Tại Hà Nội, thị trường căn hộ đang ghi nhận diễn biến trái chiều: trong khi giá sơ cấp liên tục tăng thì giá thứ cấp lại có xu hướng giảm…

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy tại thị trường Hà Nội, 5 năm qua, mỗi năm giá căn hộ sơ cấp tăng trung bình 22%; trong quý 1 năm nay, giá vẫn tiếp tục tăng. Khu vực Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm, thứ hai là khu vực Tây Hồ với tốc độ tăng trưởng giá đạt 40%/năm, đây cũng là khu vực đang dẫn đầu Thành phố về giá sơ cấp trung bình căn hộ với mức 185 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, trong quý 1/2025, thị trường ghi nhận sự chênh lệch đáng kể về giá bán căn hộ sơ cấp từ chủ đầu tư và căn hộ thứ cấp trên thị trường. Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, trong khi giá thứ cấp chỉ ở mức 60 triệu đồng/m2.

CÓ GẦN MỘT NỬA SỐ DỰ ÁN GHI NHẬN GIÁ BÁN GIẢM

“Theo khảo sát của Savills trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, song tính trung bình là giảm khoảng 1% theo quý. Thêm vào đó, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tại các dự án hạng A, mức chênh lệch lên tới 52%, trong khi ở phân khúc hạng B là 21%. Điều này cho thấy áp lực điều chỉnh đang diễn ra rõ nét hơn ở các sản phẩm có giá trị cao”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhận định.

Theo đại diện Savills, nguyên nhân chính dẫn đến giá sơ cấp cao là do nguồn cung mới tập trung phần lớn tại các dự án đại đô thị. Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý đầu năm nay đạt 7.940 căn, thì Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart Cities và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được. Với ưu thế về quy mô và tiện ích, các dự án này được cho là đang định hình mặt bằng giá sơ cấp ở mức cao, dù vị trí nằm xa trung tâm.

Mặt khác, một nguyên nhân quan trọng khiến giá căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm là sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua ngày càng có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn. Trước thực tế đó, nhiều nhà đầu tư đã đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng ở giai đoạn trước đang điều chỉnh chiến lược, chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận nhằm tăng thanh khoản. Đồng thời, tái phân bổ dòng vốn sang các thị trường khác phù hợp hơn với khẩu vị đầu tư mới. Chính động thái này đã góp phần tạo ra "làn sóng" điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp.

Quá trình điều chỉnh giá thứ cấp được đánh giá không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung – cầu trên thị trường. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch lớn giữa người bán và người mua. Do đó, Savills dự báo mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, nhất là khi người mua đang có thêm nhiều lựa chọn và thị trường dần trở nên linh hoạt hơn.

GIÁ SƠ CẤP SẼ KHÓ XẢY RA TÌNH TRẠNG TĂNG “NÓNG”

Ngược lại, đánh giá về triển vọng giá căn hộ sơ cấp trong quý 2/2025, các chuyên gia của đơn vị này cho rằng khả năng giảm giá là không cao, song cũng khó xảy ra tình trạng tăng “nóng” như các giai đoạn trước. 

“Trong các quý còn lại của năm 2025, nguồn cung căn hộ mới dự kiến gồm 7.400 căn. Trong đó, hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%. Đặc biệt, trong quý 2/2025 sẽ có các dự án dự kiến mở bán mới, mở bán giai đoạn tiếp theo đều sở hữu vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín và chất lượng xây dựng cao, với mức giá có thể ở quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp hiện đang ở mức trung bình khoảng 79 triệu đồng/m2. Vì vậy, khả năng giá sơ cấp giảm ngay trong quý 2 là không cao” bà Đỗ Thu Hằng dự báo. 

Tuy nhiên, các chuyên gia của Savills cũng nhận định rằng khả năng sẽ có sự điều chỉnh giá sơ cấp trên thị trường. “Từ quý 3 đến quý 4/2025, khi các đại dự án như Vinhomes Smart City hay Ocean Park hoàn tất mở bán hết quỹ căn, thị trường có thể đón thêm các dự án ở vị trí kém đắc địa hơn. Điều này có thể tạo điều kiện để mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội được điều chỉnh nhẹ. Dù vậy, cần thấy rằng hiện nay giá thị trường vẫn đang ở ngưỡng cao so với năng lực chi trả của số đông người mua", bà Hằng phân tích.

Cũng theo lãnh đạo Savills Hà Nội, kỳ vọng đến 2026, mặt bằng giá sơ cấp sẽ có xu hướng giảm khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển các sản phẩm căn hộ hạng C - phân khúc vốn gần như vắng bóng hiện nay. Việc tái cung cấp các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng sẽ giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực, đồng thời, tạo ra thế cân bằng bền vững hơn giữa cung  và cầu.