Biểu đồ hình Sin của thị trường bất động sản Việt Nam: Qua trầm là thăng?

QUA TRẦM LÀ "THĂNG"

Trong báo cáo toàn cảnh bất động sản Việt Nam sau 25 năm (1995 - 2020) của Savill công bố, đơn vị này cho biết, giai đoạn 1995 - 1998 thị trường bất động sản còn sơ khai, bắt đầu khởi động và tăng nhanh. Giai đoạn 1998-2008 giao dịch và giá nhà tăng cao với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007 - 2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần.

Nối tiếp chu kỳ này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, giá nhà đất đi ngang vào giai đoạn 2008 - 2010. Bước sang 2011 - 2013, giá giảm tốc, cao nhất là gần 50%. Tuy nhiên đến thời điểm 2014 - 2019 thì quay lại xu hướng tăng mạnh từ 50 - 300%.

"Tính đến năm 2020, giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất trung bình cũng gấp 3 lần so với năm 2011. Trước đó, một nghiên cứu của chúng tôi đã chỉ ra, giá nhà tại trung tâm Tp.HCM tăng 21 lần chỉ sau 16 năm", ông Quốc Anh cho biết.

Gần đây nhất, năm 2020 - 2021 tại thời điểm dịch bệnh, đỉnh điểm từ tháng 5 - tháng 9/2021, thị trường bất động sản gần như “đóng băng” do dịch và giãn cách xã hội. Tuy nhiên, theo ghi nhận từ batdongsan.com.vn, trong tháng 10/2021, ngay khi trở lại bình thường mới, 2 thị trường bất động sản lớn là Hà Nội và Tp.HCM, với mức độ phục hồi lần lượt 100% và 90% so với tháng 5/2021.

Nghiên cứu từ Savills Việt Nam, quý 3/2021, giá bán bất động sản trung bình trên thị trường sơ cấp tăng 17% so với cùng kỳ 2020, giá căn hộ thứ cấp tăng lên đến 10% tại 11 quận huyện.

Theo ông Quốc Anh, nếu quan sát đà tăng giá của thị trường trong 1 thập niên qua, đồ thị giá đất chủ yếu theo xu hướng tăng thẳng đứng hoặc đi ngang.

QUAY VỀ GIÁ TRỊ THỰC, PHÂN KHÚC NÀO NGƯỢC BÃO "SỐNG KHỎE"?

Thị trường vốn đổ về bất động sản đang trải qua giai đoạn thách thức lớn. Tuy nhiên đây là khoảng nghỉ cần thiết để điều chỉnh lại thị trường đi đúng nhịp với nhu cầu thực, đảm bảo sự phát triển bền vững.

Tại hội thảo Diễn đàn Bất động sản 2022: “Những vùng đất tiềm năng” tổ chức vào tháng 8, theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, giữa lúc thị trường bị tắc vốn, nhu cầu đầu tư bão hoà, nhu cầu đầu cơ biến mất, bất động sản “phòng thủ” lên ngôi. Bất động sản "phòng thủ" là bất động sản phục vụ nhu cầu thật như: căn hộ, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển; Bất động sản đầu cơ - dựa vào qui hoạch, phân lô tách sổ,.. để đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn vì pháp lý siết chặt, dòng tiền không còn dễ dãi. Bất động sản "triệu đô" sẽ nghỉ ngơi một thời gian nữa. Vì đây là những bất động sản nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thị trường sắp tới sẽ tập trung vào sản phẩm cho người dùng ở thực, đòi hỏi các góc nhìn xa hơn chứ không chỉ là bán một căn nhà. Các chủ đầu tư dành được khách hàng bằng cách nhìn xa hơn, cần đảm bảo pháp lý về lâu dài cho sản phẩm.

Đây cũng là nguyên nhân lý giải bất chấp biến động mạnh từ thị trường, phân khúc căn hộ ở thực tại Tp.HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm như quận 7 vẫn khi nhận nhiều điểm sáng.

Bởi lẽ đây là khu vực có tốc độ đô thị hóa cao bậc nhất tại Tp.HCM trong những năm qua. Cùng với sự thành công vượt bậc của Phú Mỹ Hưng - trung tâm kinh tế tài chính hàng đầu Đông Nam Á, quận 7 cũng vươn mình trở thành lõi trung tâm mới của Tp.HCM, song hành quận 1- nơi tập trung cao ốc văn phòng, mặt bằng thương mại, y tế, giáo dục, giải trí, dịch vụ.

Điều này kéo theo áp lực rất lớn về nhu cầu ở, cho thuê, kinh doanh, làm văn phòng,… cho đội ngũ chuyên gia, thương gia, kỹ sư tri thức cao. Theo khảo sát giá thuê nhà và mặt bằng kinh doanh tại quận 7 thuộc hàng cao nhất Tp.HCM, chỉ đứng sau quận 1. Có thể nói, với vị thế “lõi trung tâm mới” của nền kinh tế số 1 Việt Nam, việc đổ dòng vốn về khu vực này là sự lựa chọn hàng đầu giữa thời bão giá vì bảo toàn vốn, đảm bảo tính thanh khoản và đa năng.

Đơn cử, trái ngược với tình trạng “ảm đạm” của thị trường, ghi nhận tại dự án Sunshine Sky City những ngày qua vẫn thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu. Đây là một trong những nguồn cung hạn hữu của quận 7 trong vài năm qua, đồng thời là dự án hiếm hoi sở hữu tầm nhìn ven sông đắt giá còn sót lại giữa quỹ đất trung tâm.

Bên cạnh hệ tiện ích phủ sóng công nghệ, đầu tư theo tiêu chuẩn hạng A, tích hợp hàng loạt tiện ích xanh bắt đúng xu thế sống wellness, tại thời điểm cẩn trọng này, Sunshine Sky City được đánh giá cao nhờ pháp lý minh bạch và hoàn thiện. Điều này tạo ra tâm lý an tâm - an toàn giữa thời kỳ biến động, đặc biệt khi các dự án tại Tp.HCM liên tục vướng tranh chấp pháp lý.

Theo ghi nhận toàn thị trường, giá bất động sản đang có xu hướng giảm trên diện rộng. Dù vậy ở các vị trí trung tâm trọng điểm, phân khúc căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực - cho thuê thực, giá bán vẫn có xu hướng tăng bền vững. Đại diện Bộ Xây dựng nhìn nhận, giá bán dòng sản phẩm này tăng do chi phí xây dựng đội giá, tính từ tháng 7/2020 đến nay, giá đầu vào đã tăng từ 25 - 100%. Chưa kể chi phí nhân công, thuế sử dụng đất đều tăng cao. Đồng thời việc quỹ đất ở trung tâm đã cạn, vướng pháp lý khiến nguồn cung nhỏ giọt tiếp tục là nguyên nhân khiến dòng căn hộ ở thực tại trung tâm khó giảm.