Gần 40 cổ phiếu bất động sản rơi kịch sàn, có nên bắt đáy?

VN-Index có phiên mở đầu tuần bán tháo thê thảm, trong khi thị trường chứng khoán quốc thế hồi phục xanh ngắt. Chỉ số kết thúc phiên giảm 22 điểm lùi về 975 điểm. Ngoại trừ thực phẩm đồ uống với sức kéo chủ yếu của VNM thì toàn bộ các ngành đều chìm trong sắc đỏ.

Riêng nhóm bất động sản mức giảm chung 2,88% dù không phải là nhóm có điểm số giảm mạnh nhất nhưng có đến gần 40 cổ phiếu "lau sàn", 30 cổ phiếu rực lửa, duy nhất 4 mã giữ được nhịp tăng giá.

Một số cổ phiếu doanh nghiệp đầu ngành như NVL giảm 6,84% với dư bán 9,5 triệu cổ phiếu giá sàn, PDR giảm 6,93% dư bán sàn 9 triệu cổ, CEO, CKG, DIG, DXG, DXS, HDC, HDG, HUT, KBC, KDH, L14, NLG cũng lau sàn. Họ nhà Vin gồm VRE, VIC, VHM không tránh được xu hướng chung của thị trường cũng rực lửa, giảm lần lượt 1,92%; ,66% và 1,35%. 

Có hai nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng bán tháo trên thị trường với nhóm bất động sản.

Thứ nhất, liên tục những phiên gần đây là thông tin bán giải chấp cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản gây tâm lý hoảng loạn nhà đầu tư.

Chẳng hạn, ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch HĐQT DiC Corp, sau khi bán giải chấp thành công 3 triệu cổ phiếu phiên 27 và 28/10 thì mới đây nhất, ngày 4/11, Công ty Cổ phần Chứng Khoán Mirae Asset (Việt Nam) công bố thông tin về việc bán giải chấp 2,8 triệu cổ phiếu DIG thuộc sở hữu của ông Nguyễn Thiện Tuấn. Thời gian dự kiến bán giải chấp kể từ ngày 4/11/2022 đến khi đảm bảo đủ tỷ lệ theo quy định về giao dịch ký quỹ.

Ông Nguyễn Hùng Cường - Phó chủ tịch Hội đồng quản trị DIC Corp - DIG (con trai của ông Nguyễn Thiện Tuấn) đã bán gần 1,38 triệu cổ phiếu trong ngày 30/10 và 1/11, cũng do công ty chứng khoán bán giải chấp.

Hoạt động bán giải chấp cổ phiếu của lãnh đạo doanh nghiệp còn diễn ra tại Bất động sản Phát Đạt, Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu, Công ty cổ phần Đầu tư LDG, Xây dựng Hoà Bình…

Thứ hai, thị trường bất động sản dự báo còn khó khăn trong giai đoạn tới. Tại phiên chất vấn Quốc hội ngày 3/11, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ còn khó khăn, bởi nguồn cung quá thiếu và quá thừa so với nhu cầu; chính sách tín dụng thắt chặt; thiếu can thiệp kịp thời, hợp lý.

Cơ cấu nguồn vốn bất động sản còn hạn chế. Nguồn cung vốn trung và dài hạn cũng chưa có. Quý III, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận bất động sản. Vẫn còn tình trạng đầu cơ, găm hàng bất động sản. Thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do hệ thống thông tin chưa được cập nhật đầy đủ.

Trao đổi với báo giới về những khó khăn chung thị trường bất động sản, ông Bùi Xuân Huy - Chủ tịch HĐQT Novaland - cho rằng những khó khăn của thị trường ở thời điểm hiện tại là chưa từng có tiền lệ. “Thị trường hiện nay diễn biến theo hướng không thuận lợi cho nhiều ngành, đặc biệt là ngành bất động sản với khó khăn hàng đầu là siết tín dụng đối với người mua nhà và rất khó để các nhà phát triển bất động sản tiếp cận các nguồn vốn. Do đó, Novaland cũng không tránh khỏi sự ảnh hưởng chung của thị trường”, ông Huy nhấn mạnh.

Trả lời câu hỏi có nên bắt đáy cổ phiếu bất động sản ở thời điểm hiện tại không, ông Vicente Nguyen, CIO AFC Vietnam Fund (quỹ đầu tư quy mô hơn 70 triệu USD) cho rằng yếu tố quan trọng nhất của nhóm bất động sản hiện nay là nội tại doanh nghiệp. Khi lãi suất tăng lên mạnh mẽ tính thanh khoản của thị trường bất động sản đặc biệt doanh nghiệp được tài trợ bởi dòng vốn vay nguy cơ rơi vào tình trạng đóng băng.

Thanh khoản giảm doanh nghiệp đối diện khó khăn lớn. Cho dù giá thành sản phẩm 1 mà bán ra 3 nhưng thay vì lúc trước bán được 1 triệu sản phẩm thì giờ bán được 100 thôi sẽ khiến lợi nhuận biên không đủ bù chi phí, khoản vay làm cho lợi nhuận giảm. 

"Khi lãi suất tăng lên mạnh thì tính thanh khoản bất động sản giảm kịch liệt, bây giờ đang phản chiếu điều đó cho nên thị trường bất động sản cần thời gian vài năm để hồi phục, lấy lại niềm tin khi đó các công ty bất động sản mới bắt đầu cho thấy dấu hiệu phục hồi. Vào thời điểm này hãy thôi suy nghĩ đến vấn đề cổ phiếu bất động sản", CIO AFC Vietnam Fund khuyến nghị.