Chững cung bất động sản, thị trường xuất hiện đầu cơ thổi giá

Báo cáo tại hội nghị thường vụ Hiệp hội Bất động sản lần thứ IV diễn ra ngày 10 – 11/6 tại Quảng Ninh, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản nhận định, từ đầu năm đến nay, nguồn cung bất động sản tại một số vùng phát triển nóng và nội thành các thành phố lớn có dấu hiệu chững lại. 

Tại Hà Nội và Tp.HCM, do nguồn cung hạn chế nên lượng giao dịch đất nền không được ghi nhận nhiều, giao dịch trên thị trường chủ yếu thuộc loại hình chung cư, một số ít là biệt thự, liền kề và nhà phố.

Giá bán chung cư tăng nhẹ

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản, tính đến hết tháng 5/2018, tại Hà Nội, lượng giao dịch sản phẩm chung cư phân khúc bình dân vẫn chiếm tỷ trọng chủ yếu. 

Mức giá bán căn hộ bình dân và trung cấp tăng khoảng 1 – 3%; giá bán căn hộ cao cấp tăng khoảng 0,5%. Nhà ở liền kề đang được quan tâm nên thanh khoản tốt, biên độ tăng giá mạnh khoảng 5 – 10% so với cuối năm 2017.

Ở Tp.HCM, lượng giao dịch sản phẩm chung cư trung và cao cấp chiếm tỷ trọng lớn. Do sự khan hiếm về sản phẩm đất nền và nhà liền thổ nên lượng giao dịch giảm 38% so với quý cuối năm 2017, mức giá của loại hình này tiếp tục tăng cao. 

Nhìn chung, ở cả hai thành phố, lượng tiêu thụ với sản phẩm căn hộ chung cư vẫn chiếm đa số, đặc biệt là loại hình căn hộ có mức giá vừa túi tiền, khoảng dưới 30 triệu đồng/m2. Loại hình căn hộ này có sức tiêu thụ lớn, lượng cung không đủ đáp ứng cầu và hầu như chào bán đến đâu hết đến đó. 

Cùng với sự hạn hẹp về quỹ đất trong nội thành, tại những tỉnh/ thành phố tiếp giáp Hà Nội và Tp.HCM như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Đồng Nai, Biên Hòa..., tình hình bất động sản đang dần đi vào sôi động. 

Do có sự phát triển mạnh về kinh tế, đô thị và công nghiệp ở các khu vực này nên thu hút được sự đầu tư từ nhiều tập đoàn lớn. Những đơn vị này đang tập trung phát triển các khu đô thị mới với loại hình sản phẩm chủ yếu là đất nền, liền kề, shophouse, biệt thự, chỉ có một số ít là chung cư.

Xuất hiện đầu cơ thổi giá

Trên thị trường đã có hiện tượng các môi giới và các nhà đầu tư nhỏ lẻ đầu cơ, tung tin đồn đẩy giá đất lên cao nhằm trục lợi tại các quận huyện ngoại thành như Hà Đông, Hoài Đức (Hà Nội), quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè,... và các tỉnh giáp các thành phố lớn, gồm: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh. 

Đặc biệt, tại một số khu vực có quyết định trở thành đặc khu hành chính – kinh tế, tình trạng này diễn ra rất phức tạp, khiến giá đất tăng lên chóng mặt.

Ví dụ tại Vân Đồn và Phú Quốc, từ khi mới có dự thảo lên đặc khu kinh tế, bất động sản chủ yếu là các sản phẩm đất nền và đất thổ cư đều có mức giao dịch tăng khoảng 80 – 100% so với đầu năm 2017. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của các tập đoàn lớn ở Phú Quốc có lượng hấp thụ tăng mạnh, kéo theo mức giá tăng đáng kể khoảng 5 – 7%/tháng. 

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã có chỉ đạo các tỉnh thành có hiện tượng sốt đất phải kiểm tra, nắm bắt tình hình, làm rõ nguyên nhân gây ra biến động thị trường để đưa ra biện pháp kiểm soát hiện tượng này. Chính quyền các địa phương trên cũng đã ban hành quy định tạm dừng tách thửa (dưới 500m2) và giao dịch đất đai trên địa bàn. 

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc tạm dừng giao dịch là không nên, mà phải phân loại rõ ràng. Các giao dịch hợp pháp thì vẫn duy trì để phát triển thị trường. Chỉ nên tạm dừng các giao dịch trái pháp luật, không có lợi cho thị trường.

Đến nay, sau khi có thông tin Quốc hội lùi thời gian thông qua Luật Đặc khu, tình hình giao dịch đất đai tại các địa phương trên đã chững lại, thậm chí có hiện tượng các nhà đầu tư nhỏ lẻ tháo chạy khỏi thị trường, nhiều sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa. 

Trong khi đó, tại Đà Nẵng, giá đất nền tăng mạnh do phân khúc này đang đi vào giai đoạn khan hiếm. Căn hộ chung cư không có dự án nào mở bán nên các giao dịch chủ yếu là mua đi bán lại các dự án cũ đã mở bán từ trước. 

Condotel và Villa có nguồn cung tương đối lớn trong 5 tháng đầu năm, chủ yếu là phân khúc cao và siêu cao cấp. Tuy nhiên loại hình sản phẩm này trên thị trường đa phần giao dịch ở phân khúc trung và cao cấp. 

 Tại Khánh Hòa, các dự án căn hộ ở Nha Trang chủ yếu giao dịch phân khúc bình dân, lượt mua đi bán lại sôi động do tính thanh khoản cao từ nhu cầu mua để đầu tư của khách. 

Nhu cầu về nhà ở xã hội vẫn tương đối lớn nhưng phân khúc này lợi nhuận không cao nên ít nhà đầu tư triển khai thực hiện. Sản phẩm condotel chủ yếu tập trung giao dịch ở phân khúc cao cấp với các căn condotel mức giá 36 – 65 triệu đ/m2.

Nhìn nhận về diễn biến thị trường trong thời gian tới, Hiệp hội Bất động sản cho rằng, nhìn chung thị trường cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, các phân khúc thị trường và các loại hình sản phẩm bất động sản sẽ có sự tái cơ cấu hợp lý hơn.