Định giá đất tạo ra lỗ hổng lớn

Vướng mắc trong công tác định giá bất động sản là một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện về đất đai kéo dài. Theo Công ty Savills Việt Nam, những khó khăn hiện tại có thể kể đến là việc quản lý chất lượng định giá, việc thông tin thị trường thiếu nhất quán, thiếu hiệu quả và không minh bạch. 

"Vấn đề định giá đất còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa đáp ứng được yêu cầu giá quy định sát giá thị trường. Hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế (có khi thấp hơn nhiều). 

Chưa tổ chức được đầy đủ và có hiệu quả hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Công tác thẩm định giá đất còn nhiều hạn chế. Chính điều này đã làm cho vấn đề thu hồi đất, bồi thường giá đất bị thu hồi có nhiều bất cập, gây nhiều khiếu kiện", ông Trần Quốc Toản, thành viên chuyên trách của Hội đồng lý luận Trung ương nhận định. 

Gây xáo trộn giá trị thị trường

Cũng theo ông Toản, giá đất vừa phản ảnh quan hệ cung cầu đất đai trong cơ chế thị trường, vừa là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đảm bảo cho cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm; là căn cứ để Nhà nước thực hiện các chính sách xã hội về đất đai. Vì vậy, Nhà nước cần phải có cơ chế định giá đất phù hợp, sát với giá thực tế. 

Đồng quan điểm khi nói về thực trạng định giá đất tại Việt Nam, ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Hà Nội cho biết: hiện nay, Chính phủ đã nỗ lực cải thiện công tác quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai thông qua một dự án được tài trợ bởi Ngân hàng Thế giới đến năm 2021 với mục tiêu cải thiện hiệu quả và tính minh bạch của dịch vụ hành chính đất đai, thông qua việc xây dựng và triển khai hệ thống thông tin đất đai quốc gia đa mục tiêu (MPLIS). 

Dự án bao gồm việc xây dựng và phát triển MPLIS và cơ sở dữ liệu đất đai, số hóa tài chính của các bản đồ và hồ sơ giấy phép sử dụng đất; cập nhật và tích hợp dữ liệu địa chính, dữ liệu giá đất, quy hoạch sử dụng đất, thống kê và kiểm kê đất đai. Tuy nhiên, hệ thống này có thể còn những hạn chế với cấu trúc giao dịch linh hoạt và các giá trị chuyển nhượng không chính thức. 

Mặt khác, giá bất động sản chịu tác động nhiều từ quy hoạch, song trên thực tế, việc quản lý quy hoạch tại Việt Nam còn thiếu hiệu quả đã dẫn đến xáo trộn giá trị thị trường, từ đó khiến thông tin thị trường trở nên thiếu nhất quán. 

"Bên cạnh đó, thông lệ định giá bất động sản thiếu nhất quán cho các mục đích khác nhau cũng gây nên sự không thống nhất về thông tin và dữ liệu. Có nhiều hệ thống và mức độ định giá bất động sản. Đơn cử như giá đất tính cho mục đích đền bù đất đai, mục đích tính toán nghĩa vụ tài chính đất và giá trị thị trường đều khác nhau", ông Sơn nhấn mạnh. 

Bất cập từ cơ chế hai giá

Các chuyên gia cũng chỉ rõ những bất cập về cơ chế hai giá trên thị trường đất đai Việt Nam. Cụ thể là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất Nhà nước dùng để tính thuế sử dụng đất, để tính tiền đề bù khi Nhà nước thu hồi đất, khi giao đất cho các loại doanh nghiệp, các đơn vị sự nghiệp, các cơ quan của Nhà nước sử dụng để làm trụ sở, văn phòng. Còn giá đất thị trường là giá khi các bên tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau theo cơ chế thị trường.

Vấn đề đặt ra là luôn có yếu tố đầu cơ, "cò giá", nên giá đất trên thị trường không phản ánh đúng bản chất và thực chất. Mặt khác đang tồn tại thực tế một lượng lớn đất công bị cho thuê, hay sang nhượng với giá rẻ mạt, do đó lợi ích của các bên liên quan cũng bị biến dạng. 

Với những yếu tố được đề cập ở trên, nhiều ý kiến cho rằng thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam hiện đang đối diện với nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, cũng hàm chứa nhiều tiềm năng trong bối cảnh thị trường đang phát triển và khoảng cách trong chất lượng và quy chuẩn định giá đang thu hẹp so với khu vực, từ đó mang lại nguồn cầu định giá lớn. 

"Thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam tuy vẫn còn khá mới những cũng đang dần tuân thủ với các quy chuẩn định giá quốc tế và nâng cao chất lượng thẩm định. Trong đó có việc áp dụng công nghệ thông tin vào công tác thẩm định. Sự ra đời của trí thông minh nhân tạo chắc chắn đã hỗ trợ nhiều cho các chuyên viên định giá trong việc loại trừ các khía cạnh nhàm chán của quy trình định giá. 

Công nghệ này nhiều khả năng sẽ phân tách thị trường bằng cách cung cấp các giải pháp định giá cho các phân khúc bất động sản ít phức tạp. Nhưng ngược lại, các loại hình bất động sản phức tạp hơn sẽ cần có tương tác với con người và kiến thức chuyên môn chuyên sâu", ông Sơn nhận định.

Cũng bàn về vấn đề này, bà Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia khuyến nghị, định giá tài sản đất và các bất động sản trên đất phải tính đến quy hoạch vùng, đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai, quy hoạch giao thông, ứng dụng công nghệ 4.0 trong quản lý để xây dựng thành phố thông minh, đô thị thông minh cho Việt Nam trong thời gian tới. Cơ quan định giá đất cần phải có tính độc lập về chuyên môn và chịu trách nhiệm pháp lý về công việc của mình.