Thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền, khiến phân khúc này trở nên nhộn nhịp.

Nhiều chuyên gia khuyến cáo, hiện đất nền tại các thành phố lớn, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành có nhiều mức giá khác nhau, nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp, tránh các trường hợp bị "thổi giá".

Thời gian gần đây, tình trạng đầu cơ, thổi giá đất làng, đất ruộng lại tiếp tục tái diễn. Một trong những nguyên nhân chủ yếu, theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, là do những vướng mắc trong phê duyệt dự án của chính quyền địa phương khiến nguồn cung dự án ở các thị trường lớn quá khan hiếm.

NHÀ ĐẦU TƯ TÌM MỌI HƯỚNG SINH LỜI

"Tại Tp.HCM, trong năm 2019, chỉ có 30 dự án đủ điều kiện ra hàng, còn ở Hà Nội chỉ có khoảng 25 dự án. Các địa phương khác cũng rơi vào tình trạng như vậy. Chúng tôi thống kê thấy, những tỉnh ít nhất cũng có 20-30 dự án bị dừng lại để thanh, kiểm tra; tỉnh nhiều thì có tới 50-60 dự án. Vậy lấy đâu ra nguồn cung mới vào thị trường? Nguồn cung hiếm mà lực cầu vẫn tăng mạnh, trong khi các nhà đầu tư bất động sản có tiền không chịu ngồi yên, họ luôn tìm mọi hướng đầu tư sinh lợi", ông Đính nhận định.

Ông Đính cho biết có 2 kiểu sinh lợi: chờ tăng giá và khai thác bất động sản. Nhưng khai thác kinh doanh qua bất động sản trong thời Ccovid-19 không hiệu quả. Đa số nhà để cho thuê hoặc làm cửa hàng đều bị trả lại hết, như khu vực bờ hồ Hoàn Kiếm, rất nhiều cửa hàng bị đóng cửa, trả mặt bằng vì khách Tây không có. Bởi vậy, các nhà đầu tư phải tìm sản phẩm sinh lời từ đất đai trong làng, xã. Sự xuất hiện của giới đầu tư, đầu cơ tại các vùng nông thôn đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Cùng với sự thiếu kiểm soát của quản lý nhà nước, của địa phương, dẫn đến hiện tượng đầu cơ đẩy giá.

Ông Đính cho biết: "Tại Hà Nội, ở khu vực Hoài Đức, Thạch Thất, Sơn Tây, làng cổ... tuần trước tôi vào xem đất giá một khác, tuần sau vào thì giá mảnh đất đó đã "dựng ngược" lên 2-3 lần, dù đất không có giấy tờ. Đặc biệt, giá đất ở những khu vực hạ tầng chưa được đầu tư hoàn chỉnh như An Khánh cũng bị đẩy lên cao hơn giá đất tại khu Dương Nội, nơi được thừa hưởng hạ tầng sẵn có của vùng dân cư Hà Đông. Điều này tôi cho là không hợp lý. Tương tự, tại Tp.HCM, do thiếu nhà ở, trong khi trung tâm đã kín, nên cả doanh nghiệp lẫn giới đầu tư phải phát triển sang các vùng lân cận, như Bình Dương, Đồng Nai...".

Nói rõ hơn về điều này, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real nhìn nhận, gần đây, không ít nhà đầu tư mua ở dự án Vinhomes Ocean Park đã thắng lớn, nhiều người cũng theo đó, đổ xô tới đầu tư. Sau đó tất cả lại kéo đến các thị trường Đông Nam Bộ, Tây Nam Bộ, nên hiện tại lượng sản phẩm đất nền ở những khu vực này cũng không còn nhiều. Với thị trường vùng ven, mặc dù một số dự án mở bán cách trung tâm Tp.HCM 20km, giá các chủ đầu tư đưa ra không hề rẻ, mỗi m2 vào khoàng 150-200 triệu đồng, bằng với giá bất động sản thuộc khu vực trung tâm nhưng giao dịch cũng rất tốt. Đặc biệt còn thu hút được các nhà đầu tư trên mọi miền đất nước.

XUẤT HIỆN NHÀ ĐẦU TƯ F0

Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group phân tích: hai năm qua, nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM gần như không có. Nguồn tiền bắt đầu chuyển sang các "vùng trũng" bất động sản tại một số tỉnh lẻ. Nguồn cầu cũng rất đa dạng, có cả người mua để ở và mua để đầu tư, đặc biệt đã xuất hiện nhà đầu tư F0.

Ông Tuyển : "Nhiều người trước đó chưa từng hoạt động về bất động sản nhưng gần đây hỏi tôi có đất không để họ mua. Những người trước kinh doanh nhà hàng thì không dám đầu tư vào lĩnh vực đó vì sợ rủi ro. Họ chuyển sang "cất tiền" vào bất động sản. Khi nguồn cung hạn chế, nguồn cầu đa dạng và xuất hiện nhà đầu tư F0 thì giá đất tăng là điều tất yếu. Hơn nữa, đến nay, 100% dự án mới đều thông qua đấu giá, đấu thầu, các chủ đầu tư không có cơ hội thu về lợi nhuận cao. Do đó, họ phải đẩy giá bán lên, khiến mặt bằng chung của giá đất tăng cao hơn trước".

"Trong quá khứ, khi giá nhà đất ở Hà Nội, Tp.HCM quá cao, tại Nha Trang, Quảng Ninh, Phú Quốc còn thấp thì người Hà Nội và Tp.HCM lập tức đổ xô vào mua đầu tư. 5 năm qua đã hình thành nên các cơn "đại hồng thuỷ" về giá đất tại các địa phương này. Có nơi ở Đà Nẵng, giá đất tăng gấp 10 lần chỉ trong hai năm, giúp các nhà đầu tư đến từ Hà Nội, Tp.HCM có lợi nhuận cao và rất nhanh. Tuy nhiên, các nhà đầu tư Hà Nội, Tp.HCM đến cũng nhanh mà rút tiền đi đầu tư chỗ khác cũng nhanh", ông Tuyển cho biết thêm.

Trong thời gian tới, khi có sự tham gia của các nhà đầu tư F0 cộng với các nhà đầu tư chuyên nghiệp đang nghe ngóng thì sản phẩm đất nền và chung cư ở tỉnh lẻ vẫn giao dịch sôi nổi, nhưng cách đầu tư hiện nay tập trung vào nơi an toàn và giữ tài sản. Họ sẽ chọn những địa phương có GDP tốt, hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, dư luận tỏ ra lo ngại khi các nhà đầu tư Hà Nội, Tp.HCM đến rồi đi thì không biết giá cả và thị trường tại các địa phương này sẽ ra sao.

CẦN ĐÁNH GIÁ ĐÚNG GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội nhận định, quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Có không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền.

Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm: làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất? và làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?

Đối với trường hợp thứ nhất, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị. Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một m2 đất xác định. Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Cụ thể, dựa vào phê duyệt phát triển, sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư.

Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Đối với trường hợp 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên cần áp dụng phương pháp so sánh. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Bà Vân cũng khuyến cáo: "Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông".