Theo Cushman & Wakefield, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần trở nên vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác, nhờ vào sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải và kho bãi kể từ năm 2018. Ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm phần lớn trong tổng vốn FDI, nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc trong khu vực Đông Nam Á.

NHÀ ĐẦU TƯ ĐANG RÓT VỐN THÔNG QUA 2 HÌNH THỨC

Ông Stephen Higgins, Giám đốc Cấp cao Thị trường vốn Cushman & Wakefield, cho biết tại Việt Nam thị trường bất động sản đã được hình thành phát triển trong vòng 30 năm qua. Nhà đầu tư ngoại đang đầu tư vốn vào Việt Nam thông qua 2 hình thức.

Loại hình thứ nhất, họ sẽ sử dụng vốn để tái đầu tư từ cán cân tài chính, như nguồn thu từ các dự án để tái đầu tư. Ví dụ, nhà đầu tư thu lãi 100 triệu USD từ một dự án thì họ sẽ dùng 100 triệu USD này tái đầu tư tiếp.

Loại hình thứ hai, khảo sát cho thấy từ năm 1993 - 2008, phần lớn các nhà đầu tư sau khi đầu tư sinh lợi họ sẽ đầu tư tiếp các dự án khác và các nhà đầu tư này phần lớn đến từ Singapore. Sau khủng hoảng tài chính năm 2008, khi thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi, có những quỹ đầu tư cơ hội
từ những thị trường cơ hội bắt đầu tham gia vào thị trường Việt Nam. Từ đó thị trường cũng sẽ có nhiều loại quỹ hơn, tức là vừa là quỹ vừa là nhà đầu tư gọi vốn phát triển, ví dụ như BWID họ vừa là chủ đầu tư phát triển dự án.

“Từ những nghiên cứu và các cuộc nói chuyện với các đối tác, cho thấy trong tương lai gần sẽ có sự tham gia nhiều hơn nữa của các loại quỹ khác. Đơn cử từ năm 2024 trở đi khi thị trường bắt đầu phục hồi, các quỹ đầu tư cũng bắt đầu tìm hiểu và tham gia vào thị trường Việt Nam. Thật ra, thị trường bất động sản Việt Nam nói nhiều về phân khúc nhà ở, nhưng các quỹ khi họ vào đây họ lại đầu tư những phân khúc khác như khu công nghiệp và logictics”, ông Stephen Higgins nói.

Theo Giám đốc cấp cao thị trường vốn Cushman & Wakefield, ở lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, nhà đầu tư sẽ đầu tư vào ba sản phẩm chính: khu công nghiệp, nhà xưởng cho thuê và nhà kho cho thuê. Ở phân khúc khu công nghiệp, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài gần như là không nhiều lắm, mà chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước ở từng tỉnh khác nhau.

Ở phân khúc nhà xưởng cho thuê và nhà kho cho thuê, trong vòng 5 năm trở lại đây có sự tăng trưởng rất ấn tượng và ổn định, đạt mức tăng gần gấp 2 lần so với trước, ngoài ra, giá cho thuê cũng tăng mạnh.

Ở những ngành như dệt may, công nghệ, điện tử, nhà đầu tư đang tìm kiếm ở thị trường phía Nam, họ là những nhà đầu tư đến từ Trung Quốc, châu Âu, Đài Loan… Những doanh nghiệp hiện đang có cơ sở sản xuất và đang hoạt động kinh doanh tại Việt Nam cũng có nhu cầu mở rộng đầu tư.

Theo Cuhsman & Walkefield, tổng hợp từ tất cả các dự án ở ba lĩnh vực: khu công nghiệp, nhà kho cho thuê, nhà xưởng cho thuê, cho thấy hành lang phát triển tăng trưởng trong hiện tại và 10 năm tiếp theo của các mảng bất động sản này sẽ nằm ở tuyến hành lang TP.HCM, Đồng Nai và Bình Dương.

“Tuyến hành lang TP.HCM, Đồng Nai và Bình Dương sẽ có nhiều dự án phát triển cho ba phân khúc trên và theo dự báo của chúng tôi đối với phân khúc khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho cho thuê sẽ tăng trưởng ít nhất hai lần trong 10 năm tiếp theo. Đây là lĩnh vực rất thú vị”, ông Stephen Higgins nhấn mạnh.

Giải thích cho nhận định trên, ông Stephen Higgins cho biết đối với lĩnh vực logictics, các công ty sẽ phục vụ cho thị trường tiêu dùng nội địa và như vậy sẽ ở gần những khu dân cư trung tâm hơn, còn phục vụ cho hoạt động xuất nhập khẩu và sản xuất thì các công ty logictics sẽ nằm gần những tuyến huyết mạch về cơ sở hạ tầng, cũng như các kho cảng và trung tâm sản xuất.

“Mặc dù đưa ra thời gian dự báo đến 10 năm sau, nhưng chúng tôi có cơ sở và có đủ các yếu tố để đưa ra nhận định trên. Một là, yếu tố bền vững và Việt Nam thị trường phát triển sau. Hai là, tiếp sức cho phân khúc trên là khu công nghiệp sinh thái, hiện nay, các khu công nghiệp ở Việt Nam cũng đang xem xét đến lĩnh vực này”, Giám đốc Cấp cao Thị trường vốn Cushman & Wakefield chia sẻ.

Dự báo về triển vọng thị trường nhà xưởng xây sẵn, theo Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường sẽ tiếp tục sôi động với khoảng 2,5 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn sẽ được đưa vào thị trường trong khoảng cuối năm 2023 đến năm 2026 với sự tham gia của cả các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong các quý tiếp theo, nhờ thị trường hưởng lợi từ việc dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Ở lĩnh vực nhà kho xây sẵn ghi nhận 2 dự án mới gia nhập thị trường tại Đồng Nai và Bình Dương với quy mô khoảng 110.000 m2. Giá thuê trung bình của nhà kho xây sẵn tăng 2,2% theo năm, đạt 4,4 USD/m2/tháng.

Sau một thời gian nguồn cung mới dồi dào vào thị trường, nguồn cung nhà kho xây sẵn trong tương lai sẽ cung cấp khoảng 1,7 triệu m2 trong giai đoạn 2023-2026. Nhu cầu thuê kho sẽ tiếp tục được duy trì bởi tiêu dùng trong nước, nền kinh tế định hướng xuất khẩu của Việt Nam và sự tăng trưởng của thị trường logistics và thương mại điện tử.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SẼ "DỄ THỞ" HƠN VÀO CUỐI NĂM 2024

Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2024, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho rằng thị trường bất động sản sẽ dễ thở hơn vào cuối năm 2024.

Lý giải cho nhận định này, bà Trang cho biết khi đó lãi suất ngân hàng “dễ thở” hơn và thị trường thứ cấp sẽ có sự điều chỉnh giá để phù hợp với mức chi trả của người mua. Ở góc độ chính sách, các cơ quan nhà nước đang làm việc rất tích cực để gỡ vướng về pháp lý cho các dự án kéo dài nhiều năm
qua, trong đó có thuế sử dụng đất, các dự án đang vướng rất lớn ở điểm này.
Về phía doanh nghiệp, các chủ dự án đang điều tiết và tung ra những chính sách ưu đãi, nới lỏng điều kiện thanh toán thuận lợi, hấp dẫn hơn, việc này tác động rất tích cực đến việc kích thích nguồn cầu, từ đó sẽ cộng hưởng mang lại những tác động tích cực đến thị trường nhà ở.

Theo bà Trang, hiện nay lãi suất huy động có giảm đáng kể nhưng lãi suất cho vay vẫn chưa giảm, các ngân hàng vẫn siết tín dụng cho chủ đầu tư. Về người mua nhà, năm 2023 là một năm biến động khá lớn, rất nhiều người thậm chí mất việc làm nên đi vay cũng là điều không dễ dàng. Ngân hàng vẫn có “room” để cho vay với nhóm khách hàng này, tuy nhiên lãi suất cao quá nên cũng không hấp dẫn người đi vay.

Về nguồn cung trên thị trường nhà ở, do ảnh hưởng thủ tục pháp lý quá chậm, nên trong vòng 3 năm qua nguồn cung trên tăng trưởng không đáng kể.

“Nếu nhìn cả 10 năm qua, giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào năm 2014-2019 thì giá không tăng mạnh, nhưng từ năm 2021 đến nay, đi cùng sự sụt giảm đáng kể nguồn cung, các dự án mở bán chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang nên kéo mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp tăng khủng khiếp”, bà Trang nói.

Bà Trang cho rằng thị trường bất động sản đã có bước phát triển vượt bậc cả về quy mô, số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường. Mặc dù thị trường bất động sản thời gian qua có những khó khăn, nhưng xu hướng phát triển là tất yếu và tiềm năng còn nhiều để tiếp tục phát triển, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hiệu quả tại Việt Nam.

Tuy nhiên, bà Trang vẫn lưu ý Việt Nam được đánh giá là thị trường đầu tư cơ hội, chứ không phải thị trường đầu tư thông qua dòng tiền ổn định.