Bất động sản TP.HCM: Nhiều phân khúc phục hồi, giá tăng nhưng giao dịch giảm một nửa

Đối với chung cư bán, Batdongsan.com khảo sát 97 môi giới về giao dịch chung cư tại TP.HCM cho thấy, lượng giao dịch trong quý 4/2022 giảm mạnh, bằng một nửa so với đầu năm, giá bán gần như đi ngang trong cả năm.

GIAO DỊCH GIẢM MẠNH

Còn DKRA ghi nhận phân khúc này tại TP. HCM có mức tiêu thụ trong tháng 11/2022 giảm mạnh, chỉ đạt 37%. Đây là mức thấp nhất kể từ đầu năm đến nay, với việc tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 30% - 40%. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40% - 50% giá trị bất động sản tiếp tục được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Ở thị trường thứ cấp, DKRA cho biết thanh tiếp tục sụt giảm, giá bán cũng giảm 3% - 5% so với tháng trước, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang. Tuy nhiên, sự lệch pha sản phẩm vẫn tiếp diễn và phân khúc căn hộ hạng sang vươn lên chiếm 36% tổng nguồn cung, mức giá cao nhất chạm ngưỡng 430 triệu đồng/m2.

Đối với chung cư cho thuê, theo Batdongsan.com có sự phục hồi trong năm nay nhưng giá thuê chỉ về mức trước dịch. Cụ thể, nếu như năm 2019 giá thuê chung cư ở mức bình quân 13 triệu đồng/tháng, giảm mạnh về mức 11 triệu đồng/tháng năm 2020 và giảm tiếp về mức 9 triệu đồng/tháng năm 2021, đến năm 2022 tăng dần lên mức 14 triệu đồng/tháng. So với Hà Nội, chung cư tại TP.HCM có tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê thấp hơn, ở mức 4,1% năm 2022 so với 4,6% của Hà Nội.

Ở phân khúc nhà phố bán, Batdongsan.com khảo sát 91 môi giới thì lượng giao dịch nhà phố vẫn giảm rất mạnh, giảm hơn một nửa so với đầu năm, dù mức độ quan tâm tăng và giá bán tăng ở hầu hết khu vực.

Dữ liệu của Batdongsan.com cho thấy giá thuê nhà phố tại TP.HCM, nếu như cuối năm 2019 ở mức bình quân 70 triệu đồng/tháng, giảm sốc về mức 35 triệu đồng/tháng vào quý 3/2021. Tuy nhiên, giá thuê tăng dần vào quý 4/2021 khi nới lỏng giãn cách xã hội được thực hiện. Sau 1 năm cuộc sống tại TP.HCM gần như trở lại bình thường thì giá thuê nhà phố về mức gần như trước dịch, ở mức 60 triệu đồng/tháng vào quý 3/2022. Khu vực nhà phố có mức giá tăng mạnh nhất tại quận 1 và quận 10 TP.HCM, với mức tăng giá là 18% trong quý 4/2022 so với đầu năm.

So với Hà Nội, nhà phố tại TP.HCM có tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê cao hơn, ở mức 2,9% so với mức 2,1% của Hà Nội.

Còn theo DKRA, sản phẩm nhà phố (trong đó có biệt thự) tại TP.HCM, lượng hàng mở bán chủ yếu là hàng tồn kho chiếm 70-90% vào tháng 11/2022, mức giá không có sự thay đổi so với lần mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp liên tục xuất hiện những giao dịch cắt lỗ, bán giá gốc hợp đồng nhằm thu hồi dòng vốn, nhưng thanh khoản vẫn rất trầm lắng, gần như không phát sinh giao dịch thành công.

Ở phân khúc đất nền, theo Batdongsan.com có mức độ quan tâm giảm tại nhiều quận ở TP.HCM, trong khi giá bán vẫn tiếp tục tăng trong quý 4/2022 so với đầu năm. Cụ thể, giá đất nền tại Thủ Đức giảm 3%, quận 12 giảm 7% so với đầu năm. Tuy nhiên, giá đất tại các huyện lại tăng mạnh mẽ , như: huyện như Củ Chi (tăng 67%); huyện Hóc Môn (tăng 40%); huyện Nhà Bè (tăng 27%).

Về tình trạng giá đất nền giảm tại TP.HCM, DKRA cho biết  trong tháng 11/2022, tại thị trường thứ cấp, mức giá liên tục đi ngang trong thời gian qua, thị trường cũng xuất hiện những giao dịch cắt lỗ đối với những khách hàng dùng đòn bẩy ngân hàng, áp lực cả về dòng tiền và lãi suất ngày càng tăng cao, tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn rất trầm lắng.

THỊ TRƯỜNG CÒN BẤT ĐỊNH

Báo cáo về diễn biến thị trường bất động sản, trong khuôn khổ VRES 2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com, cho biết thị trường đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức, bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao.

Dự báo thị trường năm 2023, ông Quốc Anh cho rằng trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ), thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

“Vì vậy, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ đạt được hiệu quả gỡ vướng cho các dự án thì hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi dự kiến vào khoảng cuối năm 2023”, ông Quốc Anh nói.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cho rằng nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn, nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

“Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Đinh Minh Tuấn cũng dự báo, trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.