Một trong những chủ trương quan trọng và mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân là chuyển từ các công cụ quản lý hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế. Chủ trương này được quy định cụ thể thế nào trong luật và khi vào thực tế sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất, bỏ hoang đất, không đưa đất vào sử dụng như thế nào, thưa ông?

Dự thảo Luật lần này đã thể chế hóa rất cụ thể yêu cầu của Nghị quyết 18 về đất đai, tránh tình trạng để đất bỏ hoang, chậm đưa đất hoặc không đưa đất vào sử dụng và đầu cơ đất.

Theo đó, thay vì sử dụng các công cụ hành chính như trước đây sẽ sử dụng các công cụ tài chính, sử dụng thuế, đặc biệt trong quản lý đất bỏ hoang, chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng và các trường hợp bao chiếm, tích tụ, tập trung đất đai để đầu cơ.

Dự thảo Luật cũng đã thể chế hóa nội dung liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và thuế đối với các trường hợp bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng; đánh thuế đối với người sử dụng nhiều đất, nhiều nhà đất trong thời gian tới.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng lộ trình cụ thể để áp dụng công cụ chính sách này mà không làm ảnh hưởng tới sự ổn định và phát triển của thị trường bất động sản cũng như ảnh hưởng tới cuộc sống, tâm lý của người dân và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Dựa trên cơ sở Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện tại cho phép đánh thuế 0,03% với đất trong một lần hạn mức; 0,07% với đất vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% với đất vượt trên 3 lần hạn mức, chúng tôi đã điều chỉnh lại, bỏ khung giá đất và giao cho địa phương xác định bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo đó, sẽ đẩy nghĩa vụ tài chính lên đối với những người sử dụng nhiều nhà đất. Với những người sử dụng đất trong một lần hạn mức, chúng tôi đã có quy định bảo đảm yêu cầu về an sinh xã hội. Ủy ban Nhân dân các tỉnh sẽ xác định mức nghĩa vụ tài chính của người dân không quá 20% so với kỳ trước và ổn định trong vòng 5 năm.

Việc đánh thuế những người sở hữu nhà đất thứ 2 là cần thiết nhưng cần có lộ trình thực hiện, cân nhắc trong điều kiện cụ thể trên thế giới cũng như ở Việt Nam. Thực hiện quy định này sẽ làm tăng tiền quản lý thuế của cơ quan thuế và kinh phí để quản lý đánh thuế nhà thứ 2 có thể sẽ nhiều hơn so với số tiền thuế thu được. Ngoài ra, quy định này cũng có thể không đáp ứng được yêu cầu công bằng vì người có thửa đất 1.000 m2 khác với những người có 2 thửa đất chỉ 50 m2. Vì vậy, trong quá trình cân nhắc thực hiện, Bộ đã đưa ra nhiều phương án và có lộ trình để thực hiện yêu cầu này.

Với quy định đề xuất trong dự thảo, sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, phù hợp với giá phổ biến trong điều kiện bình thường trên thị trường, thì mức nghĩa vụ của những người nhiều nhà, nhiều đất sẽ tăng lên đáng kể và có tác động điều chỉnh hành vi đối với những người có nhiều nhà, nhiều đất sử dụng không hiệu quả, không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ hoang đất đai.

Tôi cho rằng, những người, doanh nghiệp đang giữ nhiều đất và bỏ hoang đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ đất đai nhằm thu lợi nhiều sẽ cảm nhận được tác động của chính sách thuế hàng năm rất lớn đối với thửa đất của mình.

Việc bỏ khung giá đất và trao toàn quyền cho địa phương trong tổ chức thực hiện, xây dựng bảng giá đất sẽ tạo điều kiện cho các địa phương nhưng cũng là một khó khăn, thách thức khi thực thi?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc quản lý đất đai, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư… đã được giao cho chính quyền địa phương.

Trong dự thảo Luật lần này tiếp tục phân cấp cho các địa phương trong tổ chức thực hiện; đặc biệt là nội dung liên quan đến khung giá đất.

Thực hiện Nghị quyết 18 và thể chế hóa quy định bỏ khung giá đất, dự thảo Luật đã quy định bỏ khung giá đất và trao toàn quyền cho các địa phương tổ chức thực hiện. Theo dự thảo Luật, với những địa phương có cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu về giá đất sẽ được áp dụng phương pháp định giá đất hàng loạt, định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn làm cơ sở để xây dựng giá đất đến từng thửa đất; tạo điều kiện cho địa phương chủ động quyết định trong xây dựng bảng giá đất.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định khung giá đất và bảng giá đất phải xây dựng phù hợp với thị trường. Tuy nhiên, trong thực hiện đã gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề an sinh xã hội và tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.

Khi xây dựng khung giá đất năm 2019, Chính phủ sau khi cân nhắc ý kiến của các bộ, ngành, địa phương, đã thực hiện theo phương án xây dựng khung giá đất không quá cao so với tốc độ tăng trưởng GDP, tỷ lệ lạm phát và tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân trong khoảng thời gian từ năm 2014-2019. Chính phủ yêu cầu khung giá đất xây dựng năm 2019 cao không quá 20% so với khung giá đất năm 2014.

Quy định này đáp ứng yêu cầu an sinh xã hội, đảm bảo nghĩa vụ tài chính hàng năm của người dân không quá cao và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhưng điều này lại chưa đáp ứng được yêu cầu khung giá đất và bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Vì vậy, khi trao toàn quyền cho các địa phương sẽ có cơ hội đẩy giá đất lên theo nguyên tắc thị trường, phù hợp với giá giao dịch phổ biến trong điều kiện bình thường trên thị trường.

Tuy nhiên, khi bỏ khung giá đất và được trao toàn quyền, nhiều địa phương sẽ gặp khó khăn trong tổ chức thực hiện để đáp ứng yêu cầu giá đất theo nguyên tắc thị trường và phù hợp với giá thị trường. Bởi khi có khung giá đất thì các địa phương tự tin xây dựng bảng giá đất nằm trong khung giá.

Một số ý kiến lo ngại việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất phù hợp giá thị trường thì nghĩa vụ đóng thuế hàng năm của người dân, doanh nghiệp sẽ tăng lên. Theo ông, những lo ngại này có đúng không?

Theo tôi, những lo ngại này là chính xác. Đó cũng là lý do năm 2014 và 2019, khi xây dựng khung giá đất và bảng giá đất đã cân nhắc rất kỹ lưỡng việc xác định mức giá như thế nào để nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp tăng không quá cao, bảo đảm an sinh xã hội, quyền có chỗ ở và ổn định sinh kế của người dân, bảo đảm khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Điều này hoàn toàn phù hợp với thông lệ trên thế giới. Các nước cũng xác định nghĩa vụ tài chính của người dân ở mức không quá cao. Tại các nước mà Việt Nam đang tham vấn xây dựng bảng giá đất như Nhật Bản và Hàn Quốc cũng chỉ xác định mức giá để tính nghĩa vụ tài chính của người dân tương ứng 60-70% giá đất trên thị trường.

Còn khi xác định giá đất bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư bắt buộc phải bảo đảm nguyên tắc đã được khẳng định rõ trong Nghị quyết 18, yêu cầu việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân phải bằng hoặc tốt hơn so với chỗ ở cũ. Vì vậy, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp đại diện nhà nước thực hiện từ khi triển khai Luật Đất đai năm 2013 cũng như trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đều phải đáp ứng được các yêu cầu này.

Trong quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đề cập tới việc tìm cách giải quyết các mục tiêu chính sách, hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Dự thảo Luật đã đưa ra quy định về việc xác định nghĩa vụ tài chính của người dân sẽ do UBND các tỉnh quyết định, phải ổn định trong vòng 5 năm và cao hơn không quá 20% so với kỳ trước. Tinh thần này đã được quy định rõ trong Nghị định 96 của Chính phủ về khung giá đất năm 2019.

Việc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường, theo nguyên tắc thị trường, giá đền bù giải phóng mặt bằng có tăng lên và liệu có làm tăng giá nhà không, thưa ông?

Theo Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rất rõ, giá đất bồi thường là giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể được xác định theo từng dự án. Khi xây dựng phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, các địa phương đã xây dựng phương án bồi thường, giá đất tới từng hộ gia đình, từng thửa đất. Do đó, giá đất bồi thường thực hiện không phụ thuộc vào khung giá đất và bảng giá đất xây dựng theo khung giá đất năm 2014 và năm 2019. Các địa phương có thể áp dụng phương pháp định giá đất dựa trên cơ sở lấy bảng giá đất nhân với hệ số điều chính giá đất để xác định giá đất cụ thể đối với các thửa đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

Hệ số K khi các địa phương ban hành cho từng thửa đất có những nơi (như ở Tp.HCM) có thể lên đến 20-30 lần so với bảng giá đất. Yêu cầu về đáp ứng được vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư đã được quy định rất cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, khi doanh nghiệp thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng không thực hiện theo bảng giá đất và khung giá đất.

Do đó, tôi cho rằng, khi bỏ khung giá đất, bảng giá đất tăng lên phù hợp với giá thị trường cũng không tác động làm đẩy giá bồi thường hỗ trợ tái định cư lên. Vì mức giá này đã được xây dựng theo đúng giá thị trường chứ không phải dựa trên khung giá đất và bảng giá đất.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế hóa chủ trương Nghị quyết 18 khi yêu cầu chỉ được thu hồi đất sau khi hoàn thành bố trí tái định cư. Theo ông, điều này có ảnh hưởng, tiến độ các dự án của nhà đầu tư không?

Thực tế, trong Luật Đất đai năm 2013 đã quy định vấn đề này. Theo quan điểm chỉ đạo của Bộ Chính trị, Trung ương Đảng cũng như Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường thể hiện rõ chủ trương này trong dự thảo Luật. Theo đó, dự thảo Luật đã sắp xếp lại các yêu cầu phải thực hiện hỗ trợ bồi thường, tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất. Khi thể chế hóa, dự thảo Luật đã yêu cầu các địa phương chỉ được thu hồi đất sau khi đã có phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phê duyệt.

Còn trong những trường hợp tái định cư tại chỗ, luật đã quy định cụ thể việc sẽ hỗ trợ tiền cho người dân phải ở tạm trước khi được thực hiện tái định cư.

Tôi tin trong thời gian qua cũng như sắp tới, các địa phương đều sẽ ý thức được tầm quan trọng của việc hình thành các khu tái định cư chung để đảm bảo yêu cầu thu hồi đất theo tiến độ kế hoạch sử dụng đất đã được xây dựng và phê duyệt.

Việc có gây ảnh hưởng tiến độ dự án hay không hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình tổ chức thực hiện của các địa phương. Nghị quyết 18 đã cụ thể hóa và Luật Đất đai đã thể chế hóa vấn đề này. Các địa phương buộc phải thực hiện để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của mình.

VnEconomy 18/08/2022 09:00