Trong năm 2023, đã có khoảng 500 dự án được giải quyết vướng mắc, triển khai trở lại; tuy nhiên, cũng còn hàng trăm dự án vẫn phải nằm chờ Luật Đất đai sửa đổi có cơ chế mới để được tháo gỡ; cơ quan quản lý địa phương cũng chờ đợi quy định mới để phê duyệt dự án mới...

Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua mang lại kỳ vọng lớn cho các dự án đang bị “nghẽn” pháp lý, tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục và phát triển theo hướng an toàn, bền vững.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy trong năm qua, thanh khoản trên thị trường bất động sản dần được cải thiện, với tổng giao dịch qua các quý đạt lần lượt 2.700; 3.700; 5.778 và 5.710 sản phẩm. Mặc dù vậy, con số này vẫn còn rất “khiêm tốn” so với giai đoạn trước đây, khi nguồn cung và lượng giao dịch phân khúc nhà ở năm 2023 chỉ bằng lần lượt 32% và 17% năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch.

"NGHẼN" PHÁP LÝ LÀM CHẬM QUÁ TRÌNH HỒI PHỤC THỊ TRƯỜNG

“Quá trình phục hồi kéo dài hơn dự kiến do những điểm nghẽn về pháp lý và nguồn vốn chưa được khơi thông. Thị trường bất động sản buộc phải tiếp tục duy trì “trạng thái chờ”. Đặc biệt là chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý - chiếm tới 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản và là yếu tố quyết định sự hình thành, phát triển của dự án bất động sản. Đây cũng là vấn đề then chốt cần phải giải quyết (nhất là vướng mắc về chính sách đất đai) để tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nhìn nhận.

Từ thực tế trên, ông Đính đánh giá Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết: Quốc hội vừa biểu quyết thông qua Luật Đất đai để “thể chế hóa” Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đã xây dựng thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

TÍN HIỆU HỒI PHỤC SẼ THỂ HIỆN RÕ TRONG NĂM 2025

Ông Trần Văn Bình, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định mặc dù phải đến năm 2025 mới chính thức có hiệu lực, nhưng VARS kỳ vọng các quy định mới trong Luật Đất đai 2024, trước hết sẽ là cơ sở góp phần tiếp thêm niềm tin cho thị trường. Tiếp đến là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông các dự án ách tắc, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường nhằm kéo giảm giá nhà, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư. 

Đại diện VARS phân tích thêm bên cạnh những vấn đề mà cơ quan chủ trì thẩm tra và cơ quan soạn thảo đã tiếp thu, giải trình một các chặt chẽ thì những điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi là vấn đề hàng đầu được doanh nghiệp bất động sản quan tâm. Ví như, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định của Luật đất đai sửa đổi đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong đó, có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch. Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả.

Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”, góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản “làm thật” cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực. 

“Cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý cho các dự án, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới, giúp quá trình phục hồi của thị trường bất động sản có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới. Song những Luật này đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Mà pháp lý lại là vấn đề có tác động lớn nhất tới việc phát triển các dự án bất động sản, trong đó, bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu… Như vậy, thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án Luật chính thức đi vào thực tiễn”, ông Bình nhận định.

Cũng bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Cường, Trưởng Ban điều hành VARS tại Đồng Nai, chia sẻ: Cộng đồng doanh nghiệp đặt kỳ vọng lớn vào tác động tích cực của Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đối với sự phát triển, phục hồi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những dự án đã bắt đầu thủ tục đầu tư từ năm 2022 đến khi các luật này có hiệu lực vào năm 2025 sẽ phải đối mặt với những thay đổi đáng kể trong hành lang pháp lý. Doanh nghiệp mong đợi cơ quan chức năng sẽ chú ý đến việc chuyển tiếp các dự án giữa thời kỳ thay đổi luật và cung cấp hướng dẫn chi tiết cho quá trình triển khai. Việc ban hành Nghị định hướng dẫn cụ thể và kịp thời được coi là quan trọng, giúp giải quyết khó khăn và thúc đẩy sự phục hồi tích cực của thị trường bất động sản.