Bất động sản trung tâm dữ liệu phát triển mạnh nhưng không thể thay thế bất động sản bán lẻ

Theo đánh giá của Savills, bất động sản trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đang phát triển khá nhanh. Sự bùng nổ của thương mại điện tử, thói quen mua sắm trực tuyến cũng như sự gia tăng trong mức độ sử dụng các phương tiện giải trí online trong dịch Covid-19 đã kéo theo nhu cầu lưu trữ gia tăng, dẫn tới sự tăng trưởng rõ nét đối với nhu cầu cho trung tâm dữ liệu.

Các trung tâm dữ liệu thường có định dạng và kích thước khác nhau, từ các trung tâm dữ liệu lớn (hyperscale) có ngàn hàng thiết bị cho đến các trung tâm dữ liệu quy mô nhỏ, cung cấp diện tích lưu trữ từ xa. Đặc biệt, mỗi quy mô lại có mục đích khác nhau, lưu trữ các loại dữ liệu khác nhau và yêu cầu hệ thống vận hành, chiến lược vận hành chuyên biệt. Do vậy, yêu cầu về vị trí đặt trung tâm dữ liệu cũng phụ thuộc vào quy mô và nhu cầu của từng doanh nghiệp.

Bàn về vấn đề này, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng các doanh nghiệp cần lựa chọn vị trí đặt trung tâm dữ liệu có đường truyền ổn định, cấu trúc kỹ thuật rõ ràng và có hệ thống bảo vệ khỏi tác động bên ngoài. Vấn đề về bảo mật cũng rất quan trọng để đảm bảo rằng dữ liệu cũng như quyền riêng tư về dữ liệu được bảo vệ nghiêm ngặt.

Tiếp sau đó là yếu tố về kết nối, đảm bảo tất cả hệ thống liên quan đến việc cung cấp dịch vụ không bị tác động bởi các yếu tố vật lý và tình hình thời tiết bên ngoài hay thiên tai. Doanh nghiệp cũng cần lưu ý thêm về vấn đề khoảng cách, đảm bảo rằng trung tâm dữ liệu có khoảng cách phù hợp với nguồn cầu, có thể là trong hoặc ngoại ô các thành phố lớn với quy mô một trung tâm lớn hoặc nhiều các trung tâm nhỏ đặt quanh thành phố.

Trước sự gia tăng mạnh mẽ của trung tâm dữ liệu, một phần được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng của mua sắm trực tuyến và thương mại điện tử, đã có ý kiến cho rằng bất động sản trung tâm dữ liệu có thể là lựa chọn thay thế của bất động sản bán lẻ sau đại dịch. Song, theo các chuyên gia của Savills, tuy thị trường ghi nhận số lượng giao dịch online tăng cao so với trước đó, nhưng nhu cầu đi lại mua sắm của người tiêu dùng hiện vẫn rất lớn, thậm chí nhiều nhà bán lẻ trực tuyến hiện nay còn có nhu cầu sở hữu mặt bằng bán lẻ truyền thống cho thương hiệu của mình. 

 Thực tế là sự thay đổi trong nhu cầu của thị trường bán lẻ cũng như các lĩnh vực giải trí và trung tâm thương mại đã diễn ra trong vài năm gần đây. Đối với một số nhà bán lẻ thì nhu cầu cho mặt bằng vật lý giờ đã ít hơn khi họ có hoạt động kinh doanh trực tuyến.

 Tuy nhiên cũng có một số nhà bán lẻ trực tuyến lại xuất hiện nhu cầu kinh doanh ở mặt bằng/ cửa hàng vật lý. Bởi nhu cầu đi lại mua sắm của người tiêu dùng vẫn rất lớn. Điều khác biệt ở đây là họ mong muốn được trải nghiệm nhiều hơn. Bán lẻ sẽ không chỉ dừng lại ở việc mua bán hàng hoá mà còn là cung cấp dịch vụ cho khách hàng. Đó có thể là các trải nghiệm về ẩm thực, giải trí, hoặc thư giãn. Khách hàng sẽ mua sắm trực tuyến nhưng song song với đó vẫn có mong muốn đi tới các trung tâm thương mại khi các lệnh giãn cách được gỡ bỏ. Do vậy, các nhà bán lẻ cần nhận thức rõ về sự thay đổi này để có thể thích ứng, xây dựng những không gian bán lẻ đa chức năng, phục vụ đa dạng nhu cầu của khách hàng.

“Những gì chúng ta đang chứng kiến trong bất động sản bán lẻ vật lý là sự pha trộn, tích hợp, giữa việc sử dụng không gian để làm việc, mua sắm và sinh sống. Điều này khác với các trung tâm dữ liệu với mục đích sử dụng cụ thể hơn và phục vụ nhu cầu chuyên biệt của một nhóm khách hàng doanh nghiệp. Vì thế, có thể thấy, nhu cầu cho trung tâm dữ liệu là một xu hướng tất yếu khi các hoạt động trực tuyến diễn ra nhiều hơn, song, nó không loại bỏ nhu cầu cho các hoạt động bán lẻ ở mặt bằng vật lý”, Giám đốc Savills Hà Nội lý giải.