Chủ tịch HoREA: Chi phí "không tên" tác động làm giá nhà tăng cao

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, hiện nay, căn hộ trung cấp 2 phòng có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m 2 ), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. 

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25- 30 triệu đồng/m 2 ) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong hai năm qua.

GIÁ NHÀ GÁNH CẢ CHI PHÍ KHÔNG TÊN

Theo ông Châu, các yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại hiện nay gồm tiền sử dụng đất, chi phí không tên...

Theo quy định của pháp luật về đất đai, tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại nộp vào ngân sách nhà nước, được xác định “giá đất cụ thể”, theo các phương pháp xác định giá đất, chủ yếu là “phương pháp thặng dư” được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP. 

Đây là một khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế, theo phương thức trực thu, thu 1 lần. Phương thức thu “tiền sử dụng đất” (và kể cả phương thức thu “tiền thuê đất kỳ hạn 50 năm” nộp 1 lần) như hiện nay, làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn. 

Trong khi đó, các năm sau Nhà nước không còn thu tiếp được nữa, không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước từ tài sản nhà, đất.

Giá thành nhà ở thương mại hiện tại cao còn do chi phí nộp tiền bảo vệ lúa áp dụng đối với dự án nhà ở có sử dụng đất lúa được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo Bảng giá đất của địa phương, tại Tp.HCM được tính bằng 80% gía đất lúa, đây mức cao nhất cả nước.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến các chi phí “không tên” trong khoản “chi phí dự phòng”. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

KIẾN NGHỊ NHIỀU GIẢI PHÁP ĐỂ GIẢM GIÁ NHÀ

Để kéo giảm giá nhà, ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, Chủ tịch HoREA kiến nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất.

“Nếu thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất xác định minh bạch thì vừa loại trừ được cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở”, ông Châu nhấn mạnh.

Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị Chính phủ xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% Bảng giá đất. Đồng thời, đề nghị Hội đồng nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Ủy ban nhân dân thành phố xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa”80% Bảng giá đất như hiện nay. 

Đồng thời, kiến nghị Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng. 

Ông Châu cho rằng, chi phí “không tên” nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc “Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình”, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Nhưng, để “kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch”, thì trước hết phải giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật”.

"Giảm được chi phí “không tên” sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Đồng thời, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và “nói không với tiêu cực” trong quá trình thực hiện dự án đầu tư", ông Châu nhấn mạnh.

Cùng với đó, Chủ tịch HoREA kiến nghị Chính phủ sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m 2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m 2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Theo HoREA, cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý và cả chi phí không tên.

Trong chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí nộp tiền sử dụng đất sử dụng vào ngân sách nhà nước tính theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra.

Do vậy, gần như chủ đầu tư phải "mua lại" quyền sử dụng đất lần thứ 2. Do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này "bị coi" là "lợi nhuận" (dù không có thực) và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên "khoản lợi nhuận" này và cuối cùng sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.