Đầu tư kho lạnh: Cơ hội lớn cho các nhà phát triển bất động sản

 Xu hướng người tiêu dùng chuyển sang “đi chợ” trực tuyến đang thúc đẩy nhu cầu đối với kho lạnh chứa hàng, phân khúc vốn đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng ở tất cả các nước trên thế giới.

KHỦNG HOẢNG KHO LẠNH VÌ MUA SẮM TRỰC TUYẾN

Công ty nghiên cứu Forrester dự báo dịch vụ “đi chợ” trực tuyến tại Châu Á Thái Bình Dương sẽ tăng 30% mỗi năm cho đến năm 2024, tăng gấp đôi thị phần trực tuyến lên 10,6%.

Tại Hoa Kỳ, tỷ trọng mua thực phẩm trực tuyến được dự báo sẽ tăng gấp đôi vào năm 2025 lên 21,5%. Tại Anh, 80% thực phẩm thô được nhập khẩu và tình trạng thiếu hụt trái cây và rau quả tươi ngày càng báo động. Do đó, tình trạng thiếu kho lạnh sẽ vẫn tiếp diễn do nhu cầu lớn về thực phẩm tươi sống.

Tại Úc đang khủng hoảng kho lạnh khi mỗi người dân thành thị cần có 0,15 mét khối kho lạnh, nhưng thực tế chỉ đạt được một nửa con số trên, theo Liên minh Chuỗi lạnh Toàn cầu.

Tại Việt Nam, bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL, cho biết lĩnh vực xuất khẩu thủy sản là ngành chiếm nhiều diện tích kho lạnh nhất. Trong thời kỳ cao điểm của đại dịch Covid-19, có đến 30% - 50% đơn hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang, khiến hàng tồn trữ tại các kho lạnh và hoạt động công suất tối đa.

Tuy nhiên, chuỗi cung ứng lạnh không tập trung và được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, đây chính là cơ hội đầu tư lớn về trung tâm kho lạnh. Kho lạnh có thể phân thành 3 loại chính bao gồm: Kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28 độ C), Kho đông lạnh (từ -20 tới -16 độ C) và Kho mát (từ 2 tới 4 độ C).

Theo nghiên cứu của JLL Việt Nam, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng; các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị.

Hiện nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía Nam do nhu cầu lớn, trong đó, khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Kho lạnh thương mại đầu tiên được xây dựng năm 1996 bởi Konoike Vinatrans, một liên doanh giữa Nhật Bản và Việt Nam. Tới năm 1998, Swire Cold Storge của Úc xây dựng một trong những kho lạnh hiện đại nhất thời bấy giờ. Năm 2007, Công ty Cổ phần Hùng Vương xây dựng hai kho lạnh với tổng sức chứa là 40.000 tấn hàng. Những doanh nghiệp khác có thể kể đến LOTTE Sea (2009) và Preferred Freezer Services (2010).

NHU CẦU KHO LẠNH TĂNG GẦN 14%/NĂM

Nguồn cung bị hạn chế một phần là do các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn.

“Chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp 2 đến 3 lần so với nhà kho thông thường và quá trình xây dựng có thể lâu hơn đến sáu tháng. Bên cạnh đó là thời hạn thuê thường kéo dài từ 15 năm đến 20 năm khiến nguồn cung đã khan hiếm càng khan hiếm hơn,” bà Trang chia sẻ.

Ông Michael Ignatiadis, Giám đốc Chuỗi cung ứng và Hậu cần, JLL Châu Á Thái Bình Dương, cho biết tỷ lệ dân số và tầng lớp trung lưu tăng nhanh tại Châu Á làm tăng nhu cầu mua thực phẩm tươi ngon cũng là nguyên nhân chính thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh.

Nhu cầu lớn khiến các nhà phát triển phải đáp ứng theo, dẫn đến sự bùng nổ xây dựng. Theo công ty tư vấn Emergen, khối lượng xây dựng kho lạnh được dự đoán sẽ đạt giá trị 18,6 tỷ USD vào năm 2027, tăng 13,8% mỗi năm.

Tiềm năng của kho lạnh đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, cả các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay. Các nhà đầu tư cũng đang cân nhắc kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống, các công ty hậu cần cũng đang tìm cách mở rộng sang các thị trường mới.

Để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí đi trước các nước khác, theo JLL Việt Nam, cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng, cần chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.

Bên cạnh đó, phải cải tiến quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam, bao gồm cả thời gian và chi phí, như chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.