Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức ngày 8/2, các doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận rủi ro trên thị trường hiện nay mang tính hệ thống khi thị trường chứng khoán giảm rất mạnh, gần như mạnh nhất thế giới; Thị trường trái phiếu có những thay đổi lớn về quy định pháp luật dẫn đến một số khó khăn nhất thời. Niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường bị khủng hoảng mạnh. Vì vậy, cần áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời hay nhìn nhận đây là rủi ro thị trường để tiến đến tái cơ cấu các khoản nợ, giải quyết trong êm đềm để không rơi vào tình trạng không trả được các khoản nợ đến hạn, dẫn đến vi phạm và vi phạm chéo các khoản vay. 

THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ MỤC ĐÍCH VAY VỐN VÀ HÌNH THỨC GIẢI NGÂN

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes, cho biết vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là mục đích vay vốn. Theo ông Hoa, các công ty bất động sản khi góp vốn và mua bán, chuyển nhượng phần vốn góp vào các doanh nghiệp khác, trên quan điểm thận trọng của các ngân hàng thương mại, sẽ không tài trợ cho vay để góp vốn mua bán mà quy vào hoạt động cho vay, góp vốn đầu tư cổ phiếu, cổ phần nhưng quy định này đang bị hạn chế bởi Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước.

Ngoài ra, khi triển khai các dự án bất động sản, ngay từ đầu có nhiều chi phí phát sinh, không phải khoản nào cũng được các ngân hàng giải ngân. Trước đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp thuận lợi, các doanh nghiệp thường sử dụng vốn huy động này để trang trải chi phí ban đầu.

Một vấn đề nữa là khi triển khai dự án, ngân hàng chỉ cho vay đối với các chi phí phát sinh trong vòng 6 đến dưới 12 tháng, trong khi đối với các dự án bất động sản, chi phí này phát sinh trong thời gian rất dài.

Về lãi suất vay vốn, bất động sản đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. Ông Phạm Thiếu Hoa cho rằng các dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý thì không quá nhiều rủi ro so với các ngành kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng.

Vướng mắc thứ ba là tài sản đảm bảo. Trên quan điểm tiếp cận thận trọng và lo ngại về rủi ro thị trường, ông cho biết các ngân hàng thương mại yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo cao hơn vốn vay thông thường. Chính vì vậy, khi các dự án đang triển khai, chủ đầu tư phải bổ sung các tài sản đảm bảo khác.

Trên cơ sở đó, đại diện Vimhomes đề xuất Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời, có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.

TÁI CẤU TRÚC NỢ VÀ GIẢI QUYẾT ÁCH TẮC PHÁP LÝ

Bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Đây cũng là đề xuất của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng như đại diện Hưng Thịnh Land.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng đồng tình với đề xuất cho phép cơ cấu lại nhóm nợ, giãn, hoãn nợ… của các doanh nghiệp bất động sản.

Bởi, đây cũng là giải pháp giúp neo niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nếu bị nhảy nhóm nợ, các doanh nghiệp cũng khó lòng phát hành trái phiếu.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết rất nhiều dự án bất động sản, đặc biệt ở phía Nam, gặp ách tắc về pháp lý. Ách tắc pháp lý này chính là một trong những nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân rất cao.

Bên cạnh đó, một số tập đoàn bất động sản lớn cho biết trong quá trình phát triển dự án, một số khu vực chưa có hạ tầng nên doanh nghiệp phải đầu tư phát triển các đô thị vệ tinh. Cho nên nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn. Trong khi hiện nay, chính sách tín dụng đô thị quy mô hàng nghìn ha chưa rõ ràng, hiện vẫn được xem như một dự án bất động sản. Do đó, có sự mất cân đối giữa dòng vốn vào hạ tầng và cần một thời gian dài để thu hồi vốn. Điều này rất khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố - nơi hạ tầng có sẵn. Vì vậy, các doanh nghiệp đề xuất cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa.

Cuối cùng, các doanh nghiệp cho rằng cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản. Bởi hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, các doanh nghiệp kiến nghị Ngân hàng Nhà nước với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính; ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.