Giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng ở ngưỡng 6-10%/năm tại khu vực phía Bắc và 4-8%/năm tại khu vực phía Nam. Nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng ở các địa phương…

Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận những diễn biến khả quan trong quý 3/2023.

TỶ LỆ HẤP THỤ ĐẤT CÔNG NGHIỆP CAO

Thông tin từ CBRE Việt Nam cho biết, mặc dù ở khu vực phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình các khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 đạt 80,2% trong quý 3/2023, đã giảm 2,4 điểm phần trăm so với quý 2 và tăng 0,4 điểm phần trăm theo năm. Nhưng diễn biến giảm tỷ lệ lấp đầy theo quý này là đến từ việc nhiều khu công nghiệp mới đi vào hoạt động ở thị trường Bắc Ninh và Hưng Yên khiến tổng nguồn cung đất công nghiệp tăng thêm 597ha.

Về nguồn cầu, thị trường ghi nhận nhiều giao dịch lớn bởi khách thuê của ngành sản xuất nhựa, dệt may, kính áp tròng. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp thị trường cấp 1 đạt 251ha trong quý. Như vậy, tổng cộng 9 tháng đầu năm 2023, tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 700ha, cao hơn 18% so mức hấp thụ của cả năm 2022. Ngoài ra, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng do nhu cầu khả quan. Cụ thể trong quý 3 vừa qua, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc đạt 131 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2% theo quý và 12% theo năm. 

Tương tự, thị trường công nghiệp miền Nam có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trung bình đạt 81,9%. Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp quý 3 đạt hơn 190 ha, tăng 5,9% so quý trước, tính chung 9 tháng đầu năm 2023 đạt hơn 770 ha, gần bằng mức hấp thụ cả năm 2022. Về giá thuê đất công nghiệp trung bình thị trường cấp 1 đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% cùng kỳ năm ngoái. Thị trường ghi nhận các giao dịch lớn đến từ doanh nghiệp Trung Quốc và Nhật Bản với đa dạng các ngành công nghiệp như: cơ khí, hóa chất, nhựa, cao su, điện tử.

Thống kê của CBRE cũng cho thấy 9 tháng đầu năm, thị trường miền Bắc và miền Nam lần lượt ghi nhận 752.000 m2 kho và 450.000 m2 xưởng xây sẵn mới đi vào hoạt động. Đối với thị trường phía Bắc, giá thuê kho trung bình ở ngưỡng 4,6 USD/m2/tháng và xưởng đạt 4,8 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy của những dự án xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 đạt 82,9%, tăng 4,7 điểm phần trăm so quý trước.

Còn thị trường phía Nam, với lượng nguồn cung mới dồi dào, giá thuê kho và xưởng xây sẵn tương đối ổn định, giá thuê trung bình đạt mức 4,5 USD/m2/tháng đối với nhà kho và 4,9 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng. Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn đạt 56%, giảm 15 điểm phần trăm so quý 2 và 13 điểm phần trăm so cùng kỳ năm trước. Trong khi đó tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn luôn duy trì ở mức tốt, đạt 91% tăng 1 điểm phần trăm so quý 2.

NHU CẦU THUÊ TỚI TỪ NHIỀU NHÓM NGÀNH

Dự báo về phân khúc bất động sản trong hai năm tới, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội, cho rằng giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng ở ngưỡng 6-10%/năm tại khu vực phía Bắc và 4-8%/năm tại khu vực phía Nam. Nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ từ 2-4%/năm trong hai năm tới, do các dự án mới với thông số kĩ thuật tốt và vị trí thuận tiện sẽ có mức giá thuê cao hơn trung bình thị trường.

Trong 9 tháng đầu năm 2023, các khách thuê tới từ Trung Quốc, Việt Nam, Nhật Bản, Mỹ và Liên minh châu Âu là nhà đầu tư tích cực tìm kiếm đất công nghiệp và kho xưởng tại thị trường Việt Nam. Đặc biệt, việc Việt Nam nâng cấp quan hệ hợp tác lên mức chiến lược toàn diện với đối tác lớn như Mỹ, Hàn Quốc, Trung Quốc gần đây, càng khiến dòng vốn đầu tư đến từ các quốc gia này sẽ dẫn dắt nguồn cầu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam thời gian tới.

Về xu hướng tương lai, bà An đánh giá: “Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục có chuyển biến với những kỳ vọng tăng trưởng về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, sự chuyển dịch và đa dạng về ngành nghề của doanh nghiệp FDI, đặc biệt theo hướng mang hàm lượng công nghệ cao. Song song với đó, ngày càng nhiều doanh nghiệp, khách thuê đưa mục tiêu phát triển bền vững vào tiêu chí lựa chọn địa điểm phát triển nhà máy, thuê kho xưởng. Đây là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nguồn cung mới các công trình xanh tương lai”.

Đồng quan điểm, tuy nhiên bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối tư vấn và nghiên cứu Công ty Jones Lang Lasalle Việt Nam, lưu ý: Ngoài điểm tích cực, thì thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại miền Bắc sẽ không có dự án nào gia nhập thị trường trong quý cuối năm 2023, giảm so lượng dự báo quý trước do một số chủ đầu tư thay đổi công năng cho thuê sang nhà xưởng ở các dự án gần hoàn thành. Mặc dầu vậy, sang năm 2024, phân khúc này có thể đón nhận nguồn cung mới đáng kể với các dự án chất lượng cao tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên. Dự báo, nguồn cung sẽ tăng thêm khoảng 700.000 m2, đưa tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn hiện đại vào cuối năm 2024 tăng gấp 1,6 lần so thời điểm hiện tại. Không những thế, tương lai ngắn hạn, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại miền Bắc được kỳ vọng tiếp tục mở rộng ra khắp những tỉnh lân cận như: Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh nhờ lợi thế giá đất cạnh tranh và nguồn đất sẵn có cho phát triển dự án mới.

Còn ở miền Nam, 3 tháng cuối năm 2023, dự kiến chào đón 460.000 m2 diện tích nhà kho xây sẵn hiện đại gia nhập thị trường. Đến cuối năm 2023, quy mô thị trường được mở rộng lên đến 2,3 triệu m2, tăng gần 1,3 lần so quy mô hiện tại. Trong ngắn hạn, động lực thị trường kho vận tiếp tục được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa. Cùng với xu hướng toàn cầu, các hoạt động thương mại xuyên biên giới dự báo có dấu hiệu phục hồi, nhưng tốc độ chậm. Các chủ nhà kho tiếp tục phải đối mặt với thách thức cải thiện và duy trì hoạt động của tài sản.