Tại Tây Ban Nha, mức lương cao hơn không đồng nghĩa với khả năng mua nhà dễ dàng hơn. Trong khi chênh lệch thu nhập giữa các vùng khoảng 10.000 euro mỗi năm, giá một căn nhà 90 m2 có thể chênh tới gần 383.000 euro….

Thị trường nhà ở Tây Ban Nha đang cho thấy một nghịch lý ngày càng rõ: thu nhập của người dân có thể tăng, nhưng giá bất động sản lại tăng nhanh hơn, khiến khoảng cách giữa khả năng kiếm tiền và khả năng sở hữu nhà ngày càng lớn.

Một phân tích mới của Nền tảng tài chính Tây Ban Nha iAhorro cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa 17 vùng tự trị của Tây Ban Nha. Với cùng một diện tích 90 m2, số tiền người mua phải chuẩn bị có thể chênh lệch hàng trăm nghìn euro, trong khi chênh lệch thu nhập giữa các vùng chỉ khoảng 10.000 euro mỗi năm.

Điều này cho thấy bài toán nhà ở tại Tây Ban Nha không chỉ nằm ở mức lương hay khả năng trả khoản vay thế chấp hằng tháng, mà ngày càng tập trung vào khả năng tích lũy khoản tiền ban đầu để bước vào thị trường.

CHÊNH LỆCH GIÁ NHÀ LỚN HƠN NHIỀU SO VỚI CHÊNH LỆCH THU NHẬP

Theo iAhorro, để mua một căn nhà tiêu chuẩn rộng 90 m2, người mua cần chuẩn bị khoảng 30% giá trị bất động sản cho phần vốn không được ngân hàng tài trợ và các chi phí ban đầu.

Khoản tiền này tạo ra sự khác biệt rất lớn giữa các vùng. Tại quần đảo Balearic, người mua cần khoảng 144.000 euro cho khoản trả trước và các chi phí liên quan. Tại Madrid, con số này vượt 129.000 euro. Trong khi đó, người mua tại Extremadura chỉ cần khoảng 29.000 euro và tại Castile-La Mancha khoảng 30.000 euro.

Khoảng cách này chủ yếu xuất phát từ giá bất động sản. Một căn nhà rộng 90 m2 tại quần đảo Balearic có giá khoảng 480.000 euro, còn tại Madrid khoảng 431.000 euro. Ngược lại, giá một căn nhà tương tự tại Extremadura chỉ khoảng 97.000 euro và tại Castile-La Mancha khoảng 100.000 euro.

Như vậy, sự khác biệt về thu nhập giữa các vùng không đủ để bù đắp khoảng cách về giá nhà.

Dữ liệu thị trường mới nhất của Cơ quan Thống kê Tây Ban Nha (INE) càng cho thấy áp lực đang gia tăng. Trong quý 2/2026, chỉ số giá nhà toàn quốc tăng 12,2% so với cùng kỳ năm trước và tăng 3,4% so với quý trước. Giá nhà mới tăng 7,4%, trong khi nhà đã qua sử dụng tăng tới 12,9%.

Đây không phải là một hiện tượng nhất thời. Theo một báo cáo của Ủy ban châu Âu, giá nhà tại Tây Ban Nha đã tăng mạnh trong những năm gần đây và năm 2025 ghi nhận mức tăng danh nghĩa 12,7% - mức cao nhất kể từ năm 2007. Báo cáo cũng cho rằng thị trường đang chịu tác động của nhu cầu nhà ở tăng, áp lực dân số và tình trạng mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu.

Một số khu vực có mức giá đặc biệt cao. Dữ liệu thị trường được công bố trong năm 2026 cho thấy quần đảo Balearic và Madrid tiếp tục nằm trong nhóm đắt đỏ nhất đối với nhà đã qua sử dụng, với giá lần lượt khoảng 5.441 euro và 5.410 euro/m2. Trong khi đó, Extremadura chỉ khoảng 1.352 euro/m2 và Castile-La Mancha khoảng 1.407 euro/m2.

“NÚT THẮT” KHÔNG CHỈ LÀ KHOẢN VAY

Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh, việc tiếp cận thị trường bất động sản ngày càng phụ thuộc vào khả năng tích lũy vốn ban đầu.

Theo iAhorro, nếu một gia đình dành khoảng 35% thu nhập để tiết kiệm, họ có thể tích lũy đủ khoản tiền cần thiết để mua căn nhà 90 m2 trong chưa đầy 5 năm tại 9 vùng của Tây Ban Nha, gồm Galicia, Navarra, Aragón, La Rioja, Murcia, Asturias, Castile và León, Extremadura và Castile-La Mancha.

Tuy nhiên, tại các vùng có giá nhà cao như Balearic, Madrid và Canary, 5 năm tiết kiệm vẫn chưa đủ.

Laura Martínez, Giám đốc truyền thông của iAhorro, cho rằng vấn đề không nằm quá nhiều ở việc thanh toán khoản vay thế chấp sau khi mua nhà, mà ở việc tích lũy đủ tiền để có thể bắt đầu giao dịch. “Khó khăn nhất là xoay xở để tiết kiệm”, bà Martínez nhận xét.

Điều này đặc biệt ảnh hưởng tới người trẻ và những người sống một mình, bởi họ khó phân bổ thu nhập cho khoản tiết kiệm ban đầu trong khi vẫn phải trang trải chi phí sinh hoạt, tiền thuê nhà và các khoản chi tiêu khác.

Dữ liệu của CaixaBank Research, bộ phận nghiên cứu kinh tế của ngân hàng Tây Ban Nha CaixaBank cũng cho thấy vấn đề sở hữu nhà đang trở thành một yếu tố quan trọng trong khoảng cách tài sản giữa các thế hệ tại Tây Ban Nha.

Theo phân tích dựa trên Khảo sát Tài chính hộ gia đình của Ngân hàng Trung ương Tây Ban Nha, tỷ lệ hộ gia đình dưới 35 tuổi sở hữu nơi ở chính đã giảm từ 66% năm 2002 xuống khoảng 32% năm 2022, trước khi tăng nhẹ lên khoảng 36% vào năm 2024. Trong khi đó, tỷ lệ sở hữu nhà ở nhóm trên 64 tuổi lên tới khoảng 85%.

Điều này có ý nghĩa lớn bởi bất động sản chiếm tỷ trọng rất cao trong tài sản của các hộ gia đình Tây Ban Nha. Năm 2024, bất động sản chiếm khoảng 77% tổng giá trị tài sản của các hộ gia đình, theo CaixaBank Research.

Với người trẻ, việc chậm sở hữu căn nhà đầu tiên đồng nghĩa với việc khó tích lũy một tài sản lớn trong dài hạn.

CUNG KHÔNG THEO KỊP NHU CẦU

Đằng sau sự gia tăng giá nhà không chỉ là câu chuyện thu nhập hay tín dụng, mà còn là vấn đề cung - cầu.

CaixaBank Research nhận định thị trường nhà ở Tây Ban Nha đang chịu sức ép từ sự kết hợp giữa nhu cầu mạnh, nguồn cung thiếu và kém linh hoạt, cùng những khác biệt rất lớn giữa các khu vực. Hoạt động giao dịch năm 2025 vượt 714.000 giao dịch, mức cao nhất kể từ năm 2007.

Nhu cầu được hỗ trợ bởi tăng trưởng dân số, việc làm, thu nhập thực tế và điều kiện tài chính thuận lợi, trong khi nguồn cung nhà ở không tăng tương ứng.

BBVA Research, bộ phận nghiên cứu kinh tế của tập đoàn ngân hàng Tây Ban Nha BBVA cũng dự báo sự mất cân đối cung - cầu sẽ tiếp tục tạo áp lực lên giá nhà. Theo dự báo công bố tháng 8/2026, giá nhà tại Tây Ban Nha có thể tăng 12% trong năm 2026 và thêm 5,7% trong năm 2027. Cùng lúc, số giao dịch mua bán nhà được dự báo giảm 7,3% trong năm 2026 do nguồn cung hạn chế và giá tăng mạnh.

BÀI TOÁN NHÀ Ở NGÀY CÀNG MANG TÍNH KHU VỰC

Một điểm nổi bật của thị trường Tây Ban Nha là sự phân hóa mạnh theo địa lý.

Các khu vực có nhu cầu du lịch cao, tập trung việc làm và thu hút dân cư hoặc người mua nước ngoài thường phải đối mặt với áp lực giá lớn hơn. Trong khi đó, những khu vực có giá nhà thấp hơn lại có thể có mức thu nhập và cơ hội việc làm hạn chế hơn.

Dữ liệu về nhà đã qua sử dụng cho thấy Balearic và Madrid đang ở nhóm giá cao nhất, tiếp đến là Basque Country, Catalonia và Canary. Ở chiều ngược lại, Extremadura, Castile-La Mancha và Castile and León thuộc nhóm có giá thấp hơn đáng kể.

Sự phân hóa này khiến việc đánh giá khả năng mua nhà chỉ dựa trên mức thu nhập trung bình của cả nước trở nên thiếu chính xác.

Một người có mức lương cao hơn nhưng sống tại khu vực có giá bất động sản tăng mạnh vẫn có thể gặp khó khăn hơn một người có thu nhập thấp hơn nhưng sống tại nơi giá nhà tương đối thấp.

Vì vậy, câu chuyện nhà ở tại Tây Ban Nha đang ngày càng chuyển từ vấn đề “người dân kiếm được bao nhiêu” sang “giá nhà tăng nhanh đến mức nào so với thu nhập và khả năng tích lũy”.

Ở quy mô rộng hơn, đây cũng là vấn đề mà nhiều nền kinh tế châu Âu đang phải đối mặt. Theo Cơ quan Thống kê Liên minh châu Âu (Eurostat), trong quý 1/2026, giá nhà tại khu vực đồng euro tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước, trong khi mức tăng của toàn EU là 5,1%.

Tại Tây Ban Nha, tốc độ tăng giá cao hơn đáng kể so với mức trung bình này, phản ánh những sức ép riêng từ nhu cầu nhà ở, dân số, nguồn cung và sự phân hóa giữa các vùng.

Với người mua nhà, đặc biệt là người trẻ, điều đó khiến khoản tiết kiệm ban đầu trở thành một trong những rào cản lớn nhất. Và khi giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy tài sản, việc sở hữu căn nhà đầu tiên không chỉ là bài toán về thu nhập, mà ngày càng trở thành bài toán về thời gian và khả năng tích lũy vốn.