Doanh số bán bất động sản sẽ tăng mạnh cuối năm, cổ phiếu nào tiềm năng nhất?

Vietcap vừa có cập nhật triển vọng cổ phiếu nhóm bất động sản trong đó duy trì quan điểm lạc quan về dự báo giao dịch sơ cấp sẽ tăng trưởng trong năm 2025 so với mức thấp của giai đoạn 2023-2024. Dự báo nguồn cung mới sẽ tăng đáng kể trong giai đoạn nửa cuối năm 2025–2026, với mức độ tập trung lớn hơn tại khu vực miền Nam.

Thị trường phía Nam đang cho thấy dư địa tăng trưởng lớn hơn, với số lượng dự án được lên kế hoạch mở bán không chỉ ở TP.HCM mà tăng đáng kể hơn ở các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu. Thị trường phía Nam cũng có sự phân mảnh hơn với nhiều chủ đầu tư niêm yết có kế hoạch bán hàng sơ cấp bao gồm VHM, KDH, NLG, DXG, HDC, IJC, PDR và AGG.

Còn ở khu vực phía Bắc, các đợt mở bán sắp tới sẽ tiếp tục tập trung tại Hà Nội và Hải Phòng, với các chủ đầu tư niêm yết như VHM, HDG, TCH và SJS dự kiến sẽ thúc đẩy hoạt động bán hàng sơ cấp mới. Bên cạnh đó, nguồn cung mới dự kiến này cho thấy xu hướng giãn dân tiếp tục diễn ra, khi các chủ đầu tư tiếp tục mở rộng hoạt động bán hàng sơ cấp ra ngoài các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Cập nhật tình hình bán hàng/phát triển dự án của các chủ đầu tư trong danh mục theo dõi cho thấy với VHM, Vietcap kỳ vọng các đợt mở bán dự án mới trong tháng 6, cùng với việc tiếp tục bán hàng từ các dự án hiện hữu như Wonder City, Royal Island và Ocean Park 2 sẽ hỗ trợ doanh số bán hàng quý 2/2025 của VHM.

Cuối tháng 6/2025, VHM đã chính thức mở bán hai dự án mới gồm Green City (197 ha; Long An; thấp tầng) và Golden City (240 ha; Hải Phòng; thấp tầng). Ngoài ra, dự án Cần Giờ (tên thương mại: Green Paradise; 2.870 ha; TP.HCM) gần đây đã được phê duyệt giá đất và đang có những tiến triển tích cực trong công tác xây dựng hạ tầng, hỗ trợ dự báo rằng dự án sẽ bắt đầu đóng góp vào doanh số bán hàng của VHM trong năm 2025.

Với KDH: Giấy phép bán hàng cho phân khu thấp tầng của dự án Gladia by the Waters (11,8 ha; TP.HCM; khoảng 200 căn thấp tầng và khoảng 600 căn hộ; liên doanh với Keppel với KDH sở hữu 51%) đã được cấp vào cuối tháng 6/2025.

Sự kiện khởi động giới thiệu dự án dành cho các đại lý bán hàng và đối tác môi giới đã được tổ chức vào ngày 9/7/2025. Diễn biến này phù hợp với kế hoạch của ban lãnh đạo. Kỳ vọng Gladia sẽ là động lực thúc đẩy doanh số bán hàng và lợi nhuận của KDH trong phần còn lại của năm 2025. 

Với NLG: Dự án Southgate (Long An) đã thu hút được sự quan tâm ngày càng tăng của người mua nhà, với doanh số bán hàng tăng mạnh từ tháng 4/2025. Doanh số bán hàng sơ bộ 5 tháng năm 2025 của NLG đạt 3 nghìn tỷ đồng, tương đương 42% dự báo cả năm 2025.

Kỳ vọng nửa cuối năm 2025 sẽ được hỗ trợ bởi việc dự kiến mở bán giai đoạn mới của Izumi City (Đồng Nai) và đà tăng trưởng tích cực được duy trì tại Southgate, bên cạnh dự án Cần Thơ. Ngoài ra, công ty cũng quan sát thấy tiến độ pháp lý tổng thể của các dự án đang diễn ra nhanh hơn.

Với DXG: Các dự án The Privé và Gem Sky World (GSW) dự kiến sẽ được tái khởi động bán hàng vào nửa cuối năm 2025. The Privé (TP.HCM; căn hộ) đã bắt đầu nhận booking và cho đến nay đã nhận được sự quan tâm tích cực. Dự án hiện đang xin giấy phép bán hàng để chính thức mở bán. Trong khi đó, kỳ vọng tiến độ phát triển của Sân bay Quốc tế Long Thành sẽ hỗ trợ việc tái khởi động GSW (Đồng Nai; thấp tầng) vào nửa cuối năm 2025.

HDC: HDC đã mở đăng ký mua cho dự án nhà ở xã hội Eco Home 1 (thuộc Ecotown Phú Mỹ; Bà Rịa- Vũng Tàu) vào tháng 7/2025. Công ty cũng đang xem xét kế hoạch bán hàng cho đợt mở bán tiếp theo của The Light City Giai đoạn 1 và dự kiến sẽ mở bán vào nửa cuối năm 2025.

Ngoài ra, với NVL, các dự án trọng điểm Aqua City và Novaworld Phan Thiết - động lực chính cho doanh số bán hàng của NVL trong giai đoạn 2019–2022 - đã có những tiến triển pháp lý tích cực từ đầu năm đến nay. Aqua City (Đồng Nai) đã nhận được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 vào tháng 6/2025, trong khi NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) đã nhận được chấp thuận chuyển đổi hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần vào tháng 6/2025, và đang chờ xác định giá đất. 

Những diễn biến pháp lý này sẽ giúp dần khôi phục niềm tin của người mua nhà, từ đó tiếp tục sẵn sàng đóng tiền mua nhà theo tiến độ, và tạo cơ sở cho ngân hàng giải ngân cho các hoạt động xây dựng và bàn giao.

Vietcap đánh giá cao KDH và NLG nhờ giá trị thương hiệu mạnh, vị thế thị trường đã được chứng minh, và có kế hoạch mở bán các dự án tại khu vực miền Nam. Ở mức giá cổ phiếu hiện tại, KDH đưa ra điểm mua hấp dẫn nhất cùng với triển vọng doanh số bán hàng và lợi nhuận mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2025, được thúc đẩy bởi dự án Gladia by the Waters.