Bất động sản kho bãi đứng trước làn sóng suy giảm

Tổng đầu tư logistics toàn cầu trong quý 2/2023 ghi nhận mức 41,6 tỷ USD, giảm khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2022.

GIA TĂNG MẶT BẰNG TRỐNG TẠI CÁC KHO BÃI

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nhu cầu mặt bằng logistics trên thế giới ghi nhận xu hướng giảm, một phần bởi sự sụt giảm trong các đơn hàng và lượng giao dịch toàn cầu. Người tiêu dùng đã thắt chặt chi tiêu và nhu cầu chủ yếu hướng tới những sản phẩm, dịch vụ thiết yếu. Điều này đồng thời kéo theo lượng hàng hóa sản xuất lẫn trung chuyển không cao, vô hình chung tạo ra sự gia tăng về tỷ lệ mặt bằng trống tại các kho bãi.

Trong khi đó, về tình hình đầu tư logistics toàn cầu nửa đầu năm 2023 lại cho thấy, nhiều thị trường vẫn ghi nhận nguồn cung logistics mới trong thời gian qua. Đơn cử tại Mỹ có khoảng 20 triệu m2 được hoàn thiện và tham gia vào thị trường, còn Madrid dự kiến thêm hơn 1 triệu m2 kho bãi trong năm 2023, tương ứng 9% nguồn cung hiện tại. Nguồn cung mới này dự kiến càng đẩy tỷ lệ mặt bằng trống lên cao. 

Mặc dầu vậy, tỷ lệ mặt bằng trống cũng chưa phải ở mức báo động. Ví như Madrid, tỷ lệ mặt bằng trống hiện nay đang ở mức 7,2%, thấp hơn mức kỷ lục trước Covid là 7,8%. Thậm chí tại Anh, tuy tỷ lệ trống đạt 6,3% nhưng không phải mức cao nhất trong lịch sử. Báo cáo của Savills đánh giá, các nhà đầu tư vẫn giữ kỳ vọng lạc quan đối với thị trường logistics châu Á – Thái Bình Dương.

Cụ thể, trong khi tổng vốn đầu tư vào phân khúc logistics quý 2/2023 trên toàn thị trường châu Âu giảm 50% so cùng kỳ năm ngoái, thì tại châu Á - Thái Bình Dương, tổng vốn đầu tư chỉ giảm khoảng 14%. Các nhà đầu tư vẫn quan tâm mạnh mẽ đến châu Á - những thị trường sở hữu yếu tố nền tảng hỗ trợ sự phát triển dài hạn và nhu cầu ngày càng tăng đối với bất động sản logistics cùng bất động sản kho bãi. 

Điển hình tại thị trường Nhật Bản, logistics tiếp tục được đánh giá là phân khúc thu hút nhà đầu tư, đặc biệt với những nhà đầu tư nước ngoài muốn gia nhập Nhật Bản. Tương tự, thị trường Ấn Độ cũng hoạt động khá sôi động khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung logistics mới quý 2/2023 đạt 40-50% nhờ chính sách hỗ trợ hoạt động sản xuất như Đề án khuyến kích liên kết sản xuất. Điều này khiến nhà đầu tư giữ triển vọng lạc quan và tìm kiếm thêm cơ hội mở rộng mạng lưới phân phối tại các thành phố khác ngay trong chính quốc gia này.

VIỆT NAM CẦN NẮM BẮT CƠ HỘI

Tại Việt Nam, ngành công nghiệp logistics đã phát triển mạnh mẽ nhờ sự tăng trưởng của thương mại điện tử. Báo cáo thương mại điện tử Việt Nam năm 2023 do Cục Thương mại điện tử và kinh tế số công bố cho thấy, doanh thu thương mại điện tử bán lẻ Việt Nam năm 2022 đạt 16,4 tỷ USD, chiếm 7,5% tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng của cả nước. Ước tính, doanh thu thương mại điện tử Việt Nam năm 2023 sẽ đạt 20,5 tỷ USD, chiếm 8% so tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng cả nước.

Trước những bước phát triển mạnh mẽ, logistics Việt Nam hiện tập trung hầu hết ở các thị trường lớn. Đây là cơ hội của nhà đầu tư về mảng này để mang tới nguồn cung đáp ứng nhu cầu ngày càng đi lên của logistics. 

Theo ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, dịch vụ tư vấn bất động sản, Savills Hà Nội: Thị trường logistics hiện chưa được khai phá hết tiềm năng. Nguồn cung chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, nhất là ở khu vực phía Bắc. Do vậy,  đòi hỏi chủ đầu tư phải linh hoạt đưa ra nhiều mô hình mới và tối ưu diện tích kho bãi sẵn có. Đồng thời, cân nhắc tới nhà kho cao tầng hoặc kho cảng thông minh. 

“Việt Nam đang trở thành một trong những trung tâm sản xuất nổi bật của thế giới với môi trường đầu tư ngày một cải thiện và các Hiệp định thương mại lớn được ký. Điều này đã tạo thêm sức hút của thị trường công nghiệp Việt Nam với danh mục đầu tư của doanh nghiệp quốc tế lớn, uy tín. Đầu tư về hệ thống hạ tầng, kho vận sẽ đồng thời củng cố chuỗi cung ứng cho doanh nghiệp sản xuất. Đi kèm đó là triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, hứa hẹn trở thành tiền đề để thị trường logistics thêm phát triển”, ông Thomas Rooney nhận định.