Gia tăng đầu tư bất động sản kho lạnh

Thời gian xây dựng kho lạnh thường kéo dài và chi phí cao rất cao, gấp 02 - 03 lần so với nhà kho thông thường. Điều này đã dẫn đến nguồn cung hạn chế và giá thuê tăng nhanh, từ 52 USD/tấn vào đầu năm 2020 lên 87 USD/tấn vào năm 2021.

NHU CẦU TĂNG CAO

Theo đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường, mảng logistics lạnh (trong đó có kho lạnh) ở Việt Nam là phân khúc ngách của ngành logistics nhưng đang phát triển "nóng" nhất. Trước khi có dịch Covid-19, tốc độ tăng trưởng hằng năm ở mảng này đã ở mức 11%-12%. Mặc dù nhu cầu ngày càng tăng, nhưng nguồn cung cấp kho lạnh vẫn hạn chế.

Theo Savills Việt Nam, thị trường chuỗi kho lạnh của Việt Nam được chia thành 02 phân khúc: Kho lạnh với khoảng 600.000 kệ hàng; Vận tải lạnh với hơn 700 xe tải đông lạnh và xe tải thùng đông lạnh.

Dữ liệu cập nhật của Savills Việt Nam cho thấy, hiện công suất khai thác kho lạnh tại Việt Nam đạt 0,116 m3/đầu người, cao thứ 03 trong khu vực châu Á -Thái Bình Dương, sau Trung Quốc (0,132 m3/đầu người) và Nhật Bản (0,315 m3/đầu người), nhưng vượt trội gấp 1,4-3,1 lần so với Australia và Philippines.

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định: bán lẻ thương mại hiện đại là đòn bẩy chính cho ngành, vì khoảng 80% nhu cầu đến từ các ngành thực phẩm.

Các tên tuổi nội địa lớn như: ABA Cooltrans, Transimex, Hùng Vương, Mekong Logistics, MP Logistics, Vinafco Vietnam… đều đang đầu tư nhiều vào hệ thống lạnh. 

Tuy nhiên, theo ông Trương Đình Hòe, Tổng thư ký Hiệp hội Chế biến và Xuất khẩu thủy sản Việt Nam (VASEP), cũng thừa nhận Việt Nam đang thiếu kho lạnh trầm trọng. Nhu cầu sử dụng kho lạnh đến từ 04 lĩnh vực chính, gồm: thủy sản, thịt, rau quả và bán lẻ.

Trong đó, xuất khẩu thủy sản và hàng bán lẻ được kỳ vọng trở thành động lực chính cho việc tăng nhu cầu kho lạnh ở Việt Nam cũng như ảnh hưởng của một số hiệp định thương mại tự do (FTA) mà Việt Nam ký kết thời gian qua.

VASEP đã đề xuất Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có chính sách hỗ trợ lãi suất 0%/năm trong 02 năm đầu, giảm lãi suất 50% trong 04 năm tiếp theo đối với các khoản cho vay dài hạn, để đầu tư xây dựng kho lạnh tồn trữ có công suất từ 5.000 pallet trở lên. 

ĐẠT 295 TRIỆU USD VÀO NĂM 2025

Với mức tăng trưởng 12% mỗi năm, đến năm 2025, phân khúc bất động sản kho lạnh tại Việt Nam được dự báo sẽ đạt giá trị 295 triệu USD, theo Savills Việt Nam.

Kho lạnh thương mại đầu tiên được xây dựng năm 1996 bởi Konoike Vinatrans, một liên doanh giữa Nhật Bản và Việt Nam. Tới năm 1998, Swire Cold Storge của Australia xây dựng một trong những kho lạnh hiện đại nhất thời bấy giờ.

Năm 2007, Công ty cổ phần Hùng Vương xây dựng 02 kho lạnh với tổng sức chứa là 40.000 tấn. LOTTE Sea xây kho lạnh năm 2009 và Preferred Freezer Services xây kho lạnh năm 2010.

Đến năm 2019, Mekong Logistics của Minh Phú – Gemadept, ABA Cooltrans, Emergent Cold và Hoàng Lai Group là những nhà cung cấp kho lạnh hàng đầu, với sức chứa là 45.000–50.000 kệ hàng mỗi kho. Nhưng hiện nay khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài, với nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía Nam do nhu cầu lớn.

Giữa năm 2020, Quỹ Khởi nghiệp xanh Việt Nam (VGSF) đã khởi công xây dựng 05 kho lạnh thông minh tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL). Kho lạnh đầu tiên được đầu tư gần 24,5 tỷ đồng, xây dựng trên diện tích 10.000m2 (huyện Càng Long, tỉnh Trà Vinh).

Tháng 8/2020, Tổ chức tài chính quốc tế (IFC) đã thông qua khoản vay trị giá 70 triệu USD cho Công ty cổ phần giao nhận và vận chuyển In Do Trần (ITL Corp) của Việt Nam, để phát triển kho lạnh, kho dự trữ hàng hóa tại khu vực TP.HCM...

Vào tháng 6/2020, Tập đoàn THACO đã đầu tư hệ thống kho lạnh lớn tại Khu kinh tế Chu Lai với sức chứa 2.400 tấn để dự trữ, bảo quản trái cây xuất khẩu, nhằm nâng sản lượng trái cây xuất khẩu qua cảng biển Chu Lai đạt mức 120.000 tấn/năm.

Tập đoàn Sao Ta cũng góp vốn thành lập Công ty cổ phần Thực phẩm Khang An, với giấy phép đầu tư hệ thống kho lạnh 9.000 tấn tại các khu công nghiệp thuộc tỉnh Sóc Trăng.

Trước sự bùng nổ của hình thức kinh doanh trực tuyến, ngày càng nhiều doanh nghiệp tìm kiếm bất động sản công nghiệp cung cấp dịch vụ hậu cần kho bãi với công nghệ tiên tiến, đặc biệt là nhu cầu về kho lạnh để chứa hàng đang tăng lên mạnh mẽ.

Nhận thấy tiềm năng lớn của thị trường kho lạnh, các tập đoàn, doanh nghiệp lớn và cả các quỹ đầu tư ngoại cũng đẩy mạnh rót vốn đầu tư vào lĩnh vực xây dựng kho lạnh, kho trữ hàng hóa phục vụ xuất khẩu tại Việt Nam.

Cụ thể, vào tháng 7/2021, Công ty Kho lạnh AJ Việt Nam đã đưa vào vận hành Kho lạnh cao nhất Việt Nam đặt bên trong Khu công nghiệp Long Hậu, chứa 31.000 pallets ở khu công nghiệp Long Hậu, Long An. Dự kiến một kho chứa 23.000 pallet sẽ đưa vào hoạt động trong tháng 5/2022 Phố Nối, Hưng Yên.

Nhiều kho lạnh được đầu tư vào TP.HCM trong thời gian gần đây. Tại Khu chế xuất Linh Trung (TP. Thủ Đức), Tập đoàn ABA Cooltrans đã mở thêm 01 trung tâm phân phối lạnh quy mô 10.000m2, tổng vốn đầu tư 250 tỷ đồng. Khi hoàn thành, trung tâm sẽ có khoảng 5.000m2 kho lạnh với sức chứa 8.000 tấn và có khả năng lưu và vận chuyển hàng hóa cho 1.000 điểm xung quanh khu vực TP.HCM.

Tại Khu công nghiệp Tân Tạo (quận Bình Tân, TP.HCM), kho lạnh lớn nhất Việt Nam và Đông Nam Á đã được Công ty cổ phần Hùng Vương đưa vào vận hành với diện tích gần 4ha, tổng vốn đầu tư 1.300 tỷ đồng. Kho được lắp đặt 60.000 pallet, sức chứa từ 60.000-70.000 tấn hàng hóa. Với giá thuê kho trung bình khoảng 20.000 đồng/tấn/ngày, HVG kỳ vọng trong vòng 04 năm có thể thu hồi vốn. Đồng thời, công ty còn đang chuẩn bị kế hoạch đầu tư tiếp một kho khác ở cảng Hiệp Phước…

Đánh giá về tiềm năng phát triển của phân khúc kho lạnh, ông John cho biết một số tập đoàn quy mô lớn đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ, các công ty vừa và nhỏ đang phụ thuộc vào thị trường cho thuê quá đông đúc. Đại dịch đã làm thay đổi hành vi của người tiêu dùng, tiềm năng lớn về thị trường kho lạnh để phục vụ nhu cầu sắp tới.