Địa ốc Tp.HCM sụt giảm nhưng khó có "bong bóng"

Công ty CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo khảo sát thị trường nhà ở tại Tp.HCM trong quý 3/2018 với kết quả tiếp tục làm các nhà đầu tư kém vui.

Theo đó, trong 3 tháng qua, lượng căn hộ chào bán mới tại Tp.HCM đạt 6.711 căn hộ. Nguồn cung mới giảm 14% so với cùng kỳ năm trước, đa phần đều là các dự án có quy mô rất nhỏ.

Số lượng căn bán được trong quý vừa qua cũng sụt giảm với chỉ hơn 6.500 căn được tiêu thụ, giảm 7% so với quý trước và giảm tới 16% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguyên nhân khiến thị trường sụt giảm chính là cả khách mua lẫn các chủ đầu tư đều có tâm lý tránh giao dịch trong tháng Ngâu, tức tháng 7 Âm lịch. Và nếu sánh chu kỳ 12 tháng qua cho thấy, tháng Ngâu năm 2018 thị trường căn hộ đang giảm tốc mạnh dần so với tháng ngâu năm 2017.

Tuy nhiên, dù nguồn cung và sức hấp thụ của thị trường sụt giảm, mặt bằng giá căn hộ tại Tp. HCM vẫn trên đà tăng. Giá bán căn hộ trung bình tại thị trường sơ cấp do chủ đầu tư bán ra trong quý vừa qua ghi nhận ở mức 1.607 USD/m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 10% so với năm trước.

Giá bán tăng được ghi nhận tại các dự án trung và cao cấp có vị trí tốt. Các quận ở khu Đông Sài Gòn gồm các quận 2, 9, Thủ Đức ghi nhận mức tăng 5-7% so với quý trước.

CBRE dự báo, trong quý 4, thanh khoản thị trường dự kiến sẽ tăng mạnh trở lại nhờ nguồn cung xả hàng vào mùa cao điểm cuối năm trong bối cảnh nhu cầu đầu tư và người mua để ở của khách hàng trong nước cũng như khách nước ngoài vẫn còn rất lớn. Phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường vào quý cuối năm.

Trong những tháng còn lại của năm 2018, các dự án trung cấp quy mô lớn như Vincity Grand Park, Safira (quận 9), Akari City (quận Bình Tân) được cho là sẽ lần lượt chào hàng.

Phân khúc hạng sang với các dự án có mức giá chào trên 7.000 USD/m2 đang nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường nhiều khả năng cũng sẽ lộ diện vào cuối năm 2018. Việc các sản phẩm có giá 160 triệu đồng/m2 được chào hàng có thể khiến cho mặt bằng giá căn hộ toàn thành phố bị đội lên đáng kể trong thời gian tới.

Trước thực tế trên, một số ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản Tp.HCM đang có dấu hiệu "bong bóng", thị trường rất có thể sẽ rơi vào suy thoái trong một thời gian dài và lặp lại chu kỳ khủng hoảng 10 năm.

Tuy nhiên, trong một báo cáo phát hành ngày 2/10, Savill Việt Nam cho biết, hiện nhiều người vẫn khá quan ngại về nguy cơ "bong bóng bất động sản" và lộ diện nhiều dấu hiệu giảm sút tại thị trường Tp.HCM.

Nhưng có thể nhận thấy rằng, từ trước đến nay và cả tương lai, phần lớn nguồn cung căn hộ đều thuộc hạng C và thực tế thì phân khúc này không phải là tác nhân gây ra tình trạng "bong bóng" mà có thể đạt được tỉ lệ lấp đầy cũng như sở hữu nguồn cầu thực tế, tự nhiên, xuất phát từ nhu cầu của thị trường.

TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc đầu tư của Savills cho hay, qua số liệu có được có thể thấy quy mô thị trường vẫn đang khá ổn định và tiếp tục phát triển theo tiến trình tăng trưởng của Việt Nam.

"Trong các quý  vừa qua, số lượng căn hộ hạng C chiếm phần lớn lượng bán ra. Phân khúc hạng C hoạt động mạnh cũng đi liền với vốn sở hữu tiền mặt cao và không dẫn đến tình trạng "vỡ trận". Chúng ta vẫn còn một chặng đường dài để phát triển và hy vọng", ông Khương nhìn nhận.

Đại diện Savills cho rằng, trong 3 năm tới, phân khúc căn hộ hạng C chiếm 60% thị phần nguồn cung tương lai. Trong khi đó, nguồn cầu vẫn sẽ được thúc đẩy với dự báo tăng trưởng dân số cao, quy mô hộ gia đình thu hẹp, tỷ lệ hộ nhà ở độc thân tăng mạnh, tích lũy của người dân tăng cao. Cán cân cung cầu sẽ khá cân bằng cho phân khúc nhà ở này.