thể bán lại cho nhà nước sau 02 năm. Quy định này hợp lý, vì có trường hợp người dân kẹt tiền, con ốm đau, học hành cần bán…

Một điều quan trọng nữa cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, theo ông Ngô Quang Phúc, tổng giám đốc Tập đoàn bất động sản Phú Đông, phải có quỹ đất. TP.HCM cần rà soát và thu hồi quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội từ các dự án thương mại; các quỹ đất công từ nhà, xưởng của những đơn vị phải di chuyển ra khỏi nội thành…