Bất động sản TP.HCM: Lệch pha cung - cầu trong phân khúc nhà ở bình dân

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2021 của Sở xây dựng TP.HCM vừa công bố hôm đầu tuần, trong những tháng đầu năm nay, có 12 dự án đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai, tổng diện tích sàn là 546.011m2; tổng giá trị cần huy động khoảng 14.523 ngàn tỷ đồng.

LỆCH PHA CUNG - CẦU GIA TĂNG

Số lượng căn hộ cung cấp từ 12 dự án trên là 6.451 căn, trong đó, 3.586 căn thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỉ lệ 55,6%; 2.865 căn thuộc phân khúc trung cấp chiếm tỉ lệ 44,4%; 0 có căn chung cư nào thuộc phân khúc bình dân.

Nguồn cung căn hộ phân khúc cao cấp và trung cấp tiếp tục phát triển nhưng vẫn thiếu nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, khiến tình trạng lệch pha cung – cầu tăng đáng kể, do có nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang đầu tư phát triển nhà ở thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp.

Để đáp ứng nhu cầu rất lớn của các đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM, Sở Xây dựng cho rằng thị trường bất động sản cần tập trung cho phân khúc nhà bình dân, đây là nhu cầu rất lớn của thị trường.

Giá bất động sản dao động nhẹ trong từng phân khúc. Riêng đối với đất nền tại khu đô thị sáng tạo ở phía Đông (TP.Thủ Đức), đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, nằm trong khu vực kết nối được các tuyến đường giao thông thuận lợi sẽ có xu hướng tăng giá.

Dự báo thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2021, theo Sở xây dựng TP.HCM, thị trường sẽ tiếp tục ảnh hưởng lớn bởi đại dịch và sẽ phát triển chậm lại, sẽ có sự điều chỉnh sự lệch pha cung -cầu, hiện nhu cầu đang có xu thế lệch về phân khúc bất động sản bình dân. Thị trường khó xảy ra tình trạng "bong bóng" bất động sản trong năm 2021.

NHIỀU DỰ ÁN CHƯA ĐỦ PHÁP LÝ ĐÃ HUY ĐỘNG VỐN

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2021, sự phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM còn nhiều hạn chế do hệ thống các quy định pháp luật còn bất cập, thiếu đồng bộ. Từ đó gây khó khăn trong việc ngăn chặn và đề xuất các giải pháp xử lý những vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể hình thành những điểm nóng, phức tạp.

Vẫn còn tình trạng một căn hộ bán cho nhiều người. Sự bất cập của các quy định tại Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90/2006 của Chính phủ đã tạo điều kiện và giao nhiều thẩm quyền cho chủ đầu tư, như: phê duyệt thiết kế kỹ thuật, miễn phí xây dựng khi được phê duyệt dự án, nghiệm thu hoàn thành công trình, huy động vốn... không qua kiểm soát của cơ quan Nhà nước.

Có những dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán. Các đơn vị môi giới bất động sản, phát triển dự án, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh… cũng đua nhau ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng, mà trước đó doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản theo quy định. 

Hiện Sở Xây dựng thành phố cũng bị hạn chế trong việc xử lý phạm vi đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thực tế, có những dự án mà chủ đầu tư huy động vốn dưới dạng đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký… cho khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ, nhưng điều này lại phù hợp pháp luật về dân sự.

Tuy nhiên, trường hợp chủ đầu tư không sử dụng vốn để tđiềuhực hiện xây dựng nhà ở, mà lại sử dụng cho mục đích khác. Việc này không thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, gây khó khăn trong việc xử lý phạm vi đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành.

Nhiều dự án đang ở trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, dẫn đến có tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, giải quyết chậm của một số cơ quan quản lý Nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ. Do vậy, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở.