Chuyên gia: Khó có sóng cổ phiếu bất động sản như mọi năm vì tiền rẻ không còn nhiều

Trao đổi tại Talkshow Trật tự mới trên thị trường Bất động sản Việt Nam diễn ra mới đây, ông Huỳnh Minh Tuấn - Founder FIDT, Giám đốc môi giới Hội sở Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho rằng, những thay đổi về cơ cấu pháp lý, nguồn vốn sẽ tạo ra trật tự mới tích cực cho thị trường, những đơn vị nào nắm bắt sự tích cực này sẽ phát triển rất mạnh.

NGƯỜI VIỆT PHÂN BỔ 70-80% PHÂN BỔ TÀI SẢN VÀO BẤT ĐỘNG SẢN?

Theo nghiên cứu của FIDT, người Việt Nam phân bổ chiếm tới 70 - 80% phân bổ tài sản của mình vào bất động sản.

Thị trường bất động sản Việt Nam cũng khá tương đồng với thị trường Trung Quốc, bất động sản chiếm 30-40% vốn hóa toàn thị trường chứng khoán. Do đó, những cú sốc trên thị trường từ đầu năm đến nay như hủy lô trái phiếu Tân Hoàng Minh...đã khiến FIDT và nhà đầu tư lo ngại câu chuyện huy động vốn sẽ diễn ra thế nào, cầu sụt giảm hay không, thị trường có tiến vào đóng băng không...?.

Tuy nhiên, năm nay có thể Việt Nam là quốc gia tăng trưởng GDP cao và có thể đạt 8% trở lên, người dân Việt Nam có tính thích nghi rất nhanh, nền kinh tế năng động, thu nhập tăng, riêng TP.HCM có đến 120 -150 nghìn người nhập cư mỗi năm, vì vậy FIDT đánh giá những khó khăn ngắn hạn này để chuẩn bị tương lai dài hạn vẫn phát triển đối với thị trường bất động sản khi thu nhập gia tăng, nhu cầu nhà ở gia tăng.

Cũng tại tọa đàm, trả lời câu hỏi Dự thảo luật Bất động sản 2023 sửa đổi sắp tới đây sẽ có tác động đến xu hướng thị trường như thế nào? TS. Phạm Anh Khôi - Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần dịch vụ Bất động sản Đất Xanh, cho rằng, trong 6 tháng gần đây, các thị trường có sự xuất hiện bong bóng cục bộ đã bắt đầu hạ nhiệt và phân hóa rõ ràng trong thị trường, tập trung vào những thành phố có nhu cầu bền vững như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh trực thuộc trung ương hầu như các dự án phân phối và phát triển cho thấy nhu cầu vẫn rất cao.

Hiện nay, đơn vị phát triển Bất động sản Việt Nam chiếm 75% là các đơn vị nhỏ lẻ, các đơn vị chuyên nghiệp chỉ chiếm hơn 20% thị phần cho thấy tiềm năng phát còn rất lớn và cần tập trung hỗ trợ các đơn vị lớn và đặc biệt có tiềm lực hỗ trợ tài chính. 

Do đó, kỳ vọng những thay đổi nghị định mới, pháp lý, yêu cầu của các đơn vị phát triển bất động sản phải đạt được các tiêu chí cụ thể trước khi được giao đất….sẽ giúp thị trường phát triển trong dài hạn.

Cũng theo ông Khôi, hiện tại, thị trường đang hướng tới phân khúc nhà ở có nhu cầu thực, các đô thị vệ tinh (loại 2 loại 3) , nhu cầu cao hơn khả năng ra hàng của các chủ đầu tư ví dụ như: Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ninh có những khu công nghiệp phát triển mạnh mẽ, có lượng nhập cư cao trong khi nguồn cung lại hạn chế.

"Chúng tôi đánh giá những khu vực đó sẽ nhìn thấy sự phát triển vượt bậc. TP.HCM là thị trường đặc thù, hầu như không có nguồn cung, kỳ vọng trong thời gian tới sẽ có những nút thắt, dồn nén được mở ra như Thủ Thiêm Quận 2, phía Bắc phía Nam Sài Gòn", vị này nhấn mạnh.

KHÓ CÓ SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀO QUÝ 4/2022

Theo đánh giá của ông Huỳnh Minh Tuấn, quỹ đất không phải là động lực duy nhất cho sóng cổ phiếu bất động sản mà cần có năng lực bán hàng và các yếu tố khác... Ngoài ra, quỹ đất mà hệ số nợ lớn cũng tạo nên áp lực nợ, không đủ dòng tiền thanh toán.

Nhà đầu tư cũng không nên chỉ nhìn vào sóng bất động sản mà nên nhìn lại nội lực của doanh nghiệp. Nếu trả lời cho câu hỏi là sẽ có sóng bất động sản trong quý 4/2022 như mọi năm không thì khả năng nó sẽ không như mọi năm. "Vì 2 năm trước, sóng bất động sản tạo nên từ việc tiền rẻ, hiện tại FED đã tăng lãi suất. Nhà đầu tư cũng có thể nhìn thấy sóng hồi đã xuất hiện tuy nhiên sẽ phân hóa theo nhiều mã, vậy nên cần nhiều thời gian để xem xét phân tích hơn", Giám đốc môi giới hội sở Mirae Asset nhấn mạnh.

Đối với nhà đầu tư bất động sản thì theo ông Tuấn, ngoài quỹ đất còn cần xem kế hoạch phát triển quỹ đất, đội ngũ bán hàng...

Về vấn đề này, ông Phạm Minh Đức, Trưởng bộ phận Quan hệ nhà đầu tư của Đất xanh cho rằng, nếu dưới góc độ nghiên cứu, đối với miền Bắc, giao dịch của thị trường miền Bắc căn hộ rất đều trong năm. Giao dịch miền Bắc khá ổn định, cung phù hợp với cầu, giá chung cư Hà Nội không tăng trong 2 năm vừa rồi, tuy nhiên gần đây giá chung cư miền Bắc đang tăng, còn thị trường miền Trung là nơi phát triển với du lịch, giá bất động sản vẫn chưa quay lại được vùng trước Covid, giao dịch tăng có thể chạm đến vùng sóng giá tăng nào đó.