Thị trường bất động sản Việt Nam về trung và dài hạn vẫn còn rất nhiều tiềm năng phát triển, với nhu cầu rất lớn nhất là tại khu vực đô thị…

Năm 2020 và đặc biệt là năm 2021 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp.

GIÁ TĂNG MẠNH Ở CĂN HỘ CAO CẤP

Theo số liệu của Bộ Xây dựng về Nhà ở và Thị trường Bất động sản quý 3/2021, trong quý này, báo cáo từ các địa phương cho thấy lượng giao dịch bất động sản giảm mạnh.

Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ chỉ bằng 39% so với quý 2/2021, với 11.615 giao dịch thành công, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, Đà Nẵng, Bà Rịa-Vũng Tàu, Hải Dương, Hưng Yên.

Đối với đất nền, có 107.167 giao dịch thành công. Trong đó, tại miền Bắc có 10.421 giao dịch, tại miền Trung có 31.380 giao dịch, tại miền Nam có 65.366 giao dịch.

Các giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền, số lượng giao dịch bất động sản nhà ở cao cấp giảm hơn so với quý trước.

Giá rao bán nhà ở, đất nền tại các địa phương nêu trên cơ bản vẫn ổn định, hầu hết giữ mức mặt bằng giá được thiết lập trong quý 2/2021, không có hiện tượng tăng mạnh hoặc giảm giá sâu.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian qua, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết năm 2020 và đặc biệt là năm 2021 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP.HCM bị đẩy tăng gần 100% so với thời điểm năm 2018.

Tại Hà Nội, đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán dao động từ 30-40 triệu đồng/m2, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy và huyện Gia Lâm…

Thị trường bất động sản khu vực Quảng Nam - Đà Nẵng trong 9 tháng đầu năm 2021 khá là ảm đạm. Tại Đà Nẵng hầu như không có dự án mới nào, giao dịch chủ yếu ở thị trường thứ cấp và ở phân khúc đất nền và dự án Cocobay mới kinh doanh trở lại. Tại Quảng Nam có một số dự án mới tại Hội An, nhưng giao dịch cũng thấp.

Theo số liệu của Savills Việt Nam, tại Hà Nội, các căn hộ có giá trên 1.500 USD/m2 (35 triệu đồng/m2) chiếm 66% nguồn cung mới của Hà Nội, tăng 32% theo năm.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định thị trường căn hộ không tránh khỏi tác động tiêu cực do Covid-19. Nguồn cung có giá hợp lý vẫn được nhiều người mua quan tâm, trong khi đó nguồn cung giá cao trong thời gian vừa qua có lượng giao dịch khá hạn chế. Đối với thị trường nhà ở thấp tầng, sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch và hàng tồn kho giá cao cũng là lý do khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh,

Phân tích nguyên nhân của sự sụt giảm mạnh thị trường bất động sản, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, do hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 Luật khác nhau và hàng trăm Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành.

Ngoài ra, còn có rất nhiều tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật đã làm tăng chi phí, thời gian để các nhà đầu tư hoàn tất các thủ tục từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác.

Thêm vào đó, còn thiếu các quy định của pháp luật trong việc điều chỉnh các sản phẩm bất động sản mới xuất hiện trên thị trường như bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch).

SAU DỊCH: NGUỒN CUNG SẼ ĐƯỢC CẢI THIỆN

Thị trường bất động sản Việt Nam về trung và dài hạn vẫn còn rất nhiều tiềm năng phát triển, với nhu cầu rất lớn nhất là tại khu vực đô thị.

“Hiện Việt Nam mới có tỷ lệ đô thị hoá xấp xỉ 40%, trong khi các nước phát triển là trên 70%; xu hướng hộ gia đình 2 thế hệ trong 1 căn nhà là rất phổ biến hiện nay. Cùng với chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030 phấn đấu xây dựng 1,032 tỷ m2 nhà ở, mỗi năm khoảng 100 triệu m2”, ông Nguyễn Mạnh Hà nhận định.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, tại TP.HCM, nguồn cung bất động sản nhà ở có thể sẽ được cải thiện đáng kể. Các dự án mới ở phân khúc trung cấp sẽ tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông và các quận ngoại thành. Quỹ đất trung tâm sẽ được ưu tiên phát triển các dự án nhà ở hạng sang và cao cấp. Giá nhà ở dự kiến sẽ duy trì đà tăng trung bình từ 3-7% trong năm 2022 ở các phân khúc.

Trong khi đó, tại Hà Nội, nguồn cung mới dồi dào sẽ đến từ các dự án khu đô thị lớn từ khu vực ngoại thành nhờ quỹ đất lớn. Điểm mạnh của thị trường nhà ở Hà Nội là hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển mạnh, tăng sự kết giữa vùng trung tâm và các khu vực lân cận. Giá bất động sản tại Hà Nội thực tế không biến động mạnh như TP.HCM song giá vẫn tăng đều qua hàng năm ở mức 1-3%.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho biết thêm, bất động sản công nghiệp là điểm sáng của thị trường, kèm theo đó là nhu cầu về nhà ở công nhân gần khu công nghiệp đang là nhu cầu cấp bách sau hệ luỵ của đại dịch. Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030 phấn đấu xây dựng 13,7 triệu m2 nhà ở công nhân, mỗi năm khoảng 1,3 triệu m2.

Đồng quan điểm này, theo ông David Jackson, bất động sản công nghiệp trong năm 2022 vẫn duy trì sự sôi động. Sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cũng như một loạt Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) được ký kết đã làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước. Bên cạnh đó, các dịch vụ nhà xưởng, kho bãi, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ hậu cần, logistics cũng hứa hẹn tiềm năng lớn.

Riêng đối với phân khúc bất động sản du lịch, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng với chủ trương đưa ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, phấn đấu đến năm 2025 thu hút ít nhất 35 triệu lượt khách quốc tế và 120 triệu khách trong nước, tổng doanh thu từ khách du lịch đạt khoảng 80 tỷ USD, với mức tăng trưởng bình quân 13-14%/năm, vì vậy, nhu cầu về bất động sản du lịch sẽ còn nhiều dư địa để phát triển.