Chung cư "dẫn dắt" thị trường, đất nền "hạ nhiệt"

Batdongsan.com.vn vừa tổ chức sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025”. Phát biểu tại sự kiện, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết trong quý 2/2025, loại hình chung cư tiếp tục khẳng định vị thế "dẫn dắt" thị trường khi ghi nhận tỷ trọng mức độ quan tâm lên tới 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Sự vươn lên này minh chứng rõ nét hành vi người mua đang dịch chuyển từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.

CHUNG CƯ TĂNG SỨC HÚT NHỜ NHU CẦU THỰC VÀ ĐẦU TƯ

Dữ liệu khảo sát của đơn vị này đối với 502 môi giới bất động sản cũng cho thấy 64% môi giới đánh giá khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, phản ánh động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu thật;  57% môi giới nhận định nhóm khách mua để cho thuê chiếm trên 40%, thể hiện xu hướng đầu tư đã chuyển từ “lướt sóng” sang “khai thác thực tế”, tập trung vào khả năng sinh lời ổn định qua thời gian.  Đáng chú ý, 46% môi giới đánh giá tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng chỉ chiếm dưới 20%, thể hiện tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu.

Ngoài ra, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận thị trường căn hộ đã phục hồi từ tháng 6/2025. Trong đó, so với tháng 4/2025, mức độ quan tâm chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh mới tăng 11%; Thành phố Hồ Chí Minh cũ tăng 9%. Đồng thời, lượng tin đăng bán chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh mới và cũ đều ghi nhận mức tăng 12%, cho thấy nguồn cung đang hồi phục theo nhu cầu.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, sự quan tâm gia tăng dành cho Thành phố Hồ Chí Minh mới là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành các trung tâm kinh tế - dịch vụ vệ tinh. Đó là những yếu tố nền tảng giúp khu vực thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn.

Bên cạnh nhu cầu tại chỗ, Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư miền Bắc, dòng tiền từ miền Bắc đổ vào Thành phố Hồ Chí Minh tăng từ 44% (quý 2/2024) lên 61% (quý 2/2025). Đây là thời điểm trùng khớp với giai đoạn giá chung cư Hà Nội vượt Thành phố Hồ Chí Minh, khiến nhà đầu tư miền Bắc xem Thành phố Hồ Chí Minh như khu vực có dư địa tăng giá tốt hơn.

Nếu đầu năm 2023, giá bán chung cư Hà Nội trung bình thấp hơn 23% so với mức giá trung bình ở Thành phố Hồ Chí Minh (cũ), thì đến nay, giá trung bình tại Thành phố Hồ Chí Minh mới lại thấp hơn 25% so với Hà Nội. 

"Mặt bằng giá bán tăng phản ánh sức cầu ổn định và mức tăng trưởng mạnh của thị trường Thủ đô, đặc biệt là tại những quận cận trung tâm – nơi được đầu tư hạ tầng đồng bộ và hình thành những đại đô thị quy mô lớn", ông Tuấn nhận định.

 ĐẤT NỀN HẠ NHIỆT

Trái ngược với chung cư, ông Tuấn thông tin sau giai đoạn tăng trưởng mạnh đầu năm, thị trường đất nền trong quý 2/2025 ghi nhận xu hướng hạ nhiệt rõ rệt cả về mức độ quan tâm lẫn nguồn cung. Nguyên nhân chính đến từ thông tin liên quan đến đánh thuế bất động sản, biến động về thuế quan và kỳ nghỉ lễ kéo dài cuối tháng 4, đầu tháng 5/2025.

Theo Giám đốc khu vực miền Nam, mức độ quan tâm đất nền trong tháng 6/2025 giảm mạnh so với tháng 3/2025. Cụ thể: Hà Nội giảm 47%, Thành phố Hồ Chí Minh cũ giảm 28%, các khu vực khác giảm 33%. Nguồn cung cũng co lại khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15%, Thành phố Hồ Chí Minh cũ giảm 9%, các khu vực khác giảm 3%. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng từ cả người mua lẫn người bán giữa bối cảnh chi phí nắm giữ tăng và chính sách chưa rõ ràng.

Mức độ quan tâm đất nền quý 2/2025 còn cho thấy sự phân hóa theo vùng. Tại miền Bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, nổi bật tại các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh là Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên. Tại miền Nam, mức độ tập trung cao quanh Thành phố Hồ Chí Minh, điển hình như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Miền Bắc hiện có mặt bằng giá cao hơn miền Nam: Bắc Ninh 36 triệu đồng/m2, Hưng Yên 35 triệu đồng/m2, Hà Nam và Hải Dương đều 26 triệu đồng/m2, Bắc Giang và Vĩnh Phúc đều 24 triệu đồng/m2. Trong khi miền Nam ghi nhận Bình Dương 31 triệu đồng/m2, Cần thơ 28,9 triệu đồng/m2, Bà Rịa – Vũng Tàu và Kiên Giang khoảng 16 triệu đồng/m2…

Một số tỉnh miền Bắc ghi nhận mức tăng giá rất mạnh từ đầu 2023 đến quý 2/2025: Hòa Bình ( 200%), Bắc Giang ( 100%), Hưng Yên ( 75%), Bắc Ninh ( 54%), Vĩnh Phúc ( 26%). Trong khi đó, miền Nam chủ yếu giữ xu hướng ổn định: Bình Dương ( 25%), Đồng Nai ( 23%), Long An ( 36%), Bà Rịa – Vũng Tàu ( 18%), Bình Phước và Tây Ninh (0%). 

“6 tháng đầu năm 2025 đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, với miền Bắc dẫn dắt tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung – dài hạn”, đại diện Batdongsan.com.vn bình luận.