“Ách tắc” thị trường nhà ở: Lỗi ở Nghị định 30?

HoREA vừa có văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng kiến nghị khẩn trương tháo gỡ “ách tắc” thủ tục xác định chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội.

Trong đó, HoREA bày tỏ quan điểm không đồng tình với lời phát biểu của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng trên một số báo mới đây về Nghị định 30/2021/NĐ-CP (Nghị định 30).

Vì theo ông Khởi, Nghị định 30 hoàn toàn không gây khó khăn hay cản trở doanh nghiệp, trái lại còn tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế đối với phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

Tại Nghị định 30 (Khoản 5) quy định rất rõ, nhà đầu tư sẽ được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở khi đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án (theo quy định Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản) và đáp ứng điều kiện:

Nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc 01 trong 03 trường hợp: Thứ 1, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; Thứ 2, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; Thứ 3, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Trong 3 trường hợp trên, trường hợp thứ 2 đã được bổ sung thêm theo Luật Đầu tư 2020. Đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020, kiến nghị bổ sung thêm trường hợp "nhà đầu tư có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại" là không phù hợp với quy định của 2 đạo luật này và cũng không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013

Về phía HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho rằng ý kiến của ông Nguyễn Mạnh Khởi về công tác lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là không thấy hết các khó khăn, vướng mắc, ách tắc mà cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đã phải gánh chịu trong hơn 5 năm qua.

Điều này cũng dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại, thiếu sản phẩm nhà ở, làm cho giá nhà tăng cao, tăng nóng…

Ngoài ra, các doanh nghiệp đang vướng khi không được chấp thuận là “chủ đầu tư” dự án trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, mà chỉ được coi là “nhà đầu tư” nên khó có thể triển khai dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội… Dù Nghị định 99 (năm 2015) có quy định “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”, nhưng Luật Đầu tư 2020 không quy định việc này, chỉ quy định văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.

Điều này sẽ dẫn đến các dự án nhà ở thương mại và các dự án nhà ở xã hội đều sẽ bị “ách tắc” thủ tục công nhận chủ đầu tư, kể cả trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở”.

Vì Luật Đầu tư 2020 không chấp thuận văn bản “gộp”:  “Chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…”.

Theo ông Châu,  những vướng mắc về công nhận “chủ đầu tư” đã khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, thậm chí có nguy cơ bị phá sản… Tại thành phố Hồ Chí Minh tính đến tháng 9/2018  đã có 126 dự án nhà ở thương mại  không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở.

 Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng “kinh doanh bất động sản” thuộc “ngành, nghề kinh doanh có điều kiện”, nên các doanh nghiệp bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật và phải tuân thủ các quy định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình đầu tư xây dựng kinh doanh. 

HoREA kiến nghị công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất các loại đất khác không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở, khu đô thị.

Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Quốc hội xem xét, xây dựng lại mới Luật Nhà ở trong năm 2021, trên cơ sở sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở 2014, trong đó có Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23, để giải quyết dứt điểm các “vướng mắc, xung đột pháp luật” nêu trên...