Giá nhà ở "neo" cao, vì sao?

Dù thị trường giảm sút, dù chủ đầu tư thiếu vốn, khó bán được hàng nhưng trong và sau các đợt bùng phát dịch bệnh Covid-19, giá bán nhà không những không giảm, mà còn có xu hướng tăng cao. 

Từ đó làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của những người có thu nhập thấp tại đô thị và nguy cơ gây khó khăn chồng chất cho nhiều doanh nghiệp bất động sản. 

"Giá chung cư ở các đô thị lớn đang bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng, đặc biệt là phân khúc cao cấp, dẫn đến tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn nhưng cũng chưa thấy chủ đầu tư có động thái giảm giá bán", ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản cho biết.

VẪN TỒN TẠI TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ, THỔI GIÁ

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, giá cả hàng hóa bất động sản  nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Dù nhu cầu nhà bình dân rất lớn, nhưng các dự án phân khúc này liên tục bị đẩy cao, khiến người thu nhập thấp càng khó mua được nhà ở.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu, tư vấn Savills Hà Nội, sản phẩm có mức giá cao khiến môi giới vào cũng khó, đồng thời kém sức hút với người mua. Về nguyên nhân của thực trạng trên, nhiều ý kiến cho rằng, bên cạnh tác động của việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng tại các địa phương, một phần còn là do hoạt động đầu cơ, thổi giá. 

"Giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường. Trong khi đó, việc kiểm soát thị trường bất động sản của các cơ quan nhà nước chưa hiệu quả, nhất là tại các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương. Nhiều địa phương khi phát hiện vi phạm vẫn chưa kiên quyết xử lý, còn thiếu quyết liệt trong việc thu hồi các dự án chậm tiến độ, các dự án vi phạm quy định của pháp luật", Bộ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá.

"Giá đất đai ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh, dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Không chỉ giá đất ở các khu vực chuẩn bị lên quận, có chủ đầu tư uy tín đã tăng đột biến, mà tại những khu vực không có dự án đầu tư, không có sự tham gia của các chủ đầu tư chính, chỉ có hoạt động của nhà đầu cơ, giá đất cũng "nhảy múa". Đây là hiện tượng không tốt của thị trường. 

Nhiều địa phương đang lợi dụng việc này, chẳng hạn như đấu giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất... hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có quốc lộ 32 và đường Láng - Hoà Lạc cũng đẩy giá lên rất cao. Từ đó đã làm chùn bước các nhà phát triển bất động sản tham gia thị trường. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này",  ông Đính nhận định.

Cho biết thêm về diễn biến trên thị trường phía Nam, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM chia sẻ: đã xuất hiện một số đợt "sốt ảo" giá đất nông nghiệp, giá đất nền và gia tăng tình trạng phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật ở khu vực quận ven, huyện ngoại thành các thành phố lớn, hoặc tại các khu vực dự kiến quy hoạch đặc khu kinh tế, hoặc xung quanh dự án sân bay Long Thành, hoặc "ăn theo" các đại dự án của tập đoàn kinh tế lớn. Có hiện tượng kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản có dấu hiệu lừa đảo.

VƯỚNG MẮC VỀ CƠ CHẾ ĐẤT ĐAI

Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà tăng cao là do nguồn cung mới đang giảm mạnh bởi những vướng mắc trong thực hiện cơ chế đất đai. Trong khoảng 2 năm trở lại đây, Hà Nội cũng như Tp.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Ngay cả các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu từ quy hoạch, cấp phép xây dựng cho đến việc đủ điều kiện tham gia thị trường.

"Đáng lưu ý, kể từ quý 1/2020 đến nay, trong cơ cấu nguồn cung mới, loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục không còn xuất hiện trên thị trường. Do khan hiếm nguồn cung dẫn đến giá căn hộ bình dân bị đẩy lên ngang với phân khúc trung cấp" - báo cáo của Hội Môi giới bất động sản chỉ rõ. 

"Trong 3 năm 2018-2020, thị trường bất động sản bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch. Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước", ông Lê Hoàng Châu phân tích. 

Ngoài ra, ông Châu còn nhận định, trong nhiều năm qua, cơ cấu giá thành nhà ở còn một số bất hợp lý làm cho chi phí đầu tư cao, dẫn đến giá thành nhà ở cao. Điển hình là cách tính tiền sử dụng đất, theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải mua quyền sử dụng đất 2 lần: Lần 1: Mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường; lần 2: Khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua đất bằng khoảng 25-30% chi phí thực tế. 

Do vậy, khoảng 70-75% chi phí mua đất không được khấu trừ, lại bị coi là "lợi nhuận" và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp. Hơn nữa, còn có những chi phí phi chính thức không hề nhỏ. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Bởi vậy, giá nhà có xu thế tăng trong các năm qua và trong thời gian đại dịch Covid-19, giá nhà sơ cấp vẫn "neo" cao, vì chi phí đầu tư cao và các chủ đầu tư nỗ lực tối đa để chịu đựng và giữ giá. 

Tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước, tạo ra mối quan ngại về an sinh xã hội về nhà ở. 

"Những khó khăn kể trên có thể làm tăng nguy cơ doanh nghiệp bị thiếu dòng tiền, dẫn đến nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lương người lao động. Trong tình trạng hiện nay, với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh thì tình hình vẫn trong tầm kiểm soát. Nhưng với các doanh nghiệp có quy mô nhỏ (chiếm đa số), nguồn vốn phát triển chủ yếu vẫn là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng sẽ gặp nhiều khó khăn", ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam khuyến cáo.