Trong dài hạn, nguồn cung tương lai từ các khu vực tiềm năng tại miền Trung – với hệ thống cảng nước sâu và chi phí giải phóng mặt bằng tương đối thấp, sẽ có thể khiến sự cạnh tranh giữa các Khu công nghiệp tăng lên.

Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) vừa đưa ra nhận định về triển vọng bất động sản khu công nghiệp trong vòng xoáy thuế quan. Trong lần cập nhật này, VDSC cho rằng tuy vẫn còn một số rủi ro ngắn hạn liên quan đến chính sách thuế quan giữa Hoa Kỳ và các quốc gia Châu Á bao gồm Việt Nam, kỳ vọng sang giai đoạn 2026 trở về sau, giá trị FDI cho lĩnh vực sản xuất có thể hồi phục.

Sự hồi phục này chủ yếu nhờ các chính sách thương mại và các mức thuế quan giữa các quốc gia đã trở nên rõ ràng; Việt Nam vẫn duy trì được những lợi thế cạnh tranh dài hạn vị trí địa lý thuận lợi, các hiệp định thương mại với các quốc gia; Tiềm năng tiêu thụ nội địa khi Việt Nam đang duy trì cơ cấu dân số trẻ.

Tuy nhiên trong dài hạn, nguồn cung tương lai từ các khu vực tiềm năng tại miền Trung – với hệ thống cảng nước sâu và chi phí giải phóng mặt bằng tương đối thấp, sẽ có thể khiến sự cạnh tranh giữa các Khu công nghiệp tăng lên. Để thu hút được các khách hàng lớn, các Khu công nghiệp sẽ cần theo dõi các xu hướng phát triển dài hạn của ngành để có chính sách đầu tư và bán hàng phù hợp.

Trong giai đoạn tới, các xu thế phát triển Khu công nghiệp đáng chú ý bao gồm: Thứ nhất, phát triển các Khu công nghiệp tại các Khu Thương mại Tự do (Free Trade Zones – FTZ): FTZ là các khu vực kinh tế đặc biệt được thiết lập nhằm thúc đẩy hoạt động xuất nhập khẩu, logistics, sản xuất công nghệ cao, và thu hút đầu tư trong và ngoài nước.

Đặc điểm chính của các FTZ có thể kể đến gồm: Các ưu đãi, cơ chế chính sách riêng biệt cho các nhà đầu tư; Thử nghiệm các cơ chế mới (sandbox,…) nhằm định hướng phát triển công nghệ số, trí tuệ nhân tạo; Hội đồng nhân dân &Uỷ ban Nhân dân thành phố được chủ động trong việc thực thi các chính sách theo các Nghị quyết riêng biệt, được Quốc hội thông qua.

Trong năm 2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết riêng biệt để phát triển FTZ tại các tỉnh trọng điểm về Khu công nghiệp/Logistics gồm Hải Phòng, Đà Nẵng, và dự kiến thời gian tới là Đồng Nai. Về dài hạn, đây là các khu vực sẽ thu hút được sự chú ý tương đối lớn của các doanh nghiệp FDI, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia.

Thứ hai, sự phát triển của các Khu công nghiệp phục vụ cho lĩnh vực công nghệ cao. Sau giai đoạn tập trung thu hút doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực sản xuất gia công đơn thuần (da giày, dệt may, máy móc thiết bị,…) thì Chính phủ Việt Nam đã chú ý hơn tới “chất lượng” của nguồn vốn FDI thu hút, nhằm: Phát triển lĩnh vực công nghệ cao, nhằm hướng tới sự phát triển bền vững; Giảm rủi ro với môi trường (khi chỉ tập trung vào các lĩnh vực sản xuất đơn thuần).

Các chính sách đáng chú ý bao gồm: Nghị định 182/2024/NĐ-CP về việc thành lập, quản lý và sử dụng Quỹ Hỗ trợ đầu tư (ISF) như một phương thức để hỗ trợ các doanh nghiệp lĩnh vực công nghệ cao; Luật Công nghiệp Công nghệ số (được Quốc hội thông qua trong tháng 6/2025) đã Luật hóa cụ thể về Định hướng phát triển và Chính sách hỗ trợ với lĩnh vực công nghiệp số - xu thế phát triển tương lại.

Với những định hướng như vậy, những Khu công nghiệp tại các trung tâm phát triển công nghiệp số/Khu công nghiệp tại khu vực FTZ sẽ thu hút sự chú ý của nhóm khách hàng phát triển các sản phẩm công nghệ số phần cứng, phần mềm, nội dung số – cùng với toàn bộ hệ sinh thái của họ. Nhóm khách hàng này thường sẽ ưu tiên tới vị trí gần các thành phố lớn lợi thế về nguồn lực chất lượng cao, có chính sách ưu đãi riêng biệt cho doanh nghiệp và hạ tầng hoàn thiện nguồn điện năng ổn định.

Thứ ba, xu hướng chuyển dịch các nhà máy ra khỏi các khu đô thị lớn. Các Khu công nghiệp đầu tiên tại Việt Nam được xây dựng gần trung tâm các thành phố lớn, có thể kể đến KCN Biên Hòa 01 (340ha, KCN đầu tiên của Việt Nam, thành lập năm 1961), KCN Tân Thuận (Tp. HCM, thành lập 1991),…

Sau thời gian thuê đất 50 năm, một số Khu công nghiệp nằm gần trung tâm đô thị) sẽ cần phải di dời do: Không còn phù hợp với quy hoạch của thành phố, Định hướng phát triển lĩnh vực công nghệ cao không ô nhiễm tại các thành phố lớn, trong khi các nhà máy hiện hữu với rủi ro ô nhiễm môi trường sẽ được hỗ trợ di dời sang khu công nghiệp lân cận.

Thứ tư, giảm phát thải Carbon tại các Khu công nghiệp: Các thị trường xuất khẩu quy mô lớn, như EU chiếm ~12% giá trị xuất khẩu của Việt Nam sẽ bắt đầu đưa cơ chế CBAM (Carbon Border Adjustment Mechanism) từ 2026, với việc các nhà nhập khẩu mua tín chỉ carbon dựa trên lượng phát thải, chủ yếu theo phạm vi 01 và 02 sẽ là một yếu tố thu hẹp lợi thế về giá thành của các nhà sản xuất đặt nhà máy tại các quốc gia Châu Á.

Các doanh nghiệp FDI qua đó cũng đang trong quá trình giảm phát thải carbon tại khu vực sản xuất của họ, và các nhà phát triển khu công nghiệp có thể cung cấp các dịch vụ cho khách hàng và tăng tính cạnh tranh trong dài hạn, nổi bật có thể kể đến gồm: Xử lý và tuần hoàn hệ thống nước thải; Cung cấp nguồn năng lượng tái tạo dưới dạng các tấm pin mặt trời mái nhà cho các khách hàng thuê đất.