Giải bài toán vốn ăn đong muôn thuở của bất động sản

Việc bán dự án với giá hời có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó, có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thâu tóm, có thể làm mất đi lợi thế của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.

TỒN KHO 11 TỶ USD

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tình thế rất khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng, nhưng cũng có điểm khác biệt so với giai đoạn 2007 – 2013.

Cụ thể, năm 2007, thị trường bất động sản “bong bóng”, nhưng từ đầu năm 2008 bị “đóng băng”.

Năm 2009, Chính phủ có gói tín dụng kích cầu đầu tư tương đương 1 tỷ USD, nhưng lại kích thích thị trường bất động sản “bong bóng” năm 2010.

Tích tụ đến năm 2012, thị trường bất động sản tồn tại 03 “điểm nghẽn”: Hàng tồn kho rất lớn với khoảng 38.897 căn hộ có tổng giá trị khoảng 94.458 tỷ đồng, dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; Nợ xấu lên đến 8,6%, trong đó, chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng; Người thu nhập trung bình thu nhập thấp khó tạo lập được nhà ở.

Tháng 01/2013, Chính phủ có gói tín dụng kích cầu tiêu dùng với quy mô 30.000 tỷ đồng đã giải quyết 03 “điểm nghẽn” trên đây và tạo điều kiện cho 56.112 cá nhân mua được nhà ở, giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Ở thời điểm năm 2022, thị trường bất động sản bị “sốt giá”, lệch pha cung - cầu, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội (là điểm khá tương đồng giai đoạn trước) nên rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Về hàng tồn kho, đến tháng 06/2022 của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng (tương đương khoảng 11 tỷ USD), chiếm quá nửa giá trị tài sản của doanh nghiệp. Điều đáng quan ngại là hàng tồn kho thuộc các dự án dở dang, nên cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý để giải phóng tồn kho.

Năm 2022, Quốc hội và Chính phủ có gói 350.000 tỷ đồng để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sản xuất, kinh doanh sau đại dịch Covid-19, trong đó có 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi vay và 15.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà ở xã hội,

Điểm khác biệt của năm 2022 so với năm 2007- 2008 là trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Đến năm 2023 - 2024, ước khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, nên rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt

Các doanh nghiệp cũng đã nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn với giá trị 142.000 tỷ đồng, khiến tình trạng thiếu vốn càng trầm trọng.

Theo HoREA, do “tắc” nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn trái phiếu, “tắc” cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” và đã phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy rủi ro.

Nhiều doanh nghiệp phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng), tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc bán dự án với giá hời có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó, có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thâu tóm có thể làm mất đi lợi thế của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.

“Đã có một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí bị lỗ; một số cổ phiếu bất động sản “nằm sàn”, rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản…”, HoREA nhấn mạnh.

Tuy nhiên, HoREA cũng cho rằng hậu quả của việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào bất động sản chưa chặt chẽ, dẫn đến việc phát triển quá nóng của thị trường bất động sản, khiến giá nhà đang cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân.

Cơ cấu sản phẩm nhà ở bất hợp lý, thiếu trầm trọng nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp, cũng như cần đảm bảo chất lượng nhà ở, quy hoạch phù hợp, tránh xây xong bỏ hoang…

NÊN DỰA VÀO FDI?

Nhận định về thị trường bất động sản Việt, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho rằng bên cạnh vấn đề nguồn vốn, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và chi phí xây dựng tăng lên…

Gợi ý giải pháp huy động vốn khả thi cho các doanh nghiệp trong giai đoạn này, theo ông Neil MacGregor, đó là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Việc này là hoàn toàn khả thi bởi sự quan tâm của các nhà đầu tư đến với thị trường Việt Nam hiện nay là rất lớn. 

Tính đến ngày 20/9/2022, tổng FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 18,7 tỷ USD. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với hơn 3,5 tỷ USD, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư).

Chỉ trong 6 tháng qua, Savills Việt Nam đã đón nhiều lãnh đạo, chuyên gia cấp cao của Savills tại nhiều thị trường lớn trên thế giới cùng với hơn 50 đại diện của dịch vụ tư vấn khách thuê bất động sản thương mại xuyên biên giới ở nhiều thị trường lớn như Mỹ, Anh, Trung Đông, Ấn Độ, Hàn Quốc, Đông Nam Á…

Các chuyên gia đều nhấn mạnh sự quan tâm của các nhà đầu tư đến thị trường Việt Nam ở nhiều lĩnh vực, đặc biệt là lĩnh vực sản xuất, bán lẻ, logistics, văn phòng và nhà ở. 

 “Chúng tôi nhận thấy với những lợi thế về am hiểu thị trường và các thủ tục hành chính của doanh nghiệp trong nước kết hợp với kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính của các nhà đầu tư nước ngoài, rất nhiều dự án bất động sản quy mô lớn với chất lượng tốt đã được cung cấp cấp cho thị trường ở mọi phân khúc”, ông Neil MacGregor nói.