TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Hai điểm yếu của thị trường bất động sản
Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản tuy rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ
Mặc dù hầu hết các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trong nước đều tỏ ra lo ngại trước sự “lấn sân” của giới đầu tư nước ngoài đang có thế mạnh về tài chính và giàu về kinh nghiệm, nhưng cho đến nay, vẫn chưa thấy một động thái nào cho việc liên minh hợp tác đầu tư.
Các chuyên gia cảnh báo rằng, trước làn sóng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, các doanh nghiệp trong nước nếu không hợp tác với nhau để nâng cao năng lực cạnh tranh sẽ không tránh khỏi nguy cơ bị loại khỏi thị trường.
“Gầy” vốn
Tại hội nghị “Định hướng phát triển thị trường bất động sản Tp.HCM” diễn ra mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Mai Ái Trực khẳng định rõ các quy định quản lý đất đai của Nhà nước không nhằm phục vụ cho việc mua bán đất mà nhằm khuyến khích phát triển các loại hình tài sản trên đất.
Nhà đầu tư nào có chiến lược căn cơ, dài hạn sẽ không e ngại chuyện thị trường đóng băng. Những sản phẩm nào càng có chất lượng tốt, phù hợp với yêu cầu phát triển sẽ càng được trân trọng. Ông Trực khuyên những ai chỉ nhắm đến đầu tư ngắn hạn thì đừng nên tham gia vào thị trường bất động sản.
Nếu nhìn ở góc độ tiềm lực tài chính, quan điểm quản lý này có vẻ thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài đang sẵn nguồn tiền. Nó cũng phần nào lý giải cho việc thị trường thời gian qua luôn “sôi động” ở dòng vốn đầu tư nước ngoài với những “dự án tốt”, “dự án đẹp” nhưng lại khá “trầm lắng” ở phân nhánh đầu tư trong nước.
Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, trong khi các nước trong khu vực đã hình thành nhiều tập đoàn ủy thác đầu tư bất động sản, như con đường tất yếu phục vụ cho hoạt động kinh doanh thời hội nhập, thì các doanh nghiệp trong nước gần như chưa thể hiện được tầm nhìn đối với việc cần thiết phải liên minh, hợp tác.
Trong phát biểu của mình với các doanh nghiệp, Bộ trưởng Mai Ái Trực đã phê phán mạnh mẽ mặt yếu kém trong tinh thần hợp tác của giới doanh nhân trong nước. Ông Lê Quang Trung, Phó ban Quản lý Khu công nghệ cao Tp.HCM trong tham luận tại một hội thảo về thị trường bất động sản mới đây cũng đã đưa ra nhận xét về số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản tuy rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường.
Ông nói: “Bản thân các doanh nghiệp cần nhanh chóng thay đổi tập quán kinh doanh đơn lẻ, phân tán để liên minh lại với nhau mới mong có sức mạnh đối diện với sự cạnh tranh mang tầm vóc mới của thị trường hiện nay”.
Bên cạnh đó, ông Sơn còn kiến nghị Chính phủ nhanh chóng có hành lang pháp lý để khai thông thị trường tài chính cho lĩnh vực bất động sản. Ông cho rằng các chính sách hỗ trợ tài chính hiện nay hầu như chưa có gì ngoài những khoản vay ngắn hạn từ ngân hàng.
Trong khi đó, ngay trên “sân nhà”, một công ty nước ngoài đang đề nghị với chính quyền Tp.HCM cho thành lập công ty cổ phần phát triển khu đô thị Thủ Thiêm (với 55% vốn nhà nước bằng quyền sử dụng đất) và đưa công ty này lên sàn chứng khoán để thu hút một lượng vốn dự kiến hàng tỉ đô la.
Mặt khác, ông cũng nhận xét các ngân hàng chưa thực sự nhập cuộc, các định chế tài chính trong nước vẫn còn... “án binh bất động”.
Có vẻ như cả giới đầu tư kinh doanh địa ốc lẫn giới nghiên cứu thị trường, ai cũng nóng lòng trông chờ những giải pháp liên thông thị trường tài chính với thị trường bất động sản. Ở góc độ nhà quản lý, Bộ trưởng Mai Ái Trực cũng nêu quan điểm cá nhân: “Chừng nào còn chưa có cơ chế hình thành thị trường vốn dài hạn cho bất động sản thì bài toán vốn dành cho nhà đầu tư vẫn còn trong vòng nan giải”.
Nâng cao tính chuyên nghiệp
Trên thực tế, một số doanh nghiệp trong nước đang sẵn sàng hội nhập với cách làm ngày càng chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, số ít doanh nghiệp này chưa thể đại diện cho bộ mặt chung của cộng đồng doanh nghiệp trong nước mà số đông vẫn bị đánh giá yếu kém về năng lực triển khai dự án và trình độ quản lý.
Lý giải tình hình “trầm lắng” ở nhiều dự án nhà ở, ông Sơn cho rằng nhiều chủ đầu tư trong nước hiện chỉ chú trọng đến bản thân căn nhà chứ chưa tập trung xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh, mặc dù thực tế thành công của Phú Mỹ Hưng đang diễn ra trước mắt. Hệ quả là nhiều sản phẩm nhà ở tuy có giá không phải là quá cao so với sức mua của người thu nhập khá nhưng vẫn không được quan tâm vì không đảm bảo được các yêu cầu tiện ích cho cuộc sống của khách hàng.
“Điều này có một phần do ảnh hưởng của tình trạng thiếu vốn nhưng cũng còn do một số nhà đầu tư chưa thực sự quan tâm. Nó thể hiện sự thiếu chuyên nghiệp trong phát triển dự án”, ông Sơn nhận định.
Đồng tình với nhận định này, ông Lê Quang Trung cho rằng ở thời đại mà tính chuyên nghiệp đang là yếu tố tạo lợi thế cạnh tranh, các nhà đầu tư trong nước cần phải đi vào những thị phần chuyên biệt; đầu tư nghiêm túc vào lĩnh vực nghiên cứu-phát triển để nắm bắt xu hướng khách hàng và liên minh lại để tạo thế giao dịch “bằng vai phải lứa” với các đối tác quốc tế.
Để làm được điều này, theo ông Trung, các doanh nghiệp phải cập nhật kỹ năng mới, ứng dụng công nghệ mới, chuyên sâu trong từng công đoạn : quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý dự án, tiếp thị, hậu mãi...
“Việc này có thể học hỏi từ cách làm của các đối tác nước ngoài đang có mặt tại Việt Nam. Nhiều công ty chuyên nghiệp kết hợp lại sẽ tạo thành chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ chuyên nghiệp cho toàn bộ quy trình phát triển dự án”, ông nói.
Thực ra, đối với sản phẩm bất động sản, loại sản phẩm tạo ảnh hưởng đến mọi ngóc ngách trong đời sống vật chất và tinh thần của con người, các công ty trong nước vẫn còn nhiều dư địa để phát triển nhờ lợi thế am hiểu văn hóa, tập quán và tâm lý người Việt Nam. Lợi thế này có thể khai thác ở nhiều khâu dịch vụ như thiết kế không gian sống, môi giới, tiếp thị bán hàng...
Nhiều chủ đầu tư (kể cả nước ngoài) đã nhận ra việc cần thiết phải sử dụng một số dịch vụ của doanh nghiệp trong nước. Vấn đề là các doanh nghiệp có xây dựng được đội ngũ nhân sự giàu năng lực và tiếp cận được phong cách làm ăn chuyên nghiệp, phù hợp thông lệ quốc tế hay không.
Các chuyên gia cảnh báo rằng, trước làn sóng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, các doanh nghiệp trong nước nếu không hợp tác với nhau để nâng cao năng lực cạnh tranh sẽ không tránh khỏi nguy cơ bị loại khỏi thị trường.
“Gầy” vốn
Tại hội nghị “Định hướng phát triển thị trường bất động sản Tp.HCM” diễn ra mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Mai Ái Trực khẳng định rõ các quy định quản lý đất đai của Nhà nước không nhằm phục vụ cho việc mua bán đất mà nhằm khuyến khích phát triển các loại hình tài sản trên đất.
Nhà đầu tư nào có chiến lược căn cơ, dài hạn sẽ không e ngại chuyện thị trường đóng băng. Những sản phẩm nào càng có chất lượng tốt, phù hợp với yêu cầu phát triển sẽ càng được trân trọng. Ông Trực khuyên những ai chỉ nhắm đến đầu tư ngắn hạn thì đừng nên tham gia vào thị trường bất động sản.
Nếu nhìn ở góc độ tiềm lực tài chính, quan điểm quản lý này có vẻ thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài đang sẵn nguồn tiền. Nó cũng phần nào lý giải cho việc thị trường thời gian qua luôn “sôi động” ở dòng vốn đầu tư nước ngoài với những “dự án tốt”, “dự án đẹp” nhưng lại khá “trầm lắng” ở phân nhánh đầu tư trong nước.
Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, trong khi các nước trong khu vực đã hình thành nhiều tập đoàn ủy thác đầu tư bất động sản, như con đường tất yếu phục vụ cho hoạt động kinh doanh thời hội nhập, thì các doanh nghiệp trong nước gần như chưa thể hiện được tầm nhìn đối với việc cần thiết phải liên minh, hợp tác.
Trong phát biểu của mình với các doanh nghiệp, Bộ trưởng Mai Ái Trực đã phê phán mạnh mẽ mặt yếu kém trong tinh thần hợp tác của giới doanh nhân trong nước. Ông Lê Quang Trung, Phó ban Quản lý Khu công nghệ cao Tp.HCM trong tham luận tại một hội thảo về thị trường bất động sản mới đây cũng đã đưa ra nhận xét về số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản tuy rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường.
Ông nói: “Bản thân các doanh nghiệp cần nhanh chóng thay đổi tập quán kinh doanh đơn lẻ, phân tán để liên minh lại với nhau mới mong có sức mạnh đối diện với sự cạnh tranh mang tầm vóc mới của thị trường hiện nay”.
Bên cạnh đó, ông Sơn còn kiến nghị Chính phủ nhanh chóng có hành lang pháp lý để khai thông thị trường tài chính cho lĩnh vực bất động sản. Ông cho rằng các chính sách hỗ trợ tài chính hiện nay hầu như chưa có gì ngoài những khoản vay ngắn hạn từ ngân hàng.
Trong khi đó, ngay trên “sân nhà”, một công ty nước ngoài đang đề nghị với chính quyền Tp.HCM cho thành lập công ty cổ phần phát triển khu đô thị Thủ Thiêm (với 55% vốn nhà nước bằng quyền sử dụng đất) và đưa công ty này lên sàn chứng khoán để thu hút một lượng vốn dự kiến hàng tỉ đô la.
Mặt khác, ông cũng nhận xét các ngân hàng chưa thực sự nhập cuộc, các định chế tài chính trong nước vẫn còn... “án binh bất động”.
Có vẻ như cả giới đầu tư kinh doanh địa ốc lẫn giới nghiên cứu thị trường, ai cũng nóng lòng trông chờ những giải pháp liên thông thị trường tài chính với thị trường bất động sản. Ở góc độ nhà quản lý, Bộ trưởng Mai Ái Trực cũng nêu quan điểm cá nhân: “Chừng nào còn chưa có cơ chế hình thành thị trường vốn dài hạn cho bất động sản thì bài toán vốn dành cho nhà đầu tư vẫn còn trong vòng nan giải”.
Nâng cao tính chuyên nghiệp
Trên thực tế, một số doanh nghiệp trong nước đang sẵn sàng hội nhập với cách làm ngày càng chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, số ít doanh nghiệp này chưa thể đại diện cho bộ mặt chung của cộng đồng doanh nghiệp trong nước mà số đông vẫn bị đánh giá yếu kém về năng lực triển khai dự án và trình độ quản lý.
Lý giải tình hình “trầm lắng” ở nhiều dự án nhà ở, ông Sơn cho rằng nhiều chủ đầu tư trong nước hiện chỉ chú trọng đến bản thân căn nhà chứ chưa tập trung xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh, mặc dù thực tế thành công của Phú Mỹ Hưng đang diễn ra trước mắt. Hệ quả là nhiều sản phẩm nhà ở tuy có giá không phải là quá cao so với sức mua của người thu nhập khá nhưng vẫn không được quan tâm vì không đảm bảo được các yêu cầu tiện ích cho cuộc sống của khách hàng.
“Điều này có một phần do ảnh hưởng của tình trạng thiếu vốn nhưng cũng còn do một số nhà đầu tư chưa thực sự quan tâm. Nó thể hiện sự thiếu chuyên nghiệp trong phát triển dự án”, ông Sơn nhận định.
Đồng tình với nhận định này, ông Lê Quang Trung cho rằng ở thời đại mà tính chuyên nghiệp đang là yếu tố tạo lợi thế cạnh tranh, các nhà đầu tư trong nước cần phải đi vào những thị phần chuyên biệt; đầu tư nghiêm túc vào lĩnh vực nghiên cứu-phát triển để nắm bắt xu hướng khách hàng và liên minh lại để tạo thế giao dịch “bằng vai phải lứa” với các đối tác quốc tế.
Để làm được điều này, theo ông Trung, các doanh nghiệp phải cập nhật kỹ năng mới, ứng dụng công nghệ mới, chuyên sâu trong từng công đoạn : quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý dự án, tiếp thị, hậu mãi...
“Việc này có thể học hỏi từ cách làm của các đối tác nước ngoài đang có mặt tại Việt Nam. Nhiều công ty chuyên nghiệp kết hợp lại sẽ tạo thành chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ chuyên nghiệp cho toàn bộ quy trình phát triển dự án”, ông nói.
Thực ra, đối với sản phẩm bất động sản, loại sản phẩm tạo ảnh hưởng đến mọi ngóc ngách trong đời sống vật chất và tinh thần của con người, các công ty trong nước vẫn còn nhiều dư địa để phát triển nhờ lợi thế am hiểu văn hóa, tập quán và tâm lý người Việt Nam. Lợi thế này có thể khai thác ở nhiều khâu dịch vụ như thiết kế không gian sống, môi giới, tiếp thị bán hàng...
Nhiều chủ đầu tư (kể cả nước ngoài) đã nhận ra việc cần thiết phải sử dụng một số dịch vụ của doanh nghiệp trong nước. Vấn đề là các doanh nghiệp có xây dựng được đội ngũ nhân sự giàu năng lực và tiếp cận được phong cách làm ăn chuyên nghiệp, phù hợp thông lệ quốc tế hay không.
