Thị trường bất động sản nhiều tháng qua đối mặt với các khó khăn như người mua nhà thiếu niềm tin, nhu cầu mua nhà ở thật ở mức cao so với khả năng cung cấp sản phẩm từ chủ đầu tư, tính thanh khoản vẫn thấp. Tuy nhiên, tín hiệu phục hồi đang dần tích cực hơn, nằm ở phân khúc bình dân, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Nếu trong quý 3/2023, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM có sự khởi sắc nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đang ở mức thấp thì bước sang quý 4, tình hình đã có dấu hiệu khởi sắc hơn, số lượng hàng bán ra đã gia tăng trở lại. 

Dù vẫn chưa hết khó khăn nhưng các chuyên gia bất động sản, doanh nghiệp cũng như người dân có căn cứ để kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ phục hồi trở lại từ nửa cuối năm 2024 khi Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua.

TÍN HIỆU ĐANG DẦN TÍCH CỰC

Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, trong quý 3/2023, số lượng căn hộ mới chào bán tại TP.HCM đạt 3.625 căn, gần bằng 90% tổng nguồn cung mới trong cả 6 tháng đầu năm 2023. Tỷ lệ tiêu thụ tăng gần gấp đôi so với quý 2, đạt gần 3.000 căn.

Các dự án mở mới gồm: Glory Heights (Vinhomes Grand Park) mới mở bán tháng 7/2023 đã bán được 1.650 căn (trong tổng số 3.000 căn mở bán), tỷ lệ hấp thụ đạt 55%; The Privia ở Bình Tân (Khang Điền) vừa chào bán trong tháng 11 đã bán được trên 700 căn, đạt tỷ lệ trên 80%; Akari City - NEO ở Bình Tân (Nam Long) mở bán tháng 9 cũng có tỷ lệ hấp thụ đạt 64%...

Trước nhiều chỉ số tích cực, các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần từ quý 4/2023. Đây cũng là thời điểm tốt để “xuống tiền” khi nhiều chủ đầu tư triển khai các chính sách bán hàng cạnh tranh nhằm kích cầu cuối năm.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng với tỷ lệ căn hộ bán được trên thị trường trong những tháng gần đây so với đầu năm và cùng kỳ năm trước cho thấy niềm tin của người mua nhà dần được phục hồi.

Về phía chủ đầu tư, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cho biết doanh số mở bán mới (pre-sale) đã có nhiều cải thiện trong 2 tháng 10 và tháng 11. Nếu 9 tháng đầu năm, doanh số mở bán của NLG mới đạt 1.769 tỷ đồng đến hết tháng 11, con số này đạt 3.038 tỷ đồng. Chỉ trong 2 tháng, công ty ghi nhận doanh số bằng 72% của 9 tháng đầu năm, đạt gần 1.300 tỷ đồng. Trong tháng cuối năm, Nam Long kỳ vọng có thêm được khoảng 1.000-1.500 tỷ đồng pre-sale. So với kế hoạch, các con số này còn khá khiêm tốn nhưng xu hướng 4 tháng trở lại đây đã tích cực và đáng khích lệ, khi thị trường được hỗ trợ từ nhiều thông tin tích cực.

Sở dĩ tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt tỷ lệ cao là do hàng mở bán đáp ứng nhu cầu ở thật của người mua, dự án thuộc các doanh nghiệp bất động sản uy tín, pháp lý rõ ràng. Mặt khác, chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng đặc biệt hỗ trợ khách hàng phương án thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài (lên đến 8 năm), giãn tiến độ thanh toán (lên đến 7 năm); chiết khấu vào giá bán, ưu đãi với khách hàng thanh toán sớm bằng tiền mặt...

CẦN TIẾP TỤC KHÔI PHỤC NIỀM TIN

Là người có đóng gióp tích cực vào Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng các kiến nghị của HoREA đã được các cơ quan có thẩm quyền lắng nghe và đưa vào dự thảo của luật kinh doanh bất động sản. “Đây là Luật nhà ở tốt nhất trong vòng 30 năm qua, sát với thực tế và đảm bảo được tính đồng bộ thống nhất của các hệ thống pháp luật, hướng đến thị trường bất động sản phát triển an toàn lành mạnh bền vững. Chúng tôi nhận định rằng thị trường này sẽ tăng trưởng dương trở lại vào khoảng nửa cuối năm 2024”, ông Châu kỳ vọng.

Đồng tình, bà Dung cũng tin tưởng rằng khi những luật mới được thông qua, những cá nhân và chủ đầu tư trên thị trường sẽ có niềm tin hơn vào thị trường, từ đó giúp thị trường phục hồi vào năm 2024.

Tuy nhiên, chuyên gia của CBRE Việt Nam cho rằng để thị trường hồi phục hơn, ngoài những yếu tố nói trên cần phải khôi phục niềm tin, trong đó chính sách điều hành của Nhà nước cần "nói đi đôi với làm", lãi suất cho vay tuy đã giảm nhiều so với 12 tháng trước đây nhưng chưa đủ so với kỳ vọng của người mua, cần phải giảm thêm nữa. Thủ tục vay cũng cần thông thoáng để người mua có thể tiếp cận nhiều hơn.

Ông Phạm Đình Huy, Giám đốc đầu tư Nam Long, cho rằng cần tiếp tục khôi phục niềm tin của người mua nhà bằng các dự án có pháp lý rõ ràng. Người mua nhà sẽ hoàn toàn yên tâm hơn khi mua dự án đã có giấy phép bán hàng, thay vì trước kia chỉ mới ở bước giấy phép xây dựng, hợp đồng đặt cọc...

“Khi pháp lý áp dụng chặt chẽ, niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản sẽ được khôi phục, thị trường sẽ hồi phục tốt hơn. Chủ đầu tư muốn duy trì uy tín thì phải triển khai dự án đúng tiến độ, bàn giao theo cam kết và bán hàng có giấy phép…”, ông Huy nhấn mạnh.

PHÂN KHÚC NHÀ GIÁ RẺ SẼ TĂNG LỰC HÚT

Dự báo về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, các chuyên gia đều có chung nhận định, căn hộ chung cư sẽ vào loại hình dẫn đầu đà phục hồi, nhất là phân khúc nhà giá rẻ và tầm trung.

CBRE kỳ vọng nguồn cung căn hộ mới sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn 2024-2025 với tổng nguồn cung mới ở Hà Nội và TP.HCM đạt hơn 29.000 căn mỗi năm so với dự báo năm 2023 là hơn 22.000 căn.

Đại diện Savills, ông Paul Tostevin - Giám đốc Nghiên cứu Toàn cầu của Savills cũng cho rằng với việc Quốc hội thông qua hàng loạt luật mới, thị trường bất động sản sẽ phục hồi nhanh, nguồn cung cho nhà ở xã hội sẽ được cải thiện trong thời gian tới.

Tổng giám đốc NLG, ông Trần Xuân Ngọc, cũng xác định dòng sản phẩm vừa túi tiền sẽ đóng vai trò chủ đạo trong 10 năm tới, chiếm tỷ trọng khoảng 10-15% doanh số công ty.

Nhiều kỳ vọng, với các yếu tố tích cực từ Luật Nhà ở vừa được thông qua (có hiệu lự từ 1/1/2025), cùng sự chung tay hỗ trợ thêm từ Chính sách của Chính phủ, Ngân hàng giảm lãi suất vay mua nhà phù hợp, các thủ tục pháp lý thuận lợi hơn để tạo điều kiện cho việc mở bán các dự án mới, dự án có pháp lý rõ ràng… niềm tin của người mua nhà sẽ tiếp tục cải thiện và thị trường bất động sản sẽ hồi phục trở lại từ nửa cuối năm 2024.