Từng là loại hình đầu tư khuấy đảo thị trường bất động sản trong các cơn sốt đất năm 2020 và 2021, thế nhưng thời điểm hiện tại, đất nền ở một số địa phương đang ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt...

Theo đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại TP.HCM, cả lượng tiêu thụ, sức cầu, nguồn cung của phân khúc đất nền ở TP. HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý 3/2022 đều giảm đáng kể so với quý trước.

LƯỢNG TIÊU THỤ GIẢM 77,8%

Cụ thể, trong quý vừa qua, thị trường đất nền TP. HCM và các tỉnh giáp ranh  có 9 dự án mở bán với nguồn cung 1.057 nền, giảm 65,6%; lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước. 

Với thị trường khu vực Tây Nguyên, ông Lê Thế Quân, Giám đốc Thiên Tâm Land, cho biết hiện nay ở Lâm Đồng, việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng trên toàn tỉnh cơ bản được kiểm soát. Vì vậy, hoạt động mua bán đất nền sụt mạnh với hơn 6.000 nền được giao dịch thành công trong quý 3, giảm 13.000 nền so quý 2/2022, giá xuống nhẹ, một số nhà đầu tư đã phải chấp nhận cắt lỗ.

Tương tự, đại diện nghiên cứu thị trường Tây Nam Bộ Đỗ Quang Huy thông tin: “Do chịu ảnh hưởng chung từ tình hình kinh tế vĩ mô nên miền Tây Nam Bộ giai đoạn 9 tháng năm 2022 gặp nhiều thách thức, khó khăn. Đối với phân khúc đất nền giá từ 3-5 tỷ đồng tiêu thụ rất chậm”.

Còn khu vực Bắc Trung Bộ, đại diện nghiên cứu thị trường tại đây cho biết hơn 70% nguồn cung trong quý là dự án thấp tầng, đất nền có giá trung bình khoảng 33,5 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ thấp. Nhu cầu mua bán trao đổi ký gửi giảm mạnh. Trong đó, Thanh Hóa với 18 dự án đang chào bán, nhu cầu ở thực tăng mạnh trong quý 3, nhưng đến cuối quý 3, đầu quý 4 thì chững lại do khó khăn tài chính. Khách hàng chuyển sang xu hướng đầu tư đất nền ở khu vực có nguồn vốn đầu tư công lớn. Bên cạnh đó, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm so 6 tháng đầu năm nay, hiện tượng nhà đầu tư bỏ cọc nhiều... các khu đất, dự án trước kia tấp nập người mua kẻ bán giờ vắng vẻ, lác đác người hỏi giá nhưng không đặt vấn đề mua, cọc...

Không chỉ ở tỉnh, tại thị trường Hà Nội, dữ liệu đơn vị khảo sát cho thấy, đất nền các huyện ngoại thành Hà Nội có nhiều đợt sốt đất cục bộ trong những năm gần đây. Đến đầu năm 2022, tuy một số thị trường vẫn giữ được độ "nóng" song đã dần hạ nhiệt. Theo báo cáo thị trường quý 1/2022 của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền nhiều huyện vùng ven giảm sâu nhất là 25%, sang quý 2/2022 lượt tìm kiếm tiếp tục giảm ở các huyện này. 

Trong quý 2, dù mức độ quan tâm giảm nhưng giá bán đất nền vẫn neo cao và tăng hầu hết ở tất cả các quận, huyện. Tới quý 3 khi thị trường bắt đầu hạ nhiệt thì nhanh chóng có sự giảm giá, cắt lỗ. Giới chuyên gia nhận định, phân khúc đất nền từng “làm mưa làm gió” thời “sốt đất” song sẽ là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn chung quý 3 vừa qua giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án phải sử dụng đến chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại... Hiện tượng "sốt đất", "bong bóng" gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã suy giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3 năm nay. Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản quý 3 giảm so với quý trước, như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Ngoài ra một số tỉnh khác là Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) cũng sụt giảm 19-33%.

LIÊN TIẾP NHẬN NHỮNG "CÚ ĐẤM THÉP"

Lý giải nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản đất nền chững lại, trong buổi họp báo thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2022, do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức, một số chuyên gia cho rằng, nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng “ôm” đất nền kiểu mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Bình thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Nếu áp lãi suất thả nổi, chắc chắn là ảnh hưởng nhiều hơn đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Mặt khác, lâu nay, đất một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn bị “thổi” lên quá cao so với giá trị thực. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng. Tuy nhiên, việc giá giảm không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ xảy ra ở những điểm sốt nóng trước đây. Ngoài ra, việc thị trường giảm sức hút còn vì các doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng.

Theo các chuyên gia, đây như những “cú đấm thép” liên tiếp nã vào nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản. Song thực tế vẫn sẽ không ít nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại. Bởi "trong nguy luôn có cơ", các nhà đầu tư có thể “bắt đáy” thị trường khi thị trường bắt đầu vào quá trình thanh lọc. Nhưng giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước nên cần tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư.

Nhiều chuyên gia cũng khuyến cáo thị trường nhà đất đang trong vòng xoáy của việc kiểm soát tín dụng, khách hàng giờ đây chủ yếu mua bằng "tiền tươi thóc thật" nên các dự án được bảo chứng về chất lượng, chủ đầu tư uy tín, đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ được quan tâm hơn. 

Mặc dù hiện tại phân khúc đất nền còn khó khăn nhưng một khảo sát độc lập do Batdongsan.com.vn thực hiện vào giữa năm 2022 lại cho thấy, 53% môi giới bất động sản đánh giá cao loại hình đầu tư này. Đây là tài sản đầu tư gắn với tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người dân. Đặc biệt, vẫn có nguồn cung đất nền tại các thị trường vùng ven với mức giá hợp lý nên tiềm năng sinh lời cao. Mặt khác, nhiều dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh đầu tư sẽ kích thích thị trường đất nền phát triển.