Trong khi phân khúc đất nền đang có dấu hiệu chững lại từ tháng 5, thì giá căn hộ tại khu Đông - Nam Sài Gòn vẫn tăng đều đặn mỗi năm.

 Đất nền chững lại, chung cư tăng đều đặn

Khảo sát mặt bằng giá căn hộ tại Tp.HCM, không bao gồm khu vực trung tâm trong 12 tháng qua của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho biết, những dự án căn hộ tại các trục đô thị phía Đông, Nam và Tây đều có xu hướng tăng giá.

Khu Đông Sài Gòn, gồm các quận 2, 9, Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh ghi nhận giá căn hộ bình quân 1.697,49 USD mỗi m2, tăng 9,25% so với cùng kì năm ngoái.

Ở khu vực phía Tây Sài Gòn, cụ thể là các quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú vốn là thánh địa của dòng căn hộ giá rẻ nay cũng  ghi nhận giá bình quân căn hộ ở 1.202,42 USD mỗi m2. Mức giá này đã tăng 13,37% so với cùng kỳ năm ngoái.

Riêng phía Nam thành phố, gồm các địa bàn quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh, giá căn hộ bình quân đang giữ mốc 1.560,77 USD mỗi m2, tăng gần 3% so với 3 tháng trước. JLL dự báo thời gian tới, giá căn hộ tại Tp.HCM vẫn tiếp tục tăng do chi phí đất và các chi phí xây dựng, phát triển dự án ngày càng đội lên cao.

Sức tăng mạnh mẽ của phân khúc căn hộ chung cư có thể thấy rõ ràng nhất tại phân khúc căn hộ bình dân. Nếu như cách đây 2 năm có thể tìm thấy hàng loạt các dự án có mức dưới 20 triệu tại Thủ Đức, quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè. Tuy nhiên, hiện nay hầu hết các dự án căn hộ bình dân tại đây đều đã tăng lên mức giá từ 23 - 25 triệu/m2. Tính ra mỗi căn hộ chung cư  50 m2 cũng đã có giá lên đến 1,2 - 1,3 tỷ.

Giao dịch tăng mạnh

Phân khúc đất nền đang chững lại khiến các nhà đầu tư đã tham gia lướt sóng khó thoát hàng, các nhà đầu tư đứng ngoài cũng e ngại đổ tiền vào do lo sợ bong bóng đất nền sẽ xảy ra.

Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn phân khúc chung cư để đầu tư. Chị Lê Hoàng Ái Châu, một nhà đầu tư cho biết: "phân khúc căn hộ không sở hữu mức tăng giá đột biến như đất nền, nhưng bù lại mức tăng trưởng của phân khúc căn hộ lại rất bền vững, không phập phồng, đáng ngại như đất nền. Chỉ cần chọn được dự án uy tín là đã có thể thu về mức lợi nhuận gấp đôi mức lãi suất gửi ngân hàng hiện tại".

Thậm chí, chị Châu cho biết, những dự án căn hộ cao cấp khác biệt trên thị trường, do các chủ đầu tư uy tín thu hút được đối tượng khách hàng ở thực thì lại càng hấp dẫn giới đầu tư hơn nữa. 

Như cách đây khoảng 2 tháng, chị có xuống tiền mua căn hộ "detox đầu tiên trên thị trường" Green Star Sky Garden ngay sát Phú Mỹ Hưng. Thời điểm chị xuống tiền, căn hộ này có mức giá bình quân 32 triệu/m2. Sau 2 tháng, mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp của dự án đã tăng lên mức 35 triệu/m2. Tính sơ bộ căn hộ của chị đã tăng tới khoảng 10% chỉ sau 2 tháng".

Mặc dù sở hữu mức giá nhỉnh hơn so với mặt bằng chung, nhưng dự án này vẫn chứng kiến mức tiêu thụ kỷ lục. Cụ thể trong đợt công bố 460 căn hộ đầu tiên đã có hơn 1.200 khách hàng đăng ký nguyện vọng mua. Tính ra mỗi khách hàng phải cạnh tranh với 2 khách khác để giành được quyền mua căn hộ.

Chủ đầu tư của dự án căn hộ cao cấp này đã chi cả trăm tỷ để phát triển đồng bộ các tiện ích hiện đại, cung cấp các liệu pháp về làm đẹp, bảo vệ sức khoẻ, thanh lọc cơ thể và phục hồi năng lượng như: trang bị sơn nano kháng khuẩn, phòng xông hơi nano hồng ngoại, máy lọc nước ion uống được tại vòi cho 100% căn hộ.

Ngoài ra, dự án còn đầu tư mạnh vào hệ thống hồ bơi khoáng nóng Onsen, vườn nhiệt đới và suối nước trong nhà, hệ thống aqua gym, spa và hệ thống nhà hàng Detox.

Tình trạng tăng giá mạnh cũng xảy ra với hàng loạt các dự án "bom tấn" tại khu Đông như: Gem Riverside (Đất Xanh Group), Palm City (Keppel land Singapore)…Tính ra trong 1-2 tháng mở bán, mỗi dự án này đã tiêu thụ cả nghìn căn hộ, chứng kiến mức tăng giá từ 5-10% chỉ sau 2 tháng.

Trong 2-3 năm qua, giá đất nền đã tăng với tốc độ chóng mặt. Cụ thể phân khúc đất nền thuộc khu Đông và khu Nam đã tăng mạnh lên mức 100% -150%. Nếu so với mức tăng của đất nền thì mức tăng của 10% -15% vẫn rất khiêm tốn.

Tuy nhiên, trong năm 2018 phân khúc đất nền tăng quá cao, dẫn đến nguy cơ bong bóng đất nền sẽ vỡ, khiến các nhà đầu tư e ngại tháo chạy ra khỏi phân khúc đất nền. Chỉ còn xót lại số ít nhà đầu tư không phải chịu áp lực từ việc xoay vòng tài chính, chấp nhận ôm đất nền dài hạn, chờ đến khi thị trường khả quan hơn.

Dòng tiền khổng lồ này được dự đoán sẽ chảy mạnh vào phân khúc căn hộ. Khiến cho giá căn hộ sẽ tăng mạnh trong 6 tháng cuối năm tới đây.

Bên cạnh đó, chi phí đất ngày càng lớn do các cơn sốt vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên quá cao. Điều này thậm chí còn gây khó khăn cho các dự án triển khai sau chu kỳ sốt đất vì việc thu xếp chi phí đầu vào (quỹ đất) trở nên ngày càng đắt đỏ và khó dự toán hơn. Cùng với đó, các chi phí vật tư và nhân công cũng tăng lên.