Cùng với việc thắt chặt cấp phép mới và đẩy mạnh rà soát dự án tại các địa phương, dự báo thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với nguy cơ tiếp tục thiếu hàng ở thời điểm cuối năm 2019 và trong trung hạn (2020 - 2022). 

Trong nửa đầu năm nay, Hà Nội chỉ có 6 dự án, Tp.HCM có 3 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng. Không chỉ hiếm dự án được triển khai mới mà không ít dự án đang thi công cũng bị dừng tiến độ, thậm chí một số dự án đang đi vào bàn giao cũng bị tạm hoãn. Lượng sản phẩm được chào bán ra thị trường giảm mạnh, kéo theo sự chững lại về giao dịch. 

Những nút thắt gây tắc nghẽn thị trường

Nhiều ý kiến cho rằng công tác rà soát dự án kéo dài đã tác động lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh. 

Ví như Tp.HCM có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác, đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường kể từ tháng 3/2019, vẫn còn hơn 30 dự án tiếp tục rà soát. 

Nhưng hầu hết các dự án nhà ở thương mại đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch, đã được cấp giấy phép xây dựng và hội đủ điều kiện khởi công công trình, theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng, nhưng không được khởi công xây dựng do vướng một phần đất công trong dự án, phải chờ quyết định thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất. 

Nhận định về thực trạng trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cho rằng, với sự ra đời của những văn bản yêu cầu rà soát lại những dự án sử dụng đất, có liên quan đến đất Nhà nước khiến các dự án phải dừng lại. Từ đó, tạo ra nút thắt, làm đình trệ hoạt động kinh tế. 

Khúc thắt này do chính chúng ta tạo ra bằng văn bản hành chính. Việc rà soát là cần thiết làm thanh lọc thị trường bất động sản vì quá khứ có nhiều cái sai, có thể chấn chỉnh quy định, luật pháp nhưng cũng cần có những giải pháp hợp lý để tránh tạo ra những bước hụt cho nền kinh tế cũng như phức tạp trong xã hội. 

Trên thực tế, do tác động của việc rà soát, thị trường nhà ở từ đầu năm 2019 đến nay đã bị sụt giảm mạnh. Nhiều chuyên gia dự báo tình trạng hạn chế về dự án đủ điều kiện bán hàng cũng như sụt giảm về nguồn cung nhà ở sẽ còn kéo dài trong thời gian tới. 

"Thị trường sẽ giảm nhưng giảm ở mức có thể yên tâm. Động thái giảm ở đây theo tôi là để lập lại trật tự, giúp thị trường điều chỉnh, sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém năng lực, dự án không tốt, không có khả năng vay vốn ngân hàng. Như thế, chỉ còn lại những nhà phát triển bất động sản uy tín, các dự án có tính khả thi cao", ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định.

Người dân càng khó tiếp cận nhà ở

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, điều này không chỉ gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản mà phần lớn người dân đô thị có thu nhập trung bình, người nhập cư cũng ngày càng khó mua, khó thuê nhà.

"Các dự án nhà ở thương mại thường mất thời gian trên dưới 5 năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường. Cụ thể, mất khoảng 3 năm để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng dự án. 

Mất khoảng trên dưới 2 năm để lập các thủ tục chuẩn bị đầu tư, bao gồm: quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quyết định chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, quyết định thu hồi đất, giao đất dự án cho chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở - thiết kế kỹ thuật - giấy phép xây dựng, thực hiện quy trình xác định giá đất - thẩm định giá đất - quyết định tiền sử dụng đất dự án, nộp tiền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Mất trên dưới 3 năm để triển khai thực hiện dự án, xây dựng các công trình trong dự án. 

Do độ trễ đó, cùng với việc thị trường bị ách tắc, bị sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở nên sẽ còn tiếp tục tác động tiêu cực trong những năm tới, dẫn đến một số doanh nghiệp có thể lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản. 

Người tiêu dùng khó tạo lập nhà ở do giá nhà có xu thế tăng giá theo quy luật cung - cầu; nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa", ông Châu nhìn nhận.

Cũng cho rằng thị trường bất động sản nhà ở, nhất là phân khúc bình dân trong 2019 – 2020 có thể gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với giai đoạn vài ba năm trước, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản kiến nghị các địa phương cần triển khai xây dựng, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, làm cơ sở cấp phép đầu tư cho các dự án nhà ở; rà soát, bổ sung quy hoạch để có quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân và người lao động...