Trong Kết luận điều tra vụ án hình sự mới đây về vụ án xảy ra tại Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh và các đơn vị, tổ chức liên quan, Cơ quan Cảnh sát Điều tra (Bộ Công an) đã chỉ ra những gian dối trong quá trình thẩm định giá tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu riêng lẻ được phát hành bởi những công ty thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Tài sản được nhóm các doanh nghiệp thuộc Tân Hoàng Minh sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu thường là bất động sản; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng hợp tác đầu tư các dự án bất động sản được ký lòng vòng giữa các pháp nhân trong tập đoàn, hầu hết là hợp đồng khống; vốn góp/cổ phần tại các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đứng tên các cá nhân do ông Đỗ Anh Dũng (Chủ tịch Tân Hoàng Minh) chỉ định…

Đáng nói, trong các chứng thư thẩm định giá được phát hành, các công ty thẩm định giá đều cài cắm những điều khoản loại trừ hoặc các giả định…để rũ bỏ trách nhiệm.

ĐỊNH GIÁ HÀNG NGHÌN TỶ ĐỒNG VỚI DỰ ÁN CHƯA ĐƯỢC GIAO ĐẤT

Cụ thể, gói trái phiếu do Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt phát hành tháng 9/2021, trị giá 1.900 tỷ đồng, tài sản bảo đảm theo các chứng thư thẩm định giá do Công ty TNHH Thẩm định giá Ecomax ban hành, tổng trị giá hơn 2.386 tỷ đồng.

Trong đó, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh của Công ty Ngôi sao Việt là lợi thế quyền sử dụng đất và công trình xây dựng dự kiến hình thành trong tương lai tại Dự án Nam Đại Cồ Việt, quận Hai Bà Trưng, TP. Hà nội trị giá hơn 2.145 tỷ đồng theo chứng thư thẩm định giá số 0429/CT-ECOMAX ngày 30/8/2021.

Tuy nhiên, Cơ quan Điều tra cho biết vào thời điểm thẩm định giá, Dự án Nam Đại Cồ Việt chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý như chưa có điều chỉnh chủ trương đầu tư (chuyển từ dự án nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại); chưa được giao đất, chưa có giấy phép xây dựng…

Còn Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính thì đánh giá: “Chưa có căn cứ cho thấy giá trị công trình xây dựng được tính trong Chứng thư thẩm định giá số 0429/CT và Báo cáo kết quả thẩm định giá số 0429/BC ngày 30/8/2021 là giá trị của công trình xây dựng dự kiến hình thành trong tương lai của tài sản thẩm định giá. Từ đó, có cơ sở nhận định rằng Chứng thư thẩm định giá số 0429/CT ngày 30/8/2021 của Công ty Ecomax chưa đảm bảo độ tin cậy”. 

Gói trái phiếu Công ty cổ phần Dịch vụ khách sạn Soleil phát hành tháng 11/2021, trị giá 500 tỷ đồng; tài sản bảo đảm theo Chứng thư thẩm định giá số 0417/CT-ECOMAX ngày 9/8/2021, trị giá 550,219 tỷ đồng, gồm: (1) quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cảu Công ty Hoàng Hải Phú Quốc (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT 570007 ngày 25/12/2019 đối với lô A3 tại Dự án khu du lịch phức hợp Hoàng Hải, thị xã Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang trị giá hơn 357,2 tỷ đồng; (2) giá trị quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng hợp tác đầu tư là phần xây dựng hình thành trong tương lai tại lô A3 trên, trị giá hơn 192,9 tỷ đồng.

Tài liệu điều tra cho thấy lô đất A3 Dự án khu du lịch phức hợp Hoàng Hải đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy phép xây dựng; chưa đủ điều kiện để triển khai nên chưa đủ cơ sở để thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư xây dựng giữa Công ty Soleil và Công ty Hoàng Hải Phú Quốc, dù cả 2 công ty đều thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Đáng lưu ý, Công ty Thẩm định giá Ecomax chỉ căn cứ vào hồ sơ, số liệu do Tân Hoàng Minh cung cấp mà không kiểm tra, khảo sát thực tế; biết rõ lô đất chưa có giấy phép xây dựng để triển khai, không có chứng từ làm căn cứ xác định việc hợp tác đầu tư của Công ty Soleil nhưng vẫn ký ban hành chứng thư xác định giá trị quyền tài sản hơn 192,9 tỷ đồng.

Tuy nhiên, chứng thư thẩm định giá của Công ty Ecomax đã rất khéo léo khi thể hiện những điều kiện loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định như: “Các thông tin tài liệu khách hàng cung cấp là đúng và chính xác so với bản gốc cũng như hiện trạng thực tế tài sản…Tài sản được sử dụng đúng mục đích, không có tranh chấp. Chủ tài sản thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý, tài chính đối với nhà nước và chứng minh được quyền sử hữu hợp pháp đối với tài sản…; Ecomax sử dụng một số giả định vì một số yếu tố không thể tính toán chính xác…; khách hàng sử dụng chứng thư cần tham khảo và xem xét trước khi ra quyết định liên quan tài sản trên và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những quyết định của mình.”

Một kịch bản tương tự khác cũng được Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá VAA áp dụng như trên.

Đó là gói trái phiếu Công ty cổ phần Dịch vụ Cung Điện Mùa Đông phát hành tháng 11/2021 trị giá 254 tỷ đồng, tài sản đảm bảo có tổng trị giá 626,125 tỷ đồng theo các Chứng thư định giá của Công ty VAA gồm: (1) Quyền sử dụng đất của Công ty Hoàng Hải Phú Quốc theo Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số CT570006 ngày 25/12/2019 đối với lô A2.2 tại dự án Khu du lịch phức hợp Hoàng Hải có giá trị hơn 143,171 tỷ đồng theo Chứng thư thẩm định giá số 0811.05/CTTĐ-VAA ngày 08/11/2021. Giá trị quyền tài sản của Công ty Cung Điện Mùa Đông phát sinh từ hợp đồng hợp tác đầu tư lô A22 nêu trên, có giá trị 482,954 tỷ đồng theo Chứng thư thẩm định giá số 0811.03/CTTĐ-VAA ngày 08/11/2021.

Tài liệu điều tra xác định 02 lô đất D2 và A2.2 thuộc dự án Khu du lịch phức hợp Hoàng Hải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đủ điều kiện làm tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, 2 lô đất chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa đủ điều kiện để triển khai xây dựng, chưa có tài liệu thể hiện việc hợp tác đầu tư xây dựng, hình thành quyền tài sản.

Theo Cơ quan Điều tra, Công ty VAA chỉ căn cứ vào hồ sơ, số liệu do Tập đoàn Tân hoàng Minh cung cấp mà không kiểm tra, khảo sát thực tế; biết rõ các lô đất chưa đủ điều kiện pháp lý để triển khai, không có chứng từ thể hiện việc góp vốn hợp tác đầu tư nhưng vẫn ký ban hành các chứng thư xác định giá trị quyền tài sản tại 2 lô đất trên.

Dĩ nhiên, chứng thư và báo cáo thẩm định của Công ty VAA đều có những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định như: “đơn vị phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về quyền sở hữu, về thông tin, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật…; chứng thư thẩm định không có giá trị thay thế cho bất kỳ loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản nào…; kết quả thẩm định chỉ có giá trị tư vấn, người sử dụng chứng thư cần tham khảo và cân nhắc khi ra quyết định liên quan đến tài sản được thẩm định giá trong chứng thư và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những quyết định của mình”.

THỔI PHỒNG GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP LÊN GẦN 100 LẦN

Đối với nhiều gói trái phiếu doanh nghiệp do các công ty thuộc hệ sinh thái Tân Hoàng Minh phát hành, tài sản đảm bảo là quyền sở hữu cổ phần/vốn góp tại các “công ty hình nộm” có vốn ảo.

Ví dụ, Kết luận điều tra cho biết gói trái phiếu Công ty Cung Điện Mùa Đông phát hành tháng 11/2021 trị giá 196 tỷ đồng; tài sản đảm bảo là 10 triệu cổ phần Công ty Cung Điện Mùa Đông đứng tên sở hữu của Vũ Mỹ Linh, có mệnh giá 27.163 đồng/cổ phần, tương đương tổng trị giá 271,63 tỷ đồng theo Chứng thư thẩm định giá số 0455/CT-ECOMAX ngày 08/11/2021.

Tài liệu điều tra thể hiện Công ty Cung Điện Mùa Đông là công ty thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh; các cá nhân đứng tên cổ phần là nhân viên Tập đoàn, không có tiền góp vốn hoặc mua cổ phần. Khi thẩm định giá trị cổ phần, Công ty Ecomax chỉ dựa theo báo cáo tài chính của Công ty Cung Điện Mùa Đông mà không kiểm tra dòng tiền, chứng từ góp phần, sổ sách kế toán để xác định giá trị tài sản.

Theo đánh giá của Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính, việc thẩm định giá của Công ty Thẩm định giá Ecomax đã  vi phạm về phương pháp thẩm định giá theo các quy định của pháp luật hiện hành.

Song, tại báo cáo chứng thư thẩm định giá Công ty Thẩm định giá Ecomax lại thể hiện những điều kiện loại trừ và hạn chế của kế quả thẩm định như “ Chứng thư thẩm định giá này không có giá trị trong việc xác lập quyền sở hữu tài sản…Tài sản được sử dụng đúng mục đích, không có tranh chấp. Chủ tài sản đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý, tài chính và chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đề nghị thẩm định giá; Ecomax sử dụng một số giả định vì một số yếu tố không thể tính toán chính xác…; khách hàng sử dụng chứng thư cần tham khảo và xem xét trước khi ra quyết định liên quan tài sản trên và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những quyết định của mình.”

Hay tại gói trái phiếu Công ty Cung Điện Mùa Đông phát hành tháng 12/2021, trị giá 3.230 tỷ đồng; tài sản đảm bảo là 47,796 triệu cổ phần Công ty Hoàng Hải Phú Quốc có tổng trị giá 4.199 tỷ đồng; tương đương giá trị mỗi cổ phần là 87.851 đồng, theo Chứng thư thẩm định giá số 1011/2021/CTTĐ-VAA ngày 30/9/2021 của Công ty Định giá VAA.

Tài liệu điều tra thể hiện Công ty Định giá VAA thực hiện thẩm định giá cổ phần Công ty Hoàng Hải Phú Quốc thời điểm 30/9/2021 dựa trên việc xác định lại giá trị vốn chủ sở hữu của công ty là 7.748 tỷ đồng (trong khi giá trị sổ sách chỉ là 879,34 tỷ đồng, lý do tăng thêm là có xác định lại giá trị hàng tổn kho (bất động sản đầu tư tại dự án Hoàng Hải Phú Quốc từ 577,994 tỷ đồng lên 7.446 tỷ đồng).

Tuy nhiên, khi xác định giá trị hàng tồn kho, hạng mục xây dựng dở dang của doanh nghiệp; Công ty VAA không kiểm tra thực tế, chỉ dựa theo số liệu do khách hàng cung cấp, không xác định theo chi phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên sổ sách kế toán…