Theo nội dung được đăng tải mới nhất, về điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh (Điều 7), dự thảo quy định: Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, pháp luật về công chứng và phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 là các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.

3 PHƯƠNG ÁN XÁC ĐỊNH CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN QUY MÔ NHỎ

Còn tại dự thảo (lần 2) đăng tải trước đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất 3 phương án xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Phương án 1: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 03-05 nhà ở hoặc 03-05 căn hộ chung cư, trong 01 năm (12 tháng); Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 05-10 công trình xây dựng hoặc 5-10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong 01 năm (12 tháng).

Phương án 2: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 đất tại khu vực đô thị; Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 đất tại khu vực nông thôn;

Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở; Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 sàn xây dựng đối với công trình xây dựng không có nhà ở.

Phương án 3: Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15; Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có nguồn gốc là nhà ở, công trình xây dựng được nhận thừa kế; Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở có nguồn gốc là nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân tặng cho.

ĐỒNG THUẬN BỎ ĐỀ XUẤT

Đề xuất của Bộ Xây dựng đã gặp phải nhiều ý kiến trái chiều, nhưng đa số ủng hộ việc bỏ đề xuất này.

Theo Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng văn phòng Tinh Thông Luật, việc Bộ Xây dựng bỏ đề xuất “Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 03-05 nhà ở hoặc 03-05 căn hộ chung cư, trong 01 năm (12 tháng)” trong dự thảo là phù hợp với tình hình thực tế và nhu cầu của người dân. Đồng thời, điều này cũng bảo đảm quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm của mọi người theo điều 33 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013.

Theo Luật sư, hiện nay, dân số nước ta đang ngày càng tăng lên, lựa chọn chỗ ở là ưu tiên hàng đầu của nhiều người, nhất là với những người từ nông thôn chuyển tới sinh sống, học tập và làm việc ở thành thị. Do đó, nếu chỉ cho phép cá nhân kinh doanh bất động sản thực hiện chuyển nhượng, cho thuê như trên có thể gây khó khăn trong chuyển nhượng, cho thuê giữa chủ sở hữu bất động sản và khách hàng, dễ dẫn đến tình trạng ép giá, tăng giá lên nhiều lần khiến khả năng cạnh tranh trên thị trường bất động sản bị ảnh hưởng. Khách hàng sẽ khó có cơ hội tìm được chỗ ở do giá tăng cao và số lượng bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê đã hết nếu áp dụng đề xuất này. Vấn đề thiếu chỗ ở vô hình chung trở nên nghiêm trọng.

Hơn nữa, việc bãi bỏ đề xuất trên cũng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu bất động sản và bảo đảm nguồn thu thuế của Nhà nước. Có thể lấy ví dụ: Chủ hộ có 10 căn hộ chung cư nhưng nếu áp dụng đề xuất này thì chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn hộ trong một năm. Vậy 5 căn hộ còn lại trong một năm đó sẽ bị bỏ trống trong khi chủ hộ vẫn phải đóng thuế nhà đất, chịu phí bảo trì bảo dưỡng như bình thường, gây lãng phí và thiệt hại cho chủ hộ. Nhà nước cũng sẽ chỉ thu được tiền thuế từ việc bán, cho thuê 5 căn hộ trên thay vì 10 căn hộ. 

Cũng theo ông Bình, nếu áp dụng đề xuất này thì rất có thể tạo ra nhiều vi phạm, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, kinh doanh bất động sản. Sau khi chuyển nhượng, cho thuê số lượng bất động sản theo đề xuất trên, một số chủ hộ sẽ thực hiện giao dịch, ký kết hợp đồng ngầm với khách hàng đối với phần bất động sản còn thừa, chưa sử dụng để kiếm lời. Do đó, khi tranh chấp xảy ra, những khách hàng không may sẽ chịu rất nhiều thiệt thòi, gây khó khăn trong công tác quản lý, giám sát và xử lý vi phạm của Nhà nước.

Tuy nhiên không thể phủ nhận một số hiệu quả nếu đề xuất này được áp dụng như: Hạn chế tình trạng chuyển nhượng, cho thuê bất động sản tràn lan trên thị trường, tránh những dự án ma, khách hàng sẽ chủ động tìm hiểu thông tin về bất động sản hơn...

Như vậy, “Việc Bộ Xây dựng bỏ đề xuất này (bất cập nhiều trong khi hiệu quả không đáng kể) là có căn cứ. Đối với trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản để kiếm lời (đợi giá tăng cao rồi mới chuyển nhượng, cho thuê), Nhà nước có thể xem xét lập bảng thuế, tăng mức thuế phù hợp giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho cả chủ sở hữu bất động sản và khách hàng”, ông Bình nêu ý kiến.

Trong khi đó, Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Học viện tài chính, lại nhấn mạnh người dân có quyền kinh doanh miễn sao tuân thủ đúng pháp luật. Việc hạn chế đầu tư, mua bán bao nhiêu căn nhà là không hợp lý. Quy định như thế chỉ mang tính hành chính phù hợp với nền kinh tế tập trung bao cấp. Còn ngày nay, nền kinh tế thị trường cần sự năng động, càng tạo ra nhiều công ăn việc làm và lợi nhuận cho xã hội, cho đất nước càng tốt. Người dân đầu tư kinh doanh có kê khai, đăng ký mỗi lần mua bán và đóng thuế đầy đủ cho Nhà nước rất cần ghi nhận và phải được xem xét các hoạt động kinh doanh bất động sản, sao cho công bằng giữa những chủ thể trong Nghị định.

Thực tế nếu có quy định như vậy cũng khó cho cơ quan quản lý về công tác theo dõi, thống kê, giám sát. Hơn nữa, việc quy định trên cơ sở thống kê số lượng giao dịch, công trình, hay diện tích để xác định quy mô, xét góc độ nào đó sẽ làm lộ bí mật kinh doanh.