Bất động sản công nghiệp "dọn chỗ" đón dòng vốn dịch chuyển

Nguồn cung đất cho bất động sản khan hiếm là yếu tố cần phải cân nhắc, tính toán nếu muốn thu hút được dòng vốn FDI trong xu hướng dịch chuyển sản xuất sang một nước thứ ba. Tuy vậy, quỹ đất không phải là yếu tố duy nhất và tất cả. 

GẤP RÚT MỞ RỘNG 

Theo báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2020 đã có 4 khu công nghiệp đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Khu công nghiệp Becamex Bình Định, tỉnh Bình Định diện tích 1.000 ha, khu công nghiệp Ledana, tỉnh Bình Phước 424,54 ha, khu công nghiệp quốc tế Trường Hải, tỉnh Long An 162 ha và khu công nghiệp Trần Đề, tỉnh Sóc Trăng với tổng diện tích đạt 1.746,54 ha và điều chỉnh chủ trương đầu tư cho khu công nghiệp Phú Tân, tỉnh Bình Dương với quy mô diện tích 133,29 ha.

Tính đến cuối năm 2020, cả nước có 369 khu công nghiệp, trong đó, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 73,6 nghìn ha, chiếm khoảng 59,3% diện tích đất tự nhiên khoảng 114 nghìn ha. 

Các khu công nghiệp chủ yếu tập trung tại các vùng kinh tế trọng điểm nhằm phát huy lợi thế về vị trí địa lý và tiềm năng phát triển kinh tế của các vùng. Cụ thể, các vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ hiện có tổng cộng 207 khu công nghiệp với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 70,5 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 47,2 nghìn ha, chiếm tương ứng 56,1% về số lượng, 61,9% về diện tích đất tự nhiên và 64,2% về diện tích đất công nghiệp so với cả nước.

Nhu cầu thuê đất gia tăng kéo theo sự chạy đua phát triển quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Theo báo cáo của Chứng khoán Mirae Asset, Tập đoàn Vingroup có kế hoạch đầu tư hơn 400 triệu USD vào công ty con là Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Khu công nghiệp Vinhomes. Hai dự án đầu tiên của Vingroup sẽ phát triển tại Hải Phòng, bao gồm Khu công nghiệp Nam Tràng Cát với tổng diện tích 200 ha và khu công nghiệp Thủy Nguyên có tổng diện tích 319 ha. Dự kiến hai khu công nghiệp này sẽ đi vào hoạt động năm 2021. 

Tại Bắc Ninh, trong quý 4/2021 sẽ đón nhận thêm khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh mới với quy mô 238 ha của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc. Trong cùng quý này, TNI Holdings Việt Nam sẽ khai trương khu công nghiệp Sông Lô 1 với diện tích 177 ha tại tỉnh Vĩnh Phúc. 

Tại phía Nam, tỉnh Long An, Công ty cổ phần TIZCO và Công ty Cổ phần Quản Lý Khu công nghiệp Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) sẽ tham gia đầu tư góp vốn vào Khu công nghiệp Việt Phát với tổng diện tích 1.800 ha vào năm 2021.

 CẦN HẠ TẦNG ĐỒNG BỘ

Mở rộng quỹ đất bất động sản công nghiệp là yếu tố cần để đón làn sóng FDI đổ bộ vào Việt Nam trong giai đoạn tới, tuy nhiên, theo giới chuyên môn, vẫn còn nhiều điểm trừ của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong con mắt giới đầu tư quốc tế.

Trên thực tế, bất động sản công nghiệp Việt Nam không có sự đồng bộ giữa nơi sản xuất, nơi ở, nơi vui chơi giải trí giáo dục… Các chủ đầu tư tạo ra khu công nghiệp chỉ đơn thuần là nơi sản xuất, còn công nhân và chuyên gia ở đâu, chơi đâu… không quan tâm vì đã có xe đưa đón vào trung tâm thành phố có khách sạn, có khu vui chơi giải trí. Chủ đầu tư chỉ quan tâm nhu cầu duy nhất là cung cấp nơi sản xuất do đó không tạo được sự bền vững của khu công nghiệp, mà công nhân không an cư thì không thể lập nghiệp.

Hiện Việt Nam có một vài chủ đầu tư lớn như VSIP đã làm được mô hình này. Nhưng đâu đó vẫn chưa triệt để và trong tương lai thì bất động sản khu công nghiệp rất cần chủ đầu tư phục vụ nhu cầu thiết yếu và đồng bộ để mang lại chất lượng cuộc sống và ổn định lâu dài cho người lao động và chuyên gia.

Xu hướng là các sản phẩm mới phải được quy hoạch đồng bộ ở quy mô lớn, thậm chí có cả cảng cạn.

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch  HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS, trong quá khứ, các chủ đầu tư chỉ là các nhà san lấp hạ tầng chuyên nghiệp. Nếu để ý xây dựng một cách đồng bộ thì có thể có thêm nguồn thu nhập, chỉ cần cung cấp điện nước cho dân thì đã có thêm nguồn doanh thu rất lớn. 

“Tôi từng sang Indonesia tham quan một dự án bất động sản khu công nghiệp của một tỷ phú người Indonesia rộng tới 15 nghìn ha và đã khai thác được khoảng 20 năm. Trong 15 nghìn ha đó có các nơi sản xuất với sự hiện diện của những ông lớn như Canon, Sony, Apple…Đáng chú ý, khu để ở dành cho cán bộ công nhân viên và chuyên gia được chăm chút kỹ càng. Đặc biệt, họ có cả một cảng cạn. Hàng hoá làm xong trong nhà máy được đóng thùng, có hải quan ký tên đóng dấu niêm phong cho lên tàu ra thẳng cảng biển rồi ra tàu, không mất ngày nào để lưu kho lưu bãi. Đó là tương lai của bất động sản công nghiệp”, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch  HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS cho biết. 

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng cho rằng đây là cơ hội để nhìn lại bất động sản công nghiệp trong 1-2 năm vừa qua. Cần có những bài toán cụ thể hơn, giải pháp đồng bộ hơn về cung ứng, cơ sở hạ tầng, kho vận để bất động sản công nghiệp trở nên nóng hơn nữa. Đó là bài toán mà các nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương, công an Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu cần xem lại để có thể sẵn sàng đón dòng vốn đầu tư nước ngoài khi thị trường hồi phục.

Các chuyên gia của Savills cũng đồng tình nhấn mạnh, để thu hút các nhà đầu tư dịch chuyển đến Việt Nam, các khu kinh tế cần hoàn chỉnh khung pháp lý để phát triển khu công nghiệp, hỗ trợ các dự án ngách, ví dụ: khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp liên kết, mô hình dịch vụ khu công nghiệp và đô thị kết hợp.

Dự báo về thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2021, sự dịch chuyển sản xuất và lắp đặt hàng hóa từ khu vực ngoài tiếp tục chuyển hướng vào Việt Nam sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản công nghiệp trong nước. Nhiều khu công nghiệp mới tiếp tục tham gia thị trường bất động sản Việt Nam.

Sẽ có nhiều dự án mới phát triển hạ tầng khu công nghiệp sẽ được phê duyệt, tuy nhiên, các địa phương cần cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án khu công nghiệp, tránh khủng hoảng thừa như đã từng xảy ra đối với một số địa phương.

Sẽ không xuất hiện khủng hoảng hay bóng bóng trong bất động sản công nghiệp ở năm 2021. Giá cho thuê mặt bằng kho bãi, nhà xưởng trong năm 2021 được dự báo không tăng so với năm 2020.